广州楼市成交持续下降 一手楼上周成交量为今年最低

我就在你不远处

“3·30”新政出台近两个月，楼市调控的影响显现。上周的最新数据统计显示，广州一手住宅成交量已经探至今年最低，成交宗数仅1376宗，甚至低于春节假期一周。从各区的情况来看，造成上周成交回落的原因在于增城新推货量减少，导致成交宗数大幅回落；而南沙、从化两区由于推货项目体量大、价格低而受到市场青睐，成交宗数逆市上涨28%及20%。

在二手住宅方面，成交量价齐跌的情况更加典型。中原统计数据显示，自“3·30”调控新政出台以来，广州二手住宅周度成交量呈现下滑态势，由3月的每周4000多宗，下滑至4月的每周2230宗，5月周均成交再度下滑至1938宗。

业内认为，调控政策的影响正处于高峰期，预计未来一段时间内，购房者看涨后市信心大幅减弱，一二手住宅成交量还将保持低位。

一手成交量处于今年最低位

据广州中原研究发展部统计，上周，广州一手住宅成交宗数仅1376宗，甚至低于春节假期一周，为2017年至今最低位。由于网签数据有一定延后性，因此目前成交数据情况特显新政对广州一手楼市影响。业内预计，在政策趋严的环境下，短期内市场成交量将持续处于低位。

从各区的情况来看，造成上周成交回落的原因在于增城新推货量减少，导致成交宗数大幅回落。而南沙、从化两区由于推货项目体量大、价格低而受到市场青睐，成交宗数逆市上涨28%及20%。此外，由于白云、海珠、天河等中心区成交宗数回升，间接拉动上周成交价上扬至1.7万元/平方米关口。

推货量少，取得预售证的项目大减。据克而瑞数据显示，5月截至23日，广州共卖出5236套房子，环比小降5%，同比大减了41%。5月前三周，广州获批的商品房项目共有16个，较上月前三周减少了将近六成，而获批面积也从4月的59.95万平方米，减少至22.83万平方米，环比降了62%。而这16个项目，将近七成是来自外围区的项目，中心区只有天河、荔湾两区共5个，但怎么说，有广钢在，荔湾推新项目还是最多的，共4个。

二手周成交持续低于2000套

上周，广州二手楼成交量为1960宗，环比微幅提升2.0%。

自“3·30”调控新政出台以来，广州二手住宅周度成交量呈现一路下滑态势，由3月的每周4000多宗，下滑至4月的每周2230宗，5月周均成交再度下滑至1938宗。中原成交均价为28323元/平方米，环比结构性下降14.4%。

值得注意的是，二手楼价下跌属于结构性原因，实际上，二手楼价的整体下调幅度并没有这么明显。据中原监测，本周成交价环比大幅下降，一方面受荔湾、黄埔等低价盘成交增多，结构性拉低均价；另一方面是部分业主议价空间加大，微幅下调价格所致。目前，广州的平均放盘价基本维持在39000元/平方米，较为稳定。但据监控，受新政影响，近两周平均放盘价稍有回落，已持续两周下调0.6%。值得注意的是，越秀、荔湾、海珠、花都等区域平均放盘价环比有所提升，主要受高价盘源增多，结构性拉高。而大部分板块的平均放盘价有所回调，如番禺的华南板块、天河的天河北板块等，平均放盘价环比分别下降4.4%、5.2%。

受新政调控影响，不仅客户观望情绪仍在，而且业主看涨后市信心大幅减弱，因此，业内预计，在短期内，二手住宅成交量持续低位，而价格或将有微幅下调趋势。

从各区成交来看，本周天河、番禺、白云的周度成交环比提升较为明显，而外围区花都、增城的周度成交则相反，不升反降，环比分别下降8%、15%。

值得注意的是，增城受“3·30”调控政策影响相对严重。“3·17”新政出台后，增城周度成交由3月上旬的585宗，冲高至1000宗水平，楼价也随之攀升过快。但“3·30”新政出台后，一方面市场需求急剧减少，另一方面之前过快上涨的房价却并未随之大幅下调，导致买家观望明显。据广州中原研究发展部监控，5月增城周度成交量基本维持在2000宗水平，与3月相比大幅跳水。

商业公寓降温明显

“3·30”新政影响逐步明显，一手公寓市场持续降温。近2周公寓成交降至百套水平，本周成交106套，几乎与上周持平；成交均价18475元/平方米，环比微升4.8%，价格变动主要仍受成交结构影响，从个盘情况看，新政后市场价格大部分保持平稳走势，暂无太大波动。

新政后，外围为主要成交贡献区域，其中外围四区、增城从化成交占比分别为47%、32%。上周中心区均为个位数成交，更有荔湾零成交。较受关注个盘为增城区合汇中央广场及花都区广物星港国际，两盘分别成交20套、13套，其中合汇中央广场为18层整层交易。

◆个案调查

购房者心态表现分化

在限购、限贷、限商住、提高利率等一系列政策“组合拳”出台后，购房者的心态也随之产生变化，部分看房者仍然坚持出手买房，但也有一部分人选择“一步步看”。

记者在采访中发现，不论是中介工作人员还是买家，都认为，相比系列新政出台前，目前广州可看的二手房源减少了很多。

部分改善型购房者仍在入手

“新政出来后，看房的人少了一些，但还是有。”24日，位于荔湾区康王南路一家地产中介门店的工作人员张先生说。据其介绍，由于“3·17”新政要求外地户口购房者须在广州缴满5年个税或社保才具有购房资格，因此不少人在这一节点后选择放弃。

张先生告诉记者，尽管二手房源有所减少，但一些仍有资格的买家还在继续看房，这类买家以广州本地户籍居民为主，其需求多为改善型。

“之前就有位广州本地的阿姨，卖掉了自己的老房子，打算换一套新的、大一点的房子，作为女儿的婚房使用”，张先生表示，这类买家通常都具有非常明确的需求和心理价位预期，“她的心理价位就是300万元-350万元左右，想要换一套条件好一点的两房或三房，前前后后看了几个月。”最终这位买家在4月以320万元的价位，签下了康王北路一套80多平方米的大两房。

贷款收紧影响大

“我没想到贷款不打折来得这么快，否则肯定会早几天下手的”，小徐在和记者说起此前的买房经历时表露出些许遗憾。

小徐的家乡在西北地区，2014年硕士研究生毕业后来到广州工作，目前供职于天河区的一家互联网公司。在经历了漫长的看房和犹豫后，小徐最终选择在海珠区鹭江地铁站附近买下了一套55平方米的楼梯楼小两房，并于5月11日进行了网签。

“我看了好久，大概有小半年了，最近不想纠结了”，小徐告诉记者，他最终和卖家达成的协议是132万元，首付将近40万元，折合单价约2.4万元/平方米。这个成交价也符合小徐一开始的心理预期。

小徐表示，银行贷款利率政策的改变对他买房的影响更大一些。“我是纯商贷，（贷款）优惠价折扣取消后，每个月大概要多还500元钱左右，月供大约6000元”，小徐算了一下，他为此总共要多支付大约10万元的利息。

“新政后放盘的少，房子不好买”

江先生目前在一家农产品行业创业公司工作，从元宵节后至今已经看房三个多月，他表示，新政下来后，价格上涨得还是比较明显的。“刚开始没经验，也没遇到合乎心意的房子，新政后价格上涨得比较厉害，放盘的人也少了，所以就变得很不好买。”

尽管跑遍了天河、海珠、番禺等地，最远还去过南沙，但江先生认为还是在中心城区入手一套二手房会合适一些。“在市区买的话，交通便利，配套也相对较好，所以南沙我只去过一次，就不再打算去了。”

江先生曾经看中一套位于海珠区前进路的房改房，面积有79.5平方米，装修很好，家私家电全送，由于业主急卖，因此总价为150万元。这套房子的价位与江先生的预算相符合，但最终却与江先生失之交臂。“当时是在清明假期，我看完这套房后，在楼下和中介商量着准备买，结果别人在楼上现场付了定金”，江先生笑着说。

　　(作者：许蕾 葛政涵)　

　(出处：南方日报 2017年05月26日)