潘石屹：一回半回还告别不了开发商身份

麦克格雷迪

“卖卖卖”几乎成了地产商近来的集体选择，曾公开表示 “在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好” 的地产大亨潘石屹，在时而“自持”，时而“整售”的公开宣言后，目前也选择了“卖”这条路。

6月26日，潘石屹的SOHO中国以35.73亿元整售虹口SOHO，折合单价为每平方米5.1万元人民币，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国。7月4日，潘石屹对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。这是潘石屹首次整售北京物业。

再一次“变卦”后，对于外界的质疑，潘石屹回应称，他认为做生意的最基本原则是“低进高出”。值得一提的是，他还认为，如今互联网共享精神是反房地产的。

三年来屡次“变卦”

售楼是潘石屹的本行，本不应让外界感到惊讶。不过，引起大家热议的，是潘石屹一次又一次的“变卦”。

2012年，SOHO中国在业绩会上宣布，逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业，开启SOHO中国的转型之路。这被潘石屹认为是SOHO中国的第三次转型，前两次转型分别是早年公司从住宅开发转做商业地产及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中国改为“自持”模式后首次“变卦”，将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股。当时SOHO中国的官方回应是发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。由于溢价仅为11.26亿元，溢价率不足27.4%，外界认为该次变卦是SOHO中国转型后的无奈之举。

2016年7月，SOHO中国将公司旗下SOHO世纪广场项目以32.2亿元的价格整售给国华人寿保险股份有限公司。这次潘石屹给出的原因是：能赚的钱就要赚。

2016年8月，潘石屹宣布将继续出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场3个非核心项目。然而，在时隔半年后（2017年3月）的SOHO中国业绩报告会上，潘石屹当众变卦，称要暂缓销售，并声称：“在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

3个月后，潘石屹毫无征兆地突然以35.73亿元将虹口SOHO整售，并对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售，外界保守估值在105亿元左右。

如果算上2014年以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目给携程，以及2015年9月潘石屹将外滩地王股权以84.93亿元转让给复星，据记者估算，潘石屹自宣布转型“包租公”以来，出售上述项目（光华路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未计算在内）涉及资金约236亿元。与此同时，据公开资料显示，在此期间SOHO中国并未拿下新的地产。

已到资产处置高点？

“在价位低时进货，在价位高的时候就出货，我们还是要永远遵循这个原则。现在的价格比原来的价格翻了一番多，如果之前（价格低）时就拿房产到市场上销售，不符合我们的原则。”这是潘石屹对SOHO中国最近一系列“卖卖卖”行为最直接的解释。

潘石屹认为，衡量资产处置高点的标准只有一个，就是租金回报率。租金回报率和售价成反比关系，租金回报率越低，售价越高。

易居中国房地产研究院综合研究中心总经理崔霁向《中国经济周刊》记者表示：“我不认同存在地产高位一说，租金回报率低确实是SOHO中国处置资产的一个原因，但更重要的是SOHO中国向轻资产转型希望持有更多现金。”

“只要现金流不断，SOHO中国的转型就是成功的。”潘石屹曾向《中国经济周刊》记者表示。

财报显示， 虽然真正转型后营业额持续下滑，但SOHO中国2016年的租金收入已经是4年前的10倍之多，且占到全部营业额的95.8%。有业内人士认为， 制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

以北京望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元/平方米/天。此外，由于新写字楼盘不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

外界猜测，这可能是潘石屹愿意将2016年出租率高达95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享经济反房地产？

对外界关于其可能打算告别房地产开发商身份的猜测，潘石屹的回应是：“一回半回还告别不了。”

按照潘石屹对外公布的计划，处置办公物业非常可观的一笔资金将全部用来发展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹视为SOHO中国转型方向，经过两年多的发展，已成为北京、上海最大的共享办公空间。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率约为85%。但对于SOHO3Q的盈利数字，SOHO中国回应《中国经济周刊》记者时称，涉及商业机密，不便透露。

7月11日，共享办公的鼻祖wework融资7.6亿美元，估值已经超过200亿美元。据潘石屹透露，为了把SOHO3Q的价值体现出来，下个月SOHO3Q也会考虑融资。

为什么如此看好共享办公？潘石屹认为共享经济是中国房地产的未来，也是各行各业的未来。“互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。所以我们现在就要通过学习互联网、人工智能，进一步了解这个时代最本质的东西是什么。科技的进步让全世界范围内各行各业的共享成为可能，房地产行业也可以把重资产模式转变成轻资产模式，变成一个可以和大家分享资源的平台。”潘石屹如此说道。

为何地产商纷纷向轻资产模式转型？易居中国房地产研究院综合研究中心总经理崔霁向《中国经济周刊》记者解释说：“地产已经结束了过去20年的粗放式快速发展，现在重资产的利用率逐步走低，住宅、商办均是如此。轻资产是靠专业赚钱，不仅轻资产公司估值是传统房企估值的2～4倍，也更能抵御资产价格波动的风险。更重要的是，轻资产公司的利润率也会相对更高。”

根据易居中国研究院的研究结果，共享办公只是轻资产的一个状态，目前地产商的轻资产模式还处于摸索阶段。
　　(出处：中国经济周刊 2017年07月25日)