香港“飞地”加身 深圳前海地产大变局

麦克格雷迪

导读

港企以往在内地的开发模式并非是高周转，在前海开发是否会有所不同，也引起了市场关注。

　　中房报记者 翁晓琳 深圳报道

“偌大的空地上，百余辆工程机械紧张作业，挖掘机、推土机的轰鸣声震耳欲聋、重型卡车来回穿梭荡起滚滚烟尘”，这是前海自贸区建设的一角。近日，深圳市委书记王伟中表示，深圳将举全市之力推进前海开发建设和前海蛇口自贸片区的建设，坚持依托香港服务内地面向世界的战略定位。

前海受到各方关注之际，2013年和2014年间拿地的房企也纷纷趁机推出项目。据不完全统计，今年将有8个项目入市，包括数个高端公寓。值得注意的是，今年前海计划出让28块土地，出让面积合计达27万平方米，这比前海2013至2016年三年土地出让总面积的一半还要多，其中，三分之一的土地将特供港企。

高端居住新板块

去年10月深圳限购政策的出台，让不少高端项目一直处于排队申请预售证的状态，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委“）网站显示，5月全市新增预售项目为7个。

去年11月底，中国房地产报记者曾走访前海部分项目时，有项目负责人直言：“预售证较难获取，何时入市都是未知数。只能先推售写字楼项目，再推公寓项目。”经过半年的焦急等待，前海目前的在售项目仍然只有卓越前海壹号，而华润前海中心、QFC前海金融中心等项目仍未拿到预售证。

QFC前海、华润前海中心多个项目的销售人员表示，由于需要等待预售证，项目入市时间待定。

卓越前海壹号相关负责人表示：“在限购的情况下，对于很多青睐投资房产的高端客户来说，公寓是一个不错的选择，可以自住，也可以作为个人资产配置。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“公寓不限购不限贷，在住宅限购之后，部分高端公寓便应时而出，也成为很多投资客的目标。前海自贸区大部分是办公楼，公寓成为少数的可居住的产品，因此受到市场热捧。前海能否成为豪宅区还不能判断，但已经成为高端居住区域。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉也表示了相同看法：“住宅限购后，高端公寓成为了市场热点。量价回调时，深圳1~5月豪宅销售增长明显增加。深圳目前缺少别墅，导致了高端公寓价格达到了普通住宅无法达到的高位。同时，前海过去出让的商住用地，地价本身较高，加上前海的规划，创造出了高价条件。”

前海前几年的土地出让价格确实不低。早在2013年，前海火热的土地出让就促使深圳当年土地出让金增加了3倍，2014年光前海的土地出让金就高达229亿元，占全市土地出让金的四成，2016年前海土地楼面价首次突破3万元/平方米。

量价齐升。今年前海计划出让28块土地，出让面积合计达27万平方米，这比前海2013至2016年三年间出让总面积的一半还要多。

土地出让以产业为导向

前海目前处于大力开发阶段，除了高端公寓扎堆入市外，未来写字楼供应量也将出现高峰。高力国际数据显示，目前仅有两座甲级写字楼落成，预计未来五年内前海将新增约190万平方米的可租赁写字楼空间，且主要集中于2019至2021年交付。

高力国际深圳分公司副总经理袁嘉隆表示：“作为一个新区，前海预计中短期内的写字楼空置率将维持在较高的水平。截至2017年3月底，前海注册公司13.3万家，居全国自贸区首位，随着未来基建交通的完善、商务氛围渐增以及政策的引导，例如明确规定前海注册企业需于前海办公的条件下，空置率有望回归健康水平。”

事实上，为了抑制前海楼市投机炒作行为，前海管理局于2016年5月出台土地新规，对企业购地后的转让和销售行为作出限制性规定。例如，若干成交中至少五成的可建建筑面积须由买家自持，且十年内不得出售；部分可售物业中，开发商仅获许将其物业出售或者租赁给在前海注册的企业；其他项目中，开发商需返还一定比例的建筑面积给前海管理局以作自用；甚至还存在着一些公寓物业，是仅在前海工作的个人才获许购买。

为了在2020年实现1500亿元产值，前海在土地出让上加强了产业导向，禁止了拿地、开发、出售的单纯开发获利的房地产开发模式。前海管理局方面对此曾表示，前海土地将实现“整体开发，统一建设，统一管理”。

对于房企为何愿意在有严苛条件的前海拿地，卓越集团相关负责人表示：“前海是特区中的特区，开发建设前海，是国家在深圳经济特区成立30周年的历史节点上所作出的一项重大战略决策。前海吸引无数高端人才、全球知名企业，良好的区位优势与突出的综合交通优势，为前海战略地位的稳固与优势作用的发挥提供了保障。”

QFC前海金融中心操盘房企恒裕集团的董事长龚海鹏表示：“公司一直以来对深圳未来的发展规划和产业结构调整十分关注。现阶段来看，金融改革是未来深圳乃至中国发展的关键点之一。前海作为国家级战略中心，国家金融业对外开放试验示范的窗口，是最先受益方。我们对前海充满信心，未来仍会继续投资。”

港企投资热情高

一直以来，内地房企热衷于在前海拿地。不过，深圳市前海管理局已经公开表示，今年至少三分之一土地将特供港企。深圳前海管理局副局长唐绍杰表示：“自2013年以来，前海对港企出让土地面积达到33.5万平方米，占总出让土地面积的72.02%，入驻前海的工程建设领域的香港企业及专业机构40余家，这充分证明了香港企业对在前海发展的美好憧憬。”

但不可否认是，此前港企对于在前海拿地并非十分热衷。真正意义上的“本土”港资企业嘉里置业加入前海始于2015年。随后，港企对前海明显更为热情。2014年前，港资在前海的注册企业仅500家左右，但是2016年，这一数字上升至近4300家，2017年港企入驻前海的加速度还在加快。港资企业的聚集效应也带动了大额香港资本在前海进行土地购置和投资。

从观望到参与度提高，这背后是前海蛇口自贸片区经济总量快速跃升。

高力国际估价及咨询服务中国区高级总监贺志蓉表示：“港企态度转变并不是突然的结果，而是前海逐步发展和完善带来的累积效应，政策利好也是催化剂，前海对港企的优惠政策可以让企业节省成本。从现有土地出让限制条款来看，大部分以企业自持自用为主，对于原本在香港核心区域办公的港企而言，在前海拿地扩展办公空间，长期来看是成本的节约，同时也能享受持有期满后不动产增值带来的收益。”

不过港企以往在内地的开发模式并非是高周转，在前海开发是否会有所不同，也引起了市场关注。

“港企所谓的‘慢周转’更多体现在对资产配置的租售策略上。在前海拿地的港企，受到土地出让的限制条件约束和管理局放眼长期发展的政策引导，预计绝大多数项目都是自持经营，甚至很大一部分将作为自用，所以港企不会简单复制原本在香港的开发、经营和运营模式。”贺志蓉指出。

　　(作者：翁晓琳)　　(出处：中房报 2017年06月11日)