刘煜辉：楼市调控的“底”究竟是什么？

叶绿了没人知道

根据券商中国赵春燕采访整理

日前，天风证券首席经济学家、中国社会科学院经济学教授，博士生导师刘煜辉，在接受‘’券商中国‘’访谈时称，房地产市场的调整，其实对应的是中国的一个信用收缩的过程，就是说如何让过去的混乱的货币信用创造的一个狂潮熄火，能够完成一个信用周期的调整的过程。金融信用的收缩传递过去就是融资成本和利率中枢的上移，再进一步传递就是资产的评估。简单来说，楼市调整的目的是要让房子的资产属性重新定位，削弱它的金融属性。

冻结房产交易对应的是信用收缩

问：房地产依然是信贷依赖的核心点，您怎么看未来走势？ 2015-2016年是去库存的过程，反而也引发的房市暴涨，目前的去库存结束了吗？

刘煜辉：房子的话，中央决策层的定位是非常明确的，“房子是用来住的不是用来炒的”。简单来讲，房子的资产属性要重新定位，也就是说我们要通过一系列的公共选择的政策手段，来重新定位资产背后蕴含的金融属性，你要是从方向来讲，肯定是削弱它的金融属性，实际上是削弱这种资产的货币信用创造能力。

因为中国的房子不仅仅是一个你看到的钢筋水泥体，实际上是一个货币信用创造的一个发生器，它是一个抵押品。生产房子的过程实际上是一个创造货币信用的过程。你现在把它的资产属性打掉，把它的交易属性用公共政策的选择给它很大的限制，实际上是在削弱这个资产创造货币的能力，简单来讲，你看到的，明确的就是信用的收缩。

资产冰冻的背后对应的是信用的收缩，任何一个资产其实都不是孤立的形态的存在。任何一个资产对应的一定是背后的一串债务、杠杆和交易结构，对应的是一个货币信用创造能力的发生器。

我们讲现在的房地产的政策调控，是要往资产里面钉钉子，我们如果要持续不断的往里面钉的话，我们真正有可能会钉出我们政府文件里面所写的那样，实现房子是用来住的而不是用来炒的。就是我们开玩笑说，往里面钉钉子，最后可能会钉出一个“人民的名义”出来。实际上，房市的调整，其实对应的是中国的一个信用收缩的过程，就是说如何让过去的混乱的货币信用创造的一个狂潮熄火，能够完成一个信用周期的调整的过程。

金融信用的收缩会迂回影响资产的评估及房价

问：那还是普通老百姓比较关注的，像一线，三四线的房价会不会继续涨？

刘煜辉：一线的房子，我觉得最终的定位的话，一定会有一个新的估值模型出来。简单来讲，中国现在目前的房子状态，其实给我们经典的金融经济学资产估值理论出了一个难题。

现在这个房子到底应该怎么定，我原来说了一个段子，说现在的房子有一点像打“跑得快”，输家脸上惩罚性地贴上各种纸条。什么人才有资格买，买了以后几年才能卖，社保要交几年，或者要工作几年，甚至结婚了几年、离婚了多久都要贴上去。

增加摩擦让买卖双方见不着面，短期内可以维持一个有价无量的市场，但金融信用环节对于资产流动性耗散的重估回避不了，因为房子是金融信用投放最重要的抵押品，我们实际上每分每秒都会要面临资产流动性耗散的评估，比方说去年这房子抵押七折贷款给出去，同样的东西，今年我就会考虑到流动性耗散状态，抵押可能只能放四折的贷款，甚至我都不接受你的房子能够是我银行能够接受的合格的信用抵押品。

比如说商住房，银行现在就不接受商住房为合格的放款抵押品。这就是金融信用的收缩。金融信用的收缩传递过去就是融资成本和利率中枢的上移，再进一步传递就是资产的评估，迂回了一点而已。

　　(出处：中房网 2017年06月02日)