租购同权 楼市的颠覆性大招？

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广州市日前出台楼市调控新政，提出赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。租房住一样能让孩子有学上，这对于许多深陷买房焦虑的人来说不啻为炎炎夏日里的一桶凉水。

广州市日前出台新政规定，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读。

　　中新社发 井韦 摄

政策一出，舆论瞬间引爆。有人认为，租购同权是一种平权机制，赋予租房者与购房者同样的子女受教育权。也有人预测，学区房的价格会因此大跌。还有人认为，它象征着中国楼市自此走入租赁时代。但疑虑同样存在：对于人们竞相追捧的热门学区，租购同权反而会有推高房租价格的风险。

“租购同权”能否成为楼市的颠覆性大招？

小编认为，并不能下这样的结论。而且将平权、治理学区房乱象等功效强加在“租购同权”之上，也有违政策本意。

首先需要明确的是，租购同权并不是一个新政策。

　　中新社发 井韦 摄

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，子女就近入学是过往大多城市租房者无法享受的权利。虽然在理论上，租房者可以就近入学，但由于大城市教育资源稀缺，教育资源供需矛盾十分紧张，所以在满足了“有房一族”子女的就近入学后，很难再满足租房客子女的就近入学问题。而广州作为全国四大一线城市之一，能够迈出这一步，意义非凡。

除投资因素外，多数中国人买房的主要原因有二：结婚居住和子女上学。特别是在子女上学方面，不少中国家长承载着巨大的压力。不断前置的起跑线，让“唯恐孩子输在起跑线”上的家长只能换工作、找关系、买学区房。一线城市每平方米动辄数十万元人民币的天价学区房就是这种压力的真实写照。

　　中新社发 周长国 摄

但是学区房价格快速上涨的根源并不在于租购权利不均等，而是优质教育资源的稀缺。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国看，多数城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的前提是在学区有余量的情况下，租户才可以上学。特别是对口名校的紧俏学区房，租户几乎没有能上优质学校的可能性。

从目前的情况看，各地一般都是优先满足房户合一，其次是有房，最后才是租房。

比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证后，是可以上学的。 但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位者入学。如果孩子的监护人不是学区房房主，即便家里亲戚有学区房，被调剂去其他学校的可能性也很大。

当然，如果租房就可以达到就近上学，长期来看会对学区周边的房价有一定向下压力，尤其是对热炒天价学区房心理上打击力度颇大。不过，也有隐忧。安居客房产研究院首席分析师张波认为，学区附近的房租抬升动力会加强，政府如不加以控制，未来在优质学区附近或会出现“天价租房”现象。

那么租购同权政策解决的是什么问题？

2015年以来，中国官方多次明文鼓励发展住房租赁市场发展，并确立了“租购并举”的战略，广州此举实际上是真正将这一政策“落地”。

　　中新社发 曹宁 摄

住房和城乡建设部日前会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被选作首批开展住房租赁试点的单位。

作为租赁试点城市，广州明文强调租购同权无疑将提升人们的租房热情，推动租房市场的发展，并使规模化租赁企业获得发展良机。事实上，近几年来，在国家政策的力推下，中国住房租赁市场快速发展，各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，一些传统房地产开发商也开始涉足公寓管理，如万科的“泊寓”、招商的“壹栈”等等。

张波认为，大家的目光在除了聚焦“租房上学”之外，更应关注政府的大方向。该文件中明确提到未来将大量增加租赁用地供应，除了存量房，政府未来也将在租赁市场上起到更大作用。目前在一线城市开发商百分百自持用地越来越多，上海近期挂牌的两块地，甚至从租金到租期到户型配比都有明确要求。租赁者的权益逐步提升成为一种必然趋势。

　　中新社发 牛镜 摄

租购同权听起来十分美好，但这一切的实现也有前提，那就是更多的细则和配套政策的支持。胡景晖指出，真正的“租购同权”应是租金价格稳定下的同权，应是教育、医疗等公共服务资源等均等分布下的同权。在规定“租购同权”的时候，配套政策也应及时跟上，保证租金价格稳定合理。

广州模式可能在其他城市中推广。如对房东租金上涨的规范、对中低收入者公积金优先租赁的做法、对商业用房改租赁等等。(庞无忌)