无上限调控逼房企降价

自在飘零

今年5月，保定（楼盘）、珠海（楼盘）个别地块相继爆出“十年限售”，被称为最具杀伤力调控。当时，专家普遍认为此类长期限售不具备普适性，新购商品房2-3年内不得转让将是“样板”，而且很有可能根据实际情况在短期内放开。在西安（楼盘）发布“新房网签满5年方可交易”新规后，此前认为限售只是权宜之计的业内人士已是三缄其口。

限售加码

此轮从厦门（楼盘）发端的限售调控，正在被越来越多的城市采用，实施范围也由点及面，不再是地块个例。

6月28日，西安市人民政府办公厅下发通知，明确4月18日以前在城七区及相关开发区范围内购买的商品住房，自购房之日（以网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易。

与此同时，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非西安市户籍居民家庭，须提供在西安连续缴纳两年以上（含两年）的个人所得税或社会保险证明。

如此重拳，被认为是4月18日“新房限售两年”措施的进一步升级。在4月的文件中，西安限购、限售、限贷并举，但5月二手房价仍继续上涨4.47%。

在去年炒房团入侵之前，西安楼市始终以低价示人。受热点城市调控挤出效应影响，西安二手房价从去年10月的7870元一路升至今年5月的9263元，在楼市严冬下涨幅仍高达17.7%，去化周期也从2016年2月的22个月持续降至今年4月的13个月。

因“全国最优惠落户政策”留在古城的西安科技大学硕士研究生杨舟对新金融记者表示：“按照3月起执行的新政，我在西安只需拿着学历证明、身份证、户口簿，直接到派出所即可办理落户，房产、工作单位都不再是门槛。谁知刚留下来，便看到房价蹿升，很多新盘出现抢购。希望限售5年能彻底让炒房团远离，让暂时无力买房的年轻人可以安心留下来。”

业内人士表示，限售5年将抑制相当一部分投资性购房需求，而新增的限购措施正是为西安留住人才做准备。“政府希望住西安房子的，是真正留在西安创业的人。不到两个月调控再加码，西安楼市重归平静已可预见。”

降价枪声

几乎与西安同时，河南的限价政策终于落地。6月27日，河南省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布通知，明确规定郑州（楼盘）市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月周边新建商品住房价格水平，且不得捆绑车位销售以及设置其他附加条件，否则不予网签备案。

“其实为了遏制房价上涨，早在数月前相关部门已暗示开发商在申报预售价格时，不得超过某个价格。”郑州中原地产置业顾问沈连凤对新金融记者表示。

分析人士指出，郑州的调控措施要求房价不得高于去年10月，意味着官方要把房价稳定在刚调控时的状态，避免出现越调越涨局面。郑州官方数据显示，去年10月新建商品住宅均价为10453元。

当限价从暗示变成白纸黑字，去年在二线城市中房价涨幅最猛的郑州打响了降价第一枪。

6月24日，郑州雁鸣路某项目新一期开盘，高层均价仅10000元/平方米，且不捆绑车位、装修，在周边高层市场均价超13000元/平方米的行情下，实际降价超20%。即便开发商的前提条件是全款购房，所有房源仍在首日被秒光，26日售楼处已无人接听电话。

无独有偶。6月25日，郑州某刚需项目开盘，与周边均价16000元/平方米形成鲜明对比，小高层仅开出11000元/平方米，同样遭秒光。

监管频频发力，郑州房价已无力上攻。某大型房地产网站数据显示，5月郑州新建商品住宅均价8531元，较2月的高点11010元已下跌超两成。

有观点认为，西安、郑州连出狠招，说明当地政府早已做好房价下跌的准备，甚至于降幅都有明确控制目标。“其他二线城市肯定也储备了更严厉措施，一旦楼市没有按照预期发展，开发商和炒房客将迎来新的噩梦。”

房企洗牌

在限购、限售、限价、限签等严厉调控影响下，房企正面临前所未有的运营压力。

新金融记者了解到，近期各地纷纷加强开发企业购地资金管控，对企业招拍挂保证金进行前置性审查，并在摘牌后对购地资金来源进行再次审查，确保房企使用合规自有资金购地。与此同时，房企最大的靠山银行已全面收紧涉房贷款，信托公司开展的“拿地融资”业务同样遭遇严查。

受资金链紧张和资金成本上升影响，中小房企纷纷出售相关资产。据中国证券报统计，今年以来已有新黄浦(600638,股吧)、红豆股份(600400,股吧)、丰华股份(600615,股吧)等20家左右非地产主业公司公告处置旗下地产业务，部分公司借此完全退出地产行业。

在这些转让案中，多数附带巨额债权，显示出中小房企在严酷环境下已病入膏肓。6月初，山东高速(600350,股吧)集团年内第二次甩卖旗下房地产子公司。根据公告，烟台（楼盘）合盛房地产开发有限公司挂牌价为15亿元，其中包含14亿元债权。截至评估基准日，合盛公司烟台市福山区夹河岛片区共计849.58亩土地使用权，仍处于闲置状态。

中国房地产业协会会长刘志峰此前在公开场合透露，国家统计局统计的房企有9万多家，实际上大概3万多家，去掉“半死不活”的，正常运作的仅1万多家。“中国不需要那么多房地产公司，要加大资源整合力度。”报告显示，2015年房地产并购案涉及并购标的物价值为2815亿元，2016年涉及金额已升至4014.83亿元。

即使不断吞下小鱼小虾，大型房企的日子依然不好过。Wind资讯数据显示，2016年A股136家上市房企负债合计超4.92万亿元，同比增长达25.93%，超过资产增幅，平均每家上市房企负债高达362亿元。事实上，随着财务最安全的100家上市公司里无一家房企、71%的上市房企存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”，房企生死淘汰赛已开启。沈连凤表示：“房企为了生存将选择现金放弃利润，购房者捡漏机会将越来越多。”
　　(出处：和讯网 2017年07月03日)