5月房价地价比几近触底 房企直面盈利压力

麦克格雷迪

临近6月底，房企又进入冲刺半年业绩关键时间点，已有多家机构与多名业内人士判断今年下半年，房地产分水岭将出现。而大部分房企在今年前5月顺利甚至超额完成业绩，短暂狂欢背后是调控深入、多个项目不得不延迟开盘，面临整体盈利压力。

另一方面，国家统计局数据显示，5月份全国房地产新开工面积为16939 万平方米，同比增长5.2%，增速较上月下滑4.9个百分点。

东方证券分析师竺劲分析认为，近几个月来房地产开发投资增速持续放缓，主要由于去年基数较高。目前房价地价比已经接近历史较低的位置，部分开发商开始延迟新开工并适当拉长施工时间来缓解盈利压力。他预计6月份新开工面积增速将继续收窄。

房价地价比接近历史新低

东方证券研究所的统计数据显示，从2015年1月到2017年5月，房价地价比整体呈现波浪式下滑态势。其中房价地价最高的时候在2015年2月、2015年5月；房价地价最低的时候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房价地价比又接近于去年11月的低位，5月则略有回升。这反映了房价走低同时地价成本上涨的市场环境。

亿翰智库数据显示，近两年，北京房价地价比高峰在2015年2、3月，分别为2.88、3.23，5月为5.30；2016年11月仅为1.33；到了今年前三月有所上扬，4月为1.62，5月为1.37。上海房价地价比高峰出现在2015年1、2月，分别为6.12、5.83；5月为13.43；今年3月，上海房价地价比跌至2.12。

二线城市相对有滞后性，比如杭州，房价地价比最高峰出现在2015年5月，为9.02；2017年3月跌入谷底，为1.07。

去年调控在控制房价上涨与高价地的产生这两方面都具有实效，因此才会出现去年底明显的房价地价比下调，以及今年以来的低位徘徊。

表面上看，房企在上半年销售增速略有回升。5月全国商品房销售面积同比增长10.2%，销售金额同比增长14.1%。单月销售增速的抬头主要是因为去年同期的基数较低。

竺劲认为，目前市场两大表现是有原因的：整体销售动能仍在下降，限购限贷对需求产生了较为明显的影响；投资增速收窄，房企到位资金增速持续放缓。

5月份房地产开发投资额单月同比增长7.3%，增速较上月下降了2.3个百分点。投资的边际增速继续下降，房企资金来源增速同比增长4.0%，较上月下降7.3个百分点，其中购房款的增速为1.7%，较上月下降5.8个百分点；非购房款增速为6.9%，较上月下降9.5个百分点。

去年以来，购房款占总资金来源的比重就超过一半，房企资金回笼主要依赖于销售回款。随着限价、限签等调控政策的加码，购房款增速已经连续三个月下降。同时房企融资渠道的监管仍未放松，开发商的资金压力增大，投资增速承压。

资金面收紧下分水岭将现

竺劲认为，与上一轮全行业增速较低的逻辑不同之处在于，目前房地产行业集中度的大幅提升主要是来自于龙头房企的内生增长。在政策环境较紧的背景下，龙头房企在融资和规模扩张方面具有先天优势。

投资增速收窄，房企到位资金增速连续两个月出现下滑。5月份房地产开发投资额为9863亿元，同比增长7.3%，增速较上月下降了2.3个百分点。投资的边际增速继续下降。5月份全国土地购置面积为 2052万平方米，同比增长0.0%，较上月下降了11.4个百分点。房企到位资金为 11768亿元，同比增长 4.0%，较上月下降7.3个百分点，其中房款的增速为1.7%，较上月下降5.8个百分点；非房款增速为6.9%，较上月下降9.5个百分点。

中信证券6月22日发布研究报告指出，三四线城市的景气度可能受到按揭利率上行和短期销售透支的冲击。一二线城市由于此前网签管制，新房项目定价比二手更低，因而未来新盘推货时去化率有保障。从城市分布来看，几家大房企策略不一样，未来几年保持稳定的城市分布数量，扩大每个重点城市的市场占有率，可能要比增加城市数量更加重要。

一个明显的趋势是：销售增长大幅低于预期。政策调控严厉程度超出预期。利率出现明显上升。近期21世纪经济报道记者走访了上海周边的花桥镇，发现限购之后这里的项目销售速度有明显放缓，售楼处人流也不再有人挤人的现象，观望买家增加。而放缓开发速度也成为当地房企的主要应对策略。限价、限签对开发商的推盘节奏和资金回笼有较大影响。某全国知名房企去年下半年在花桥所拿高价地，其售楼处至今仍未开放。同样的情况也发生在上海浦东、青浦等多个高端项目处。

事实上，从销售增速环比来看，已经连续两个月下降。根据融360 数据，5月份全国首套房平均贷款利率达到4.73%，已经达到一年以来的最高水平。在全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行仅剩12家，较上月减少30家。另有20家银行已经暂停房贷业务。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析指出，从地产周期的角度看，当前政策面比较紧，资金方面的获取压力也开始增大，所以部分房企可能会有意识地放缓投资节奏，这也是为了把控成本。当然对于地方政府来说，从补库存的角度看，尤其是一些高房价的城市，尤其是要鼓励房企积极新开工等。

另一方面，三四线城市的销售催化动力其实也在开始减弱。从城市结构上看，东部、中部、西部地区销售面积同比增速分别为0.6%、4.3%、9.4%。竺劲预计， 6 月份东部和中部的增速将回落；西部地区作为城市能级最低的区域，销售增速也开始收窄。
　　(作者：唐韶葵)　　(出处：地产人)