刚刚，楼市吓出一身冷汗！中国房价或要过冬了！

麦克格雷迪

万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件显示，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

万科在致员工的公开信中无疑明白无故地告诉我们，楼市即将进入最寒冷的时刻！

目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。

从万科的公开信中，我们不妨大胆的预测，接下来，开发商们可能即将进入降薪、降价的新阶段。当开发商们为了抵御严寒降价的时候，楼市下跌的步伐将进入加速期。楼市调控时间尚短，就出现了“双降”的苗头。

楼市将全面降温！

对于接下来的楼市走势，中原地产首席分析师张大伟预计：

1.购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

2.房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

而且过去2年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

3.历史上，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响也将非常大。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。

杨红旭认为：

本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境。

“暴财经”认为：

目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。

那么究竟应该怎样买房呢？

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首套小白怎么选？

相比投资，刚需的买房条件其实很好，但刚需买房最大的问题就是买了怕跌，不买怕涨，犹豫不定。其实刚需买房，最应该考虑的是以下两点：

一是房子是重仓资产，要选择优质房，长期持有。刚需买房子就是住的，除非等到你卖出，那一刻的价格才算确定。而短期涨跌都是纸面财富，你最大的赢面在于用时间抵御风险，获得更大的安全边际。买有竞争力的城市的优质房产，长期上涨是必然趋势。

二是，要买相对便宜的房子。反正你的房子是用来住的，只需要确定你的房子是不是比其他同样类型的房子便宜就够了。

案例：

有位粉丝纠结说，现在买新房首付高一些，利率1.1倍，比起之前的宽松政策，买房、贷款都不划算了。但是新房价格依然是比周边二手市场低的，而且新房是精装。要不要买？

如果是刚需，可以买。

二手房市场才能真实反映目前的市场温度。如果二手房成交火热，明显能判断目前这个城市房价还处于上涨的阶段，而新房的开发商销售价格是被政府严格控制住的，相对二手房便宜太多。去买新房当然划算。

前几天看了张大伟的一篇文章，大伟胸提到（胸字没写错，他是个晒胸达人）目前楼市已经全面进入了二手房时代。

“以北京为例，从2009年楼市总成交量中二手房占比64.5%到今天的占比86.9%，包括大部分热点一二线城市，二手房交易已经全面都超过了50%”。而开发商被限价政策控制，新房价格不能反映市场情况。所以买新房的宝宝们，不要指望新房价格会跌。因为过去没有涨，所以未来一段时间内，也不会跌。

最后，对于你人生的第一套房，三成或者二成首付，贷款30年，等额本息是最优解。不要提前还贷。不要提前还贷。不要提前还贷。

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投资老炮多看少动

实际上，全国一二线城市，未来起码6个月内，一二线城市的市场其实是看二手房的价格波动。二手房价格的下跌，最明显的表现就是成交量的下滑。影响成交量的最主要原因，就是政策和信贷。

政策上，二套房首付提高，又有部分城市2-3年限售，直接锁死流动性。而信贷又影响买房者的积极性。贷款利率上浮不说，放款时间也相对漫长。以北京为例，某银行年初的房贷，现在都没有放款。基本上半年的时间了。所以目前买家卖家都会有一个观望期。

所以现在的投资策略就是多看少动。

少动，是因为调控政策太频繁，下半年继续加码，严格执行是大概率事件。最好等利空出尽再出手，相对安全。而且房贷政策是动态的，目前信贷收紧，等过一两年楼市低迷，信贷会逐渐宽松。尤其是19年，是美联储加息的末期，我相信的信贷压力会小很多。

多看，是因为淡季好房源多，获得笋的几率大。大涨期你是争分夺秒看房，现在则可以不着急，多挑剔了，谈判更有空间。中介小哥们的套路是，牛市欺负买家，恐吓你，不买还涨。到淡季了，中介小哥们会欺负卖家，前几天天津的粉丝告诉站长，想卖一套房，中介小哥一直劝他降低房价，说现在不降低个七折根本卖不出去。知道这个策略了，虽然现在房贷利率高了，但你算算多出来的几万块利息，跟能谈判下来的价格一对比，买到低价房肯定不会吃亏的。但一定要有技巧的谈判。

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什么样的房子值得买呢？

近期香港楼市节节高升，有人赚得盆满钵满，也有人担心“泡沫”恶化。就在这时，“财经名嘴”郎咸平。香港土地注册处资料显示，郎咸平于5月买入了尖沙咀河内道豪宅“名铸”一个高层单位，涉资高达8700万港元。

那么，郎咸平是如何看待楼市的？什么样的房子又值得买呢？

从“三大类别”到“四个条件”

每日经济新闻记者梳理发现，郎咸平最近一次公开谈论房地产，是在今年4月10日的《财经郎眼》节目中。他表示↓

这一说法，郎咸平去年11月在深圳某论坛上也曾提及。据《南方都市报》报道：

郎咸平认为，目前全国的高库存对常态化房地产的价格并不会造成影响。

“什么是常态化房地产？就是要满足四个条件：市中心或政府旁的房子、学区房、地铁房、刚需房。只要满足这四个条件，那么在本地区一定是涨得比较快，跌得比较慢的。”

有趣的是，在更早些时候，郎咸平买房的标准还不是“四个条件”而是“三种类别”。据新华社报道，2014年8月底，郎咸平在出席某房企主办的活动时表示，长期来看，相对其他投资产品而言，房地产仍然是最保值的产品。

郎咸平说，其实买房没那么复杂，就跟买衣服一样要精挑细选，你肯定要选择好看的、合身的衣服才买。

对于自己的投资策略，郎咸平坦言，自己在国内的资金不炒黄金，不买A股，就在居住地上海买房，并且认准刚需房、地铁房、学区房这三种类别。

　　(作者：杨红旭)　　(出处：凤凰房产 2017年06月15日)