北京389个项目被“催”入市

叶绿了没人知道

20万套房“在途”，是去年新建商品房成交量的两倍多，其中不乏知名项目后期及名噪一时的高价地

北京房地产供求关系一直紧张，为了缓解这一矛盾，6月27日，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》（以下简称《通知》），公布了389个在途项目清单，推进这些项目尽快入市，并推出办理预售许可的相关规定。据测算，这些项目可提供约20万套住房供应。

稳定楼市，政府督促在途房源入市

3·17新政以来，除了实行差异化的住房信贷政策之外，北京还明确了要切实增加商品住房的有效供应，其中一项措施就是督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。

本次市住建委公布的389个在途房地产项目，包括161个拿地未开工的项目和228个开工未入市的项目，对应的正是这部分潜在供应。

据北京房协官方微信“京房字”测算：这2250万平方米的潜在供应大约可以向市场提供20万套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。将能起到稳定和引导市场合理预期。

针对这次公布的389个项目具体能形成多少供应，目前还无法统计出来。“因为有早期协议出让有未经招拍挂的，有商业的、有保障房的，纯住宅最终多少套难以算出精准的数据。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

不过这其中包括不少知名项目后期以及名噪一时的地王地块。比如北京市西城区华嘉胡同地块。这宗地块在2014年初曾经被业界一度认为有望问鼎北京市单价地王，然而当年2月17日却被暂停了出让。最终该地块于当年7月中旬再度挂出，并于8月20日成交，成交时的单价高达9.65万元/平方米。但是，该地块在拿地之后始终未能开工。

此次，市住建委下达的《通知》对于拿地未开工和开工未入市的项目，做出了严格的时间规定，包括拿地多久开工、何时入市销售，都有明确的规定和要求。业内人士分析认为，一旦389个项目加快入市形成供应，将对平稳北京房地产市场起到巨大作用。

放宽取证，缓解房企资金压力

《通知》要求“凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明。”

克而瑞分析师崔秀程表示，《通知》肯定会加快这些老项目的开工入市进程，因为有两个时间点，可以实现二次取证，截断了项目推迟开工，推迟取证，推迟入市的后路。

此前一张施工证只能办理一次预售许可，但如果其中低层、高层产品混搭，则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。据郭毅粗略估算，389个项目中约有2/3应在此列。

不过从目前的情况来看，北京市场上鲜有单价8万元以上的项目获批预售证。如果放宽取证，不放宽预售证价格，当年一些地王项目的房企依然会陷入尴尬选择。

就像2015年9月，懋源力压保利、首开、龙湖、平安联合体取得的孙河西甸村地块，该地块总价29.4亿元，外加异地配建9.6万平方米保障房，机构计算楼面价超5万元/平方米。按照北京市场的一般规律，需要至少一倍的售价才能够保证利润率。不过从目前来看，预售价格尚未有松动的迹象。

不过，郭毅也指出，这一新规对于房企来说还是有利好消息的：“新规放宽了取证预售的限制，将有利于增加市场供应。施工进度的放宽，将房企开盘预售的时间提前了3-6个月，尽早入市销售回笼资金，有助于缓解房企资金链的压力。”

效果待考，部分项目暂不具备入市条件

崔秀程表示，这只是一个通知，一些项目并不具备入市条件，如存在拆迁、产权、资金链问题。

实际上，在市住建委公布的这389个项目名单中，有的项目已经或接近售罄，还有一些项目分期开发，后期因为拆迁问题停滞不动，入市还遥不可及。如在未开工项目名单中，排在榜首的就是“崇外6号地”，从2007年启动至今，还在推动中。这块地在2007年已经出让给了新世界地产。

该地块占地面积约0.8平方公里。这里曾是一片居民与企业生产混杂的区域，但是随着企业倒闭、转制甚至迁走，腾空的房子逐渐分给居民用于居住，聚集了足有8500多户居民。在今年2月，多次启动而又多次停滞的拆迁滞留区“崇外6号地”开始对其最大体量的成片违建进行拆除。

郭毅提醒，通知中用的措辞是“可”，不是强制性的，主导权在房企，一些始终没有开发的地块，是有拆迁、道路设施的原因，这些客观存在的问题很难解决。还有些项目则是已经形成销售，但由于分期开发，同时出现在拿地未开工和开工未入市的项目清单中。比如保利西山林语、中信城、合生霄云路8号都是销售了多年的老盘。

对于已开工还未入市的项目，尤其是多年老盘还未售罄的，崔秀程表示，既然通知已经下发了，如果有项目对此不以为然，不执行的结果可能会遭到处罚。(龚小锋 陈禹铭)

　　(作者：龚小锋 陈禹铭)　　(出处：新京报 2017年06月30日)