租房市场旺季遇寒流

我就在你不远处

每年6月至9月，是毕业生租房传统旺季。今年在楼市调控及疏解人口的背景下，一线城市限购、限售愈发严厉，房贷利率节节高升。因看不到置业希望，外来务工人员和就业大学生数量减少，新增租房需求走低。房租在旺季正先于房价出现调整。

房贷连涨“5月初拟定留津后，父母就催我抓紧买房。可房价好不容易稳定下来，房贷利率又涨上去了，买房比找工作还麻烦。”来自浙江舟山（楼盘）的天津（楼盘）理工大学毕业生王盼（化名），最近正为了贷款事宜焦头烂额。

按计划，他选中的南开区华苑天华里90平方米二手房总价300万元，需贷款200万元。5月初，中行个贷部人士给王盼的回复是可办理9.5折优惠，昨天却突然通知他已多了前置条件——必须首付五成。

银行方面的加码，让王盼措手不及。“原本首付100万元就是家里东拼西凑来的，突然变成150万元实在拿不出来。可是不增加首付，利率就要变成基准，以200万元30年等额本息还款计算，需要多还的利息超过10万元。心理上很难接受，毕竟费了九牛二虎之力房主才答应降价5万元。”

王盼的遭遇，在郑州（楼盘）的刚需族眼中或许不值一提。5月4日之前，郑州首套房贷仍可办理9折优惠，之后回升至基准，6月6日则传出上浮10%的重磅消息。也就是说不到一个月，郑州部分银行的首套房贷利率便从9折（4.41%）变为上浮10%（5.39%），其中0.98个百分点的差值几乎相当于央行4次标准力度的加息。以贷款200万元30年等额本息计算，还款利息差可达近43万元。

从全国范围来看，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、成都的多家银行近期纷纷宣布上浮首套房贷利率，还有银行已停止房贷业务。其中，浦发广州分行最为夸张，首套房贷利率较基准上浮20%。银行内部人士坦言，只有接受利率上浮的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。

随着按揭贷款持续收紧，客户认购后放弃签约的情况增加。来自万科的数据显示，5月大部分房企的销售业绩环比均有所下降，去年只有10%的客户一次性付款，到今年5月这个比例上升至20%，使用按揭客户比例由90%下降到80%。客户按揭平均首付比例也明显上升，去年是三成，今年5月则达到四成。

房源空置

一线城市和二线热点城市越来越严苛的购房环境，在某种意义上正在对外来人口竖起篱笆。北京市统计局数据显示，北京常住人口增量2011年为57.4万人，2015年为18.9万人，2016年则进一步缩减为2.4万人，增幅仅有0.1%。

外来人口逃离对热点楼市的冲击，首先便体现在房屋租赁市场。通常情况下，5月是租房市场的预热阶段，随着高校毕业季到来，真正的高峰从6月开始一直持续到9月。然而从今年的情况来看，房租不仅没有热起来，反而遭遇寒流。

在南京（楼盘）仙林大学城附近的康桥圣菲小区，25平方米一室房源一直以来颇受年轻租户的青睐，如今却面临空置难题。

负责该小区房源租赁的链家经纪人张强对新金融记者表示，往年春节过后和毕业前夕，会有大批客户争抢房源，房租跳涨司空见惯，今年却丝毫感觉不到旺季到来。“就拿25平方米一室房源来说，去年5月的租金就是1900元，今年经历了春节，又到了毕业季，价格没有丝毫变化，客户却是大幅减少。5月仅成交4套，6月以来仍是零成交，有些房主已直说可以降价300元。”

南京师范大学公共管理学院毕业生康佳（化名）对新金融记者表示，仙林大学城附近的房价已突破3万元，与4月南京平均工资5740元形成鲜明对比。“很多同学都决定回老家了。以前，我们这些外地学生都想留下来，觉得靠努力总能成家立业，然而近两年南京购房门槛越来越高，父母在电话中一再劝说我回河北老家，别太勉强自己。”

链家研究院数据显示，调控下的租赁房源成交周期明显延长，市场寒意明显。以北京为例，7天以下房源成交占比由2016年1月的42.64%降至2017年4月的27.15%，同期15天以上房源成交占比由10.73%上升到27.72%。

房租下行

事实上，随着3月以来限购、限售、限贷席卷全国，一线城市房租已频频释放下行信号。以上海为例，房屋租赁指数结束连续90个月的上涨行情后，从今年1月开始延续下跌态势。今年前5个月，上海二手房租金3次环比下跌，4月中原（上海）租金指数为238.2点，同比下滑4.38%，全市租金均价77.7元/平方米·月。

业内人士表示，房价涨跌主要看货币政策，房租涨跌则直接反映居民收入。“本轮房价暴涨始于2015年，房租涨幅却有限，说明高房价缺乏基本面支撑。从旺季开始后的情况看，房租价格表现疲弱，说明当前居民收入水平无力接受房租进一步上调。”

除逃离北上广的因素外，部分业主因楼市成交冻结转售为租，造成一些地区租赁房源供大于求，也是租金下行的重要推手。在西青大学城附近的五矿榕园，近期不少难以出售的未装修房源转为租赁，96平方米两室一厅报价低至1200元，较周边同等条件简装房源低了一半。

出租此类房源的业主张先生对新金融记者表示：“去年初买下这套房主要是为投资，没想到今年挂牌3个月卖不动。闲置也是可惜，不如买点便宜家具让学生合租，能赚点是点。”

当房租传递出实体经济承受不住高房价的信号后，加强对房屋租赁市场的规范，引导一部分人长期租房，已成为缓解热点城市房价上涨压力的必然选择。前述业内人士表示，国内经济并非不需要房地产业支持，但前提必须是杠杆有度、自住为主，以免对扩大消费构成威胁，而这恰是中国经济结构转型面临的阵痛。

5月25日，北京市住建委表示，今后5年北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。业内人士称，在热点城市租赁房源真正落地后，房东胡乱涨价的现象会受到遏制，明年一线城市房租将明显下行。
　　(出处：和讯网 2017年06月12日)