大悦城华远携手减重 存量商业拼资管能力

花开的那一瞬间

在商业过剩的存量时代，资产运营一直是地产与金融行业共同探索的领域。日前，大悦城地产（0207.HK）与发源于北京的老牌开发商华远地产股份有限公司（下称“华远地产”，600743.SH）宣布，双方将合作首个项目“石景山大悦城”，项目位于在北京石景山区苹果园，华远主要负责开发，大悦城主要负责商业运营。

十年前在北京开出了第一个大悦城的大悦城地产走在了这场探索的前列。去年10月，该公司发布“大资管”计划，宣布正式踏上从开发商向资产管理转型的道路。而此番与华远牵手，正是输出商业地产管理能力的一次尝试。存量时代，资管为大势所趋，然而资产盘活不是易事，一方面需要专业的团队和能力，另一方面需背后有资本循环平台作为支撑。对于眼下的中国的机构资本和开发商而言，这显然是一条绕不过去的新赛道。

向华远输出管理

双方的合作发布会在北京w酒店举行，该酒店正式大悦城管理之资产之一。第一财经记者在发布会现场了解到，双方合作的华远石景山综合体项目包含购物中心、高端写字楼、大型停车场，位于建设中的苹果园交通枢纽东侧，总建筑面积约22万平方米，已被石景山区政府列为重点项目。

作为合作主体之一的华远地产1980年代初进入房地产业。第一财经记者查询公开资料发现，彼时华远就曾参与了西单商业街的改造，并在地理上与大悦城西单项目存在交织。而中粮集团旗下首个大悦城项目西单大悦城正是位于由华远地产主导开发的“西西工程”4号地块中，以“华远”命名的“华远东街”通向其楼下。在上述发布会上，华远地产董事长孙誉晏对在场媒体透露，此前曾有多家投资机构和专业运营商向华远表示过合作愿望，但华远从公司背景、理念、实力、专业能力等方面综合考虑，最终选择了大悦城地产。

大悦城地产为中粮集团旗下的地产业务平台，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业，如购物中心、酒店、办公楼、酒店式公寓及休闲度假旅游物业。官网信息显示，该公司已在北京、上海、三亚、成都、南昌、苏州及香港开发了18个物业项目。去年10月，同样在W酒店，该公司宣布启动“大资管”战略，正式向资产管理转型，希望以管理输出、低成本收购等模式轻盈加速，将大悦城“资产做轻，成本做低，速度做快，回报做高”。去年其首个管理输出项目为天津和平大悦城年底开业，昆明螺蛳湾、贵阳大悦城两个项目已签订框架协议，正在筹备中。针对双方的战略合作，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政对记者表示，大悦城地产注重以经营客流为核心的强运营能力，对于轻资产拓展的项目，更希望通过品牌与管理输出的方式来为资产创造价值。

这一转型在收入结构上得到了体现。年报显示，大悦城地产去年收入69.9亿元，比上年的53.8亿元增长29.8%。其中，投资物业及相关物业管理服务租金收入总额为31.2亿元，同比增长17.6%，占比为44.6%;租金收入约21.0亿元，同比增长21.5%。去年，其物业开发收入27.5亿元，同比增长86.4%;物业管理及相关服务收入7685.5万元，同比增长29.4%。

轻资产的机遇与难点

经历了房地产高歌猛进的20年后，中国城市中沉淀了大量商业物业资产。加上近年开发商拿地时常被要求自持部分面积，因此未来如何盘活手中存量，成为摆在开发商面前的难题。自持模式相对散售而言资金沉淀大，因此是否能拓宽融资渠道、以轻资产方式盘活商业项目成为破局关键。

大悦城华远携手“减重” 存量商业拼资管能力

近一两年来，随着金融产品日益丰富，CMBS、RMBS和ABS成为目前最新也是颇具吸引力的投资商业物业的产品。具有发行价格低、流动性强、额度较大、资金运用灵活等优点的类REITs产品也一样，可使长期“固定”的资产通过证券化在市场上流动起来，而且大大降低了投资门槛。于投资者而言，这些结构性产品的回报率高于企业债券，收益率相对较高，这些证券化产品类别相对丰富，可以覆盖不同的风险回报偏好。据本报记者了解，2017年初，华远就联合恒泰证券，成功发行了规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）产品。而大悦城去年也与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司，共同成立了国内第一家地产核心基金。

然而，资产与资本的对接并不是轻易达成的。仲量联行华东区投资部总监邵律对第一财经记者透露，目前中国的资产持有者对证券化的需求很普遍，但遇到最大的问题是，资产现有品质或租金收益与持有者期望的产品发行规模不匹配。资产持有方主要关注资产身上的哪些资质呢？戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰进一步对本报记者分析，通过审慎完善的物业尽职调查，筛选出具有潜力、高素质物业作为REITs的基础资产，是风险控制的重要手段之一。如何选择优质的物业作为资产证券化项目？以写字楼和购物中心业态为例，他说，物业定位、品质和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上体现了未来是否具升值潜力，酒店则更重视星级档次、平均房价 、入住率 、各项收入占比 、支出成本和收益期限等影响因素 。

（来源：第一财经日报）