暴涨后的内房股开始回调了？

丢失了记忆

3月份以来恒大领衔、股价一路飙升的香港内房股，开始出现疲态。

香港证券交易所数据显示，年初以来至6月13日，恒大地产、碧桂园、融创中国涨幅逾100%，其中恒大涨幅超200%，问鼎内房股涨幅排行。

但6月14日，恒大股价急跌11.26%，创下3个月以来的最大单日跌幅，当日内房股集体回调，融创跌7.15%，碧桂园跌3.30%。此后两日，内房股整体保持回调状态。

西南证券分析师王立洲认为，南下资金持续扩大、恒大回购股份及三四线市场未受调控，是内房股大涨的重要催化剂。

从股价走势看，区域布局偏三四线的内房股表现突出。上升势头强劲的房企如恒大、碧桂园均为布局三四线城市的代表，一二线布局的房企如华润置地、龙湖等整体并没有很好的表现。

随着内房股上涨，上述利好因素的边际效应递减，短期内出现回调很正常。香港市场人士16日向记者指出，目前市场处于非常敏感时期，港股短期内的波动或会加剧，不过震荡向上的总基调没有改变。

内房股暴涨背后

自深港通开通以来，南下资金保持着净流入状态。经过统计香港交易所2016年12月至今年5月底流入港股的资金，港股通（沪深合计）总净流入资金约1609亿港元，月均净流入约为268亿港元。同样，2017年以来，恒生指数也一路高歌，截至5月31日，年内涨幅约16%。

这是香港部分内房股今年以来暴涨的大背景。同时不可忽视的是，港股本身的PE估值相对A股较低，也是一个因素。

21世纪经济报道统计了16家A股主流地产公司公布的2017年PS估值，得出PS均值约为0.67，PE均值为12.57。

而广发证券发展研究中心公布的数据显示，2017年内房股平均PS值为0.43，PE均值为7.5。恒大、碧桂园、融创的PS、PE估值均低于内房股均值。

在三大内房股的PE值与A股不相上下的情况下，恒大、碧桂园、融创的PS值不仅低于内房股，更是远低于A股均值，足显其投资价值。

在具有估值优势的情况下，内地资金南下涌入具有较大成长空间的内房股。

而恒大重组深深房、引入700亿战投、赎回永续债等利好，也是促使股价大涨的因素。

自5月17日起，恒大在16个交易日内实现股价翻番，涨幅达到101.94%。截至6月12日收盘，恒大股价为16.28港元，与去年末4.83港元的股价相比涨幅达237%。

6月14日，在港交所公布的港股通（沪）十大成交活跃股中，内房股中仅有恒大、融创和碧桂园上榜。其中，中国恒大居首位，融创中国和碧桂园位列第三、第九。

经21世纪经济报道统计，三大内房股买入及卖出总金额为8.88亿港元，占十大活跃股成交总额的77%，可见南下资金对三大内房股产生的牵引作用。

上述内房股的股价涨幅与其业绩表现也密切相关。法国巴黎银行驻香港分析师Wee Liat Lee此前曾表示，在严厉的限购政策环境中，大规模和多元化战略才能让房地产商蓬勃发展。

今年一季度，恒大、碧桂园销售位列行业前三，碧桂园更超越万科冲上第一。恒大还是去年的销售冠军。

得益于充足的土地储备，今年前五个月，恒大、碧桂园和融创业绩依旧强势增长。

克而瑞研究中心发布的《2017年1-5月中国房企销售排行榜top100》中，碧桂园、恒大和融创分别排名第一、第三和第七。

然而，同样是在港上市的大型房地产公司，龙湖地产、华润置地和中国海外发展的股价涨幅却稍微逊色。

据广发证券研究中心统计，龙湖、华润置地和中海外前四个月的销售额分别为600亿元、410亿元、762亿元人民币，其销售额将近或已超2016年销售额的一半，而今年初来，各自股价涨幅为51%、27%、12%。

对比今年3月初各房企的股价，恒大、碧桂园和融创在6-8元人民币的股价波动，而龙湖、华润置地和中海外彼时的股价却是三大内房股的两倍以上。

在品牌名誉、估值和价格优劣的权衡之下，资金似乎更青睐于恒大、碧桂园和融创这样低价优质的潜力股。

内房股的未来

6月14日，恒大跌11%，融创跌7%。6月9日至6月16日，恒大跌幅达17%；融创中国自6月14日来连续三日下跌，跌幅达12.2%。

受恒大、碧桂园和融创等内房股突跌的影响，龙湖、华润置地和中海外于14、15日均有所下跌，但跌幅控制在2%以内。截至16日，龙湖、华润置地和中海外的股价均有所上涨。

龙头内房股领跌，板块似现回落趋势。其优势不再？

近期，一些投行对部分前期涨幅较大的内房股表示不看好。如瑞信认为融创的融资会增加负面因素，予以“跑输大市”评级。

另一些机构则认为前期涨幅小的内房股将有机会。广发证券研究中心首席分析师乐家栋表示，从低估值、龙头公司和销售增长三个维度进行筛选，今年销售增速列行业首位的龙湖地产在周期下行时期会表现优于板块。

摩根士丹利16日发布研究报告，认为中海外毛利率于今明两年可回复至30%，维持其“增持”评级，并列为行业首选，看好利润复苏及被纳入国企指数的潜在可能。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，内房股流动性差，所以边际资金改善对价格冲击极大。前段时间由于货币充裕，A股下跌，大量资金通过港股通流入香港股市。内地很多投资人的A股思维认为内房股估值低估，但国外并不这样认为，南下资金在推高内房股时，海外机构投资人就撤走了，如果在这时南下资金不再有增量，或者说国外资金不再回来的话，就会出现内房股下跌的现象。

国泰君安分析，从估值来看，经历了前期板块的大幅上涨，整个中资地产的估值已经不便宜。

招商证券也认为，涨到目前这个位置，内房股折价大幅下降，部分龙头的折价幅度甚至已经低于A股，而且行业终归是处于调整阶段，差价消灭后边际资金也不可能持续流入，所以进一步涨幅相对有限。

而西南证券分析师王立洲相对乐观，他表示，购房需求只是被压抑而并未发生预期的转变，企业拿地持续火热、政府力挺货币化安置、强化旧改和棚改，更突显了房地产的真实表现，都市圈内三四线房地产市场的向好趋势并不是短期的。

兴业证券也认为，三四线中期繁荣趋势比较确定，涨幅较好的恒大、碧桂园有三四线布局，且有基本面支撑，预计三四线中期繁荣将持续到今年年底。
　　(作者：张晓玲 苏运菊 黄昱)　　(出处：21世纪经济报道 2017年06月19日)