全国调控改变市场格局 数万亿房子都卖给了谁？

花开的那一瞬间

在调控之下，一线城市主要在稳定房价，但三四线城市仍在去库存，而且目前二三四线城市的整体成交并未出现回调，部分城市价格还处于上涨态势，这使得不少大开发商在今年上半年的销售业绩仍然是快速增长的

原题：一线稳二线长 全国调控改变市场格局

数万亿房子都卖给了谁？

法治周末记者 肖莎

2017年房企的“中考”成绩令很多人“意想不到”。

中国指数研究院发布的《2017上半年房企业绩排行榜》，销量三甲为碧桂园、万科、恒大，这三家房企上半年的销售额均突破两千亿元，其中碧桂园和万科的成绩甚至逼近三千亿元；此外，共有7家房企上半年销售额突破千亿元。

根据中国指数研究院的统计，6月30日，销售额超过50亿元的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元。

从2016年10月起，全国多个省市相继出台了越来越严厉的楼市调控政策，在以北京（楼盘）为代表的一线城市，成交量下跌、上市项目较少是不争的事实。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，2017年上半年，北京商品住宅仅实现成交13464套，成交面积204.59万平方米，同比分别减少44%、42%，同时这一成交量也创造了历史同期新低。

上海（楼盘）中原地产统计的数据也显示，上海的住宅市场在今年上半年也处于成交下滑的态势，整个楼市较为平淡，量价双双下挫。

然而与此对比的，是龙头房企在今年上半年销量的较快上涨。

比如，根据各家企业的公告和相关研究机构的统计，碧桂园去年全年的销售额为3088亿元，今年上半年就已达到2889亿元；万科去年上半年销售额为1900亿元，今年上半年就为2772亿元。

一线城市受调控影响颇深，为何碧桂园、万科、恒大等仍有这么高的销售额？他们的销售额都集中在哪些区域？这些大体量的房子都卖给了谁？

二线城市销售为业绩增长主力

平安好房研究院首席分析师陆骑麟对法治周末记者说，在调控之下，一线城市主要在稳定房价，但三四线城市仍在去库存，而且目前二三四线城市的整体成交并未出现回调，部分城市价格还处于上涨态势，这使得不少大开发商在今年上半年的销售业绩仍然是快速增长的。

中国指数研究院则更加详细地研究了10家品牌房企在售项目的分布情况。该研究院发布的《2017上半年房企业绩排行榜》显示，二线城市仍为房企业绩主源头，三四线贡献有所上升。

“具体来看，10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%，三四线城市则有所上升，在售项目占比提升5.5个百分点。”中国指数研究院统计发现。

中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对法治周末记者分析称，之所以会出现全国调控但龙头企业销售额仍然快速增长的情况，一方面是因为一线城市市场受到严格调控，且一线城市房价仍然较高，这使得不少需求都外溢到二三四线城市；另一方面，大企业所布局的城市越来越多，城市越小，大企业的影响力和竞争力就越大，大企业在二三四线城市尤其是三四线城市“攻城略地”的速度也就比较快。

“碧桂园最为典型。碧桂园本身最大的优势就在三四线城市，在重点城市调控，三四线城市去库存的情况下，强者恒强的优势就会特别明显地集中在碧桂园身上。”蒋云峰说。

中信证券(600030,股吧)研究部6月22日发布的房地产行业日报也总结道，影响房企销售额的因素主要有两个，第一是公司的可销售资源，第二是公司的去化速度。影响可销售资源的因素则主要是公司分布城市的数量和在每个城市的占有率。

大房企无疑都在扩大城市分布。根据中信证券的统计，截至2016年年底，碧桂园和恒大在全国布局的城市已经突破了200个。

“扩张分布城市数量必然意味着企业要深入三四线城市，在2016年之后，去库存因素作用明显，三四线城市销售情况令人满意，因此，积极扩张城市布局的公司都受到了市场褒奖。”中信证券的前述报告指出。

万科经历了长时间的股权之争后，在今年上半年虽然未能争得第一，但也取得了不错的成绩。

记者试图就相关问题采访万科相关负责人，对方表示，所有业绩相关的信息以公告为准，但是万科并未发布2017年的半年报。

不过记者从万科公布的一季报和四五月份的新增项目情况发现，万科近三个月的新增项目有超过半数都集中在二三四线城市。

万科一季报显示，销售简报披露以来公司新增加项目11个，其中仅有两个在一线城市；万科4月的销售情况显示，2017年4月份，销售简报披露以来公司新增加项目9个，仅有3个在一线城市；万科5月的销售情况显示，5月份销售简报披露以来公司新增加项目17个，无一线城市项目。

购房者以刚需刚改为主

蒋云峰还对法治周末记者分析，经过长时间的楼市调控，整个房地产市场都在进行结构性调整，一个最明显的表现是，市场销售和成交的主要产品是刚性需求产品和刚性改善产品。

“现在高端盘还是有钱人在买，但是总体而言，有钱人买房进行投资或投机的比例在减少。”蒋云峰说，这也符合国家调控的总体思路，即房子是用来住的，不是用来炒的。

根据中国指数研究院发布的《2017年上半年全国新开盘总结报告》，该研究院监控了北上广深等一线城市以及南京（楼盘）、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、重庆（楼盘）等多个二三线重点城市的新开盘项目，从这些新推盘项目的产品定位情况来看，2017年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。

“59.7%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，34.6%的项目主要面向中高端改善型需求，5.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。”前述报告总结道。

这份报告也具体描述了当前购房主体的年龄、需求等特征。

“刚需客户年龄普遍偏年轻化，经济实力受限，价格、上下班通勤时间和婚房为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在20至35岁之间，其中部分客群是在城市打拼几年的夫妻，生活稳定后考虑选择定居，但资金储备有限，所以选择购买诱因主要围绕生活、上下班综合因素。还有另外一部分客群是刚毕业没多久的上班族群体，这部分群体积蓄较少，因此首付低、月供少、交通配套这些基本因素是出手购买的标准。”《2017年上半年全国新开盘总结报告》称。

蒋云峰称，此轮调控不仅达到了结构性调整的目的，在稳定价格上也基本实现了目标。

蒋云峰作出上述判断的基础是，2017年上半年，楼市成交面积的增长率和楼市销售额的增长率整体步调一致。今年1至5月，全国商品房销售额为43632亿元，同比增长18.6%，商品房销售面积为54820万平方米，同比增长14.3%，房价基本算是平稳增长。

市场集中度增加

陆骑麟认为，从今年上半年房企销售排行可以看出，房地产行业的市场集中度越来越高。

中国指数研究院根据上半年销售额对企业进行了阵营排布。

销售额超过千亿元的为超级阵营，有7家企业；销售额在500亿元至1000亿元的为第一阵营，有7家企业；销售额在200亿元至500亿元的为第二阵营，有30家企业；销售额在100亿元至200亿元的为第三阵营，有43家企业；销售额在50亿元至100亿元的为第四阵营，共39家企业。

法治周末具体统计了各个阵营的销售总额，超级阵营中，7家企业的销售总额为12938亿元。

而中国指数研究院的数据显示，销售额超过50亿元的126家企业销售额为36220亿元。

这也就意味着，超级阵营7家企业的销售占比，就为前126强所有企业销售额总和的35%。

“超级阵营和第一、第二阵营销售额的平均增长率分别为61.87%、60.16%、85.15%；第三阵营销售额的平均增长率为仅42.03%。”中国指数研究院统计还显示。

蒋云峰告诉记者，一旦大企业逐步深入中小城市，中小房企的优势就会越来越小，这势必会影响到中小企业的生存与发展。

“而且目前从很多城市的土地出让政策来看，提到的很多对开发商的要求，都是有利于龙头房企的，中小企业的机会相对比较少。”陆骑麟说，比如，有些城市在出让土地时要求开发商全部自持，同时要求开发商拿地资金全部为自有资金，这就对资金条件要求很高，基本就把中小房企排除在外了。
　　(作者：肖莎)　　(出处：法治周末 2017年07月11日)