深圳:要加大房地产调控力度 形成先租后买消费模式

花开的那一瞬间

深圳市规划和国土资源委员会7日晚发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提出，深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。

根据计划，深圳本年度将安排供应商品住房用地168公顷，计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。

计划还安排保障性住房和人才住房用地65公顷，计划安排建设保障性住房和人才住房5万套、建筑面积约277万平方米，套数建设指标较去年同期增长25%。其中，新供应用地25公顷，计划建设1.5万套；城市更新配建约2.3万套，折合用地约25公顷；新增安排产业用地配套建设住房1.2万套，折合用地15公顷。

计划指出，要加大房地产调控工作力度，促进深圳房地产市场平稳健康发展。通过加大居住用地供应力度、加快土地整备与用地出让、商品住房用地配建、加大城市更新配建比例、棚户区改造等多措并举，拓宽保障性住房和人才住房筹建渠道。要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。

深圳市住房建设规划2017年度实施计划

为贯彻中央经济工作会议和供给侧结构性改革要求，落实《深圳市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》和《深圳市住房建设规划(2016-2020)》任务目标，立足创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，加快推进全市住房建设，保持房地产市场稳步健康发展，加大人才安居工作力度，促进经济社会持续均衡发展，结合当前全市人口结构、土地资源、住房发展、人才安居政策等现状，制定深圳市住房建设规划2017年度实施计划(含深圳市供给侧结构性改革去库存2017年度行动计划).

一、上年度计划完成情况评估

(一)商品住房计划完成情况

2016年，全市计划安排建设商品住房4.3万套、建筑面积387万平方米；截至2016年底，全市新增安排项目约4.42万套，计划完成率102.8%，建筑面积约398.1万平方米，计划完成率102.9%。

2016年，全市计划安排供应商品住房用地72公顷(新供应用地8公顷，城市更新用地52公顷，征地返还用地12公顷)。截至2016年底，全年实际供应商品住房用地83.6公顷，计划完成率116%；其中完成新供应用地14.6公顷，城市更新用地49.3公顷，落实征地返还用地19.7公顷。

同时，截至2016年底，全市商品住房新批准预售44124套、439.93万平方米，面积较过去五年平均值同比下降20.5%；新建商品住房销售40441套、422.32万平方米，面积较过去五年平均值同比下降1.1%；二手住房成交94766套、802.3万平方米，面积较过去五年平均值同比上涨25.5%(表1).

表1: 2016年商品住房市场情况表

市场销售情况	面积(万平方米)	套数(套)	面积较过去五年平均值同比
商品住房批准预售	439.93	44124	-20.5%
新建商品住房销售	422.32	40441	-1.1%
二手住房成交	802.3	94766	25.5%

截至2016年底，全市房地产开发投资累计完成1781.37亿元，同比增长33.8%，其中住宅开发投资累计完成1044.54亿元，同比增长16.4%(表2).

表2:2016年房地产开发投资情况表

开发投资情况	金额(亿元)	同比增长率
全市 房地产开发投资累计完成额	1781.37	33.8%
住宅开发投资累计完成	1044.54	16.4%

(二)人才住房和保障性住房计划落实情况

2016年，我市计划新增安排建设保障性安居工程项目4万套、建筑面积约209万平方米、供应用地约65公顷；截至2016年底，通过新供应用地建设、城市更新配建、产业园区配套建设等多种渠道，共落实人才住房和保障性住房40093套，100%完成计划任务目标；折合用地约66. 8公顷，完成计划任务目标102.7%。

其中，落实新供用地25.1公顷，建设约11900套；落实存量用地41.7公顷，建设28193套(表3)。

表3: 2016年人才住房和保障性住房建设项目落实情况表

项目类型	建设套数(套)	用地面积(公顷)	建筑面积(万平方米)
新供用地建设	11900	25.1	78
存量用地建设	28193	41.7	149.5
总数	40093	66.8	227.5

根据市住房建设部门数据，2016年，计划新开工及筹集人才住房和保障性住房项目6万套，基本建成1.5万套，竣工5万套，供应4万套。2016年，全市实际开工筹集人才住房和保障性住房项目63613套(含开工55477套、筹集8136套)，完成率106%；竣工人才住房和保障性住房项目54228套，完成率108.4%；基本建成人才住房和保障性住房项目17129套，完成率114.2%；供应人才住房和保障性住房项目41952套，完成率104.9%。

(三)2016年计划实施成效

一是住房建设目标基本完成，有效促进了住房市场供应。商品住房建设规模基本达到计划要求，人才住房和保障性住房建设规模开工、竣工、供应等任务均超额完成，达到了稳供应的目标；重点打造了多个大型人才住房项目，切实满足人才住房需求，为促进我市产业升级与经济发展发挥积极作用。

二是进一步完善了居住用地供应结构，继续加大存量用地供应规模。全市住房用地供应均已超额完成，新供应住房建设用地重点向人才住房和保障性住房倾斜，人才住房和保障性住房新供用地占住房新供用地达63.2%；出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，通过进一步提高城市更新效率，加大人才住房和产业项目的落地保障，全年落实城市更新居住用地供应规模为住房新供应用地的1.77倍，实现以存量用地二次开发为主的供地模式。

三是合理引导市场预期，住房市场调控取得显著成效。2016年，我市先后发布了“深六条”与“深八条”新政，优化了商品住房用地出让方式和商品住房供应结构，完善了差别化限购政策和信贷政策，加强了价格管控和市场秩序整顿，有效抑制了投资投机需求，房价过快上涨势头得到了逐步控制。

四是推进人才住房和保障性住房制度改革，进一步加大和完善人才住房供应。2016年举全市之力深入开展人才住房和保障性住房制度创新，全面梳理住房保障相关工作，先后出台了《关于促进人才优先发展的若干措施》、《关于完善人才住房制度的若干措施》，加快研究制定《关于加强和改进基本住房保障工作的若干措施》等政策文件，进一步拓宽人才住房和保障性住房筹建渠道，加大建设力度。

(四)2016年计划实施存在的问题

2016年，全年房地产投资开发水平稳步增长，有力推动了我市经济社会发展。住房保障政策日益完善，人才安居工作力度不断加大，有效满足多层次人群的住房需求。但受土地资源稀缺等多方面原因，我市住房建设计划执行情况仍存在以下问题：

一是房地产开发投资水平稳步增长，但住房供需形势仍较为紧张。一方面我市存量住房中功能完善、配套较好的住房占比较低，大多数存量住房如城中村等，因产权、功能、质量以及配套不完善等原因，仅能以出租、出借等方式维持住房的基本使用，对于购买型、改善型、宜居型等较高层次的住房需求满足度不够；另一方面，受土地资源紧约束、房地产市场预期波动等因素影响，房地产市场新开工量、批准预售量均有不同程度的下降，未来住宅供应形势较为紧张。

二是土地资源与公共资源紧缺问题有待破解。我市人口规模大，空间狭小，人地矛盾突出，每平方公里人口密度近1万人，开发强度已达50%，新增建设用地极为紧张。受限于土地资源紧缺的影响，我市住房建设结构已逐步从新供用地开发建设向以城市更新为主体的多渠道筹建转变；同时，我市人口比例倒挂，公共资源配置与我市实际服务人口不相协调，在住房供应过程中，出现了由于交通、教育、医疗等资源分布不均而带来的住房供应空间结构错位，特别是人才住房和保障性住房供应中空置与紧缺同时存在，公共资源作为引导人口均衡分布、实现职住平衡的重要手段，尚待进一步加强，从而实现各区公共服务均等化。

三是城市更新需进一步加大力度推动。“十三五”规划制定时大大提高了城市更新配套建设人才住房和保障性住房规模，存量土地二次开发利用已成为住房供应主渠道，但依然存在高成本、运作周期长、拆迁难等问题和困难。2017年度，以出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》为契机，需进一步加快城市更新步伐，特别是加大人才住房和保障性住房配建力度，确保完成“十三五”期间住房建设任务目标。

二、2017年住房建设计划安排

“十三五”时期，我市住房计划安排需要充分考虑经济增长、产业升级、人才安居、社会发展、人口结构调整等带来的住房发展新要求，坚持“稳增长、保民生、调结构”的住房发展思路，积极适应住房发展新常态。

(一)商品住房建设计划安排

加强普通商品住房有序供应指引，本年度计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米(附表1)。其中，新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米；城市更新用地安排建设4万套、建筑面积约360万平方米；征地返还用地建设3.5万套、建筑面积315万平方米。

(二)人才住房和保障性住房计划安排

多渠道安排筹集建设人才住房和保障性住房，本年度计划新增安排建设保障性安居工程项目5万套、建筑面积约277万平方米(附表1)。其中，新供应用地建设1.5万套，建筑面积约90万平方米(附表2)；城市更新用地配建2.3万套，建筑面积约115万平方米(附表3)；产业配套住房用地建设1.2万套，建筑面积约72万平方米(附表4).

进一步加快人才住房和保障性住房建设速度，加大人才住房和保障性住房供应力度，年度计划开工及筹集保障性安居工程项目确保8万套，力争10万套；供应4.5万套。

(三)本年度住房用地安排

本年度商品住房、人才住房和保障性住房用地供应统筹安排，用地出让优先满足人才住房和保障性住房用地需求，并稳定人才住房和保障性住房建设用地供应规模。

本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。

本年度计划安排人才住房和保障性住房用地65公顷。其中，新供应用地25公顷，从预选库中选取成熟地块供应；城市更新配建用地25公顷，产业配套住房用地15公顷。

三、供给侧结构性改革去库存策略与措施

(一)根据中央经济工作会议精神加大房地产调控工作力度，稳定住房价格

贯彻落实国家省市房地产市场分类调控、因城施策的要求，严格落实我市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，继续执行差别化住房限购、限贷、税收等调控措施，支持居民合理住房需求，抑制市场投机和楼市泡沫，防范市场风险；推动中低价项目入市，加快审批服务进度，严查“捂盘惜售”等情况，促进房地产市场平稳健康发展。

(二)加大居住用地供应力度，加快土地整备与用地出让

根据中央经济工作会议精神，积极进行政策、机制创新，优化土地功能、盘活低效用地，提高居住用地比例，持续增加住房用地供应；加快用地选址工作，加快征地返还用地出让，加快土地整备，多措并举，加快居住用地供应；优先供应人才住房和保障性住房建设用地，新供用地应首先满足人才住房和保障性住房新供用地指标落实。

(三)贯彻落实“强区放权”，加快城市更新实施

深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，建立健全城市更新体制机制，完善配套政策措施，确保城市更新下放事权接得住、办得好；加快推进城市更新实施，加大人才住房和保障性住房供应力度；将产业园区配套宿舍纳入人才保障房监管体系，在报设计方案和签订土地合同前，住建部门应确定配建人才住房和保障性住房类型。

(四)多渠道拓展人才住房和保障性住房来源，加快人才安居工程建设

严格落实《关于完善人才住房制度的若干措施》，多渠道拓展人才住房和保障性住房来源，调动各区积极性，加大加快人才住房和保障性住房用地供应；持续创新商品住房用地出让模式，“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积，增加人才住房和保障性住房建设规模；严格落实《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，提高城市更新项目中人才住房和保障性住房的配建比例。

(五)探索老旧住宅区棚户区改造机制改革，加快棚户区改造工作

认真总结罗湖区“二线插花地”棚户区改造的成功经验和做法，加强老旧住宅区棚户区改造工作的顶层设计，研究制订棚户区改造工作的指导意见和配套实施办法，明确棚户区改造的范围、界定标准和操作流程，不断完善棚户区改造的政策、机制和措施，通过采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，大力推动老旧住宅区棚户区改造，改善区域居住条件，消除住房质量安全隐患，完善城市配套设施，盘活土地资源支持人才住房、保障性住房建设和供应，打造棚户区改造与城市更新“双轮驱动”的城市旧改模式。

(六)推进绿色社区建设，推广装配式建筑

加强绿色社区、智慧社区建设，新出让人才住房和保障性住房用地项目全面推广装配式建筑，鼓励新出让商品住房用地推广装配式建筑，积极在城市更新项目推广装配式建筑；探索采取新建商品房价格剔除装修价格后计税等措施，加快推广商品房一次性装修到位。

(七)加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序

加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》完善住房租赁管理制度，完善政策，培育多元化、规模化、专业化住房供应主体；培育租赁行业，鼓励企业规模化租赁经营，引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营；落实税收、金融等支持政策、加强行业监管，加强租金管控，规范租赁市场秩序，保障租赁市场主体的合法权益。

(八)完善人才住房和保障性住房政策，完善差别化信贷政策储备

加快修订《深圳市保障性住房条例》，进一步完善基本住房保障制度；探索研究共有产权住房制度，加强对人才及中低收入家庭的住房产权保障。完善差别化信贷政策储备，探索建立地方政策性住房金融体系，加大对人才、中低收入人群的购房支持。

(九)做好人才住房和保障性住房供应和宣传工作，构建人才住房和保障性住房信息平台

进一步做好人才住房分配管理工作，加大人才住房补贴力度；加大对人才住房和保障性住房轮候条件、轮候时间、产权形式、流转模式、管理要求等信息的宣传力度，增强信息公开和公众参与度，加强舆论引导；加快构建人才住房和保障性住房信息平台，实现人才住房和保障性住房的规范化、集约化、规模化管理。

(十)加大房地产市场秩序整顿，完善部门联动的工作机制

严格落实住建部规范房地产开发经营行为通知要求和规范中介行业电视电话会议精神，进一步加强部门联动，建立各有关部门信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的工作机制，促进市场秩序整顿“常规化”、“制度化”，加强金融监管，严厉打击中介、媒体的各类违法违规行为，以诚信管理“黑名单”为手段，发挥行业自律和市场自我监管的作用。

四、落实机制

相关部门要依据本计划制定的用地供应与住房建设渠道，落实年度住房供应、相关用地安排及城市更新审批指标管理；年度供应用地项目的调整，应及时报送住房主管部门，市有关部门根据计划实施情况进行监督检查和考核；供给侧结构性改革策略与措施中牵头部门为该项任务的责任部门，要确保落实年度目标任务，配合部门要认真配合落实，各牵头部门要按季度将行动计划进展情况汇总，对工作不力、进展缓慢的有关部门和责任人，要进行通报和追责。

五、期限范围

本计划适用范围为深圳市行政辖区，适用年限为2017年；本计划是深圳市2017年度供给侧结构性改革和住房建设的重要依据；本年度内在深圳市域范围内涉及住房的有关工作，应符合本计划；与住房相关的各项计划，应与本计划相协调。本计划包括文本、附表和图纸。

六、实施解释

本计划自批准之日起实施，由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。
　　(出处：中财网 2017年07月09日)