上海楼市“一价清”折射的车位销售乱象

丢失了记忆

上海（楼盘）此次关于车位销售的种种规定，恰恰折射了当前车位销售市场的种种乱象，包括开发商凭借其强势地位随意定价、对车位只售不租等

法治周末记者 肖莎

“一个车位卖110万元”“一年涨六成，上海车位价格涨幅超房价”。

近日来，类似新闻频繁见诸报端。

在多个城市的民生论坛里，还经常有人咨询：“开发商做高车位价格，还捆绑销售，这种情况可以向房管局投诉吗？”

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者，各地严格调控楼市以后，北京（楼盘）、上海等地对开发商的新盘价格进行限价，开发商为了在总价层面达到自身预期，就通过捆绑车位并抬高车位价格等手段，实现总收入保持高位。

在这种背景之下，上海市住房和城乡建设管理委员会和上海市物价局于7月21日联合下发了《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》(以下简称《通知》)，要求商品住房及其地下车库(位)等附属设施的销售实行“一价清”制度。除房屋和车库(位)等附属设施价款外，房地产开发企业不得向购房人收取其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

“上海此次出台的"一价清"制度，除了再次强调开发商要严格按备案价销售新房外，还有一个值得关注的亮点是，上海在通过种种举措规范车位销售市场。”卢文曦说。

在《通知》中，要求开发商销售地下车库也应明码标价，且开发商应当制定地下车库销售方案，并向房管部门备案；区房管部门应当会同区物价部门加强销售方案的指导和审核，对于定价不合理的，应当要求房企重新申报备案。

“在售的商品住房附属的地下车库(位)等设施需调价的，应当向项目所在地的区房管部门重新提出申请备案。”《通知》还规定，房地产开发企业尚有未出售的车库(位)等附属设施，应当出租给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租。

卢文曦认为，上海此次关于车位销售的种种规定，恰恰折射了当前车位销售市场的种种乱象，包括开发商凭借其强势地位随意定价、对车位只售不租等。

乱象一：车位价格随便涨

卢文曦告诉记者，现在在全国多个城市，车位基本都是市场定价，即由开发商自主定价。在这种情况下，开发商可以根据自己的需求，随意上涨车位价格。

“目前上海的车位价格已经很高了。中环地区的车位约为50万元/个，外环(相当于北京的五环)的车位大概也在30万元/个。”卢文曦说，尤其是在政府对开发商进行限价后，车位更是成为开发商实现总价较高的手段之一。

这样的情况并非上海一地才有。

在杭州（楼盘）市的口水杭州论坛上，近期也有人反映，某小区的车位原本售价在14万元，但是现在房屋备案价不能随便涨，车位价格直接被调至35万元。

据《解放日报》报道，近期上海某高端楼盘的多位业主还投诉称，小区内的一般车位定价在50万元、“子母”车位定价在100余万元，最高可达131万元，这不仅远高于周边同类小区，销售方还设置了苛刻的购买条件：只能使用借记卡刷卡购买，而且要先付10万元意向金后，再参与定时“秒杀”。

卢文曦对记者说，在车位销售中，开发商始终很强势，而且通常不允许贷款，要求全款，通过抬高价格销售车位，开发商可以很快回笼资金。

“在没有相关规定的情况下，由于车位定价属于市场定价，而民事行为是只要法不明令禁止即为合法。从民法的角度来看，开发商随意调整价格是可以的，而且实际操作过程中这种情况也普遍存在。”北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣对记者分析道。

也因而，王玉臣认为，上海此次规定开发商在销售车位时也应进行备案，且备案不合理的需要重新申报、不能随意调价的情况，非常切合当前的市场实际，甚至值得在全国大力推广。

“上海的做法实际上是为开发商随意调价设置了更多障碍。开发商如果要想定高价，并且想涨价，必须向房管部门解释清楚，为什么定这么高的价格，为什么要调价，理由是什么，原因说不清楚，就无法通过备案。”卢文曦说。

然而，目前多数城市都没有类似上海的这种规定，如果业主认为开发商制定的价格不合理，有何救济渠道？

北京来硕律师事务所主任律师李文谦认为，业主可以向物价局投诉。李文谦认为，在地下产权车位的销售过程中，开发商有绝对的垄断性，很多地方的反垄断职能都设在物价部门，或是物价部门并入发改委，同时保留价格检查反垄断职能，物价局有义务、有权力对开发商高价销售小区停车位的问题进行调查；如发现存在垄断经营、滥用市场支配地位等问题，理应依法干预。

乱象二：只售不租逼迫购买

李文谦告诉记者，当前车位销售市场还存在一种情况，即虽然很多新建小区都配备有地下停车场，但高额售价让很多未售车位闲置。而开发商对于未售车位只卖不租，甚至规定不买车位不让业主进小区，使得车辆难进停车场、小区外道路车满为患。

卢文曦也对记者表示，通常来说，小区的地下车位数量相对较多，地面车位数量较少。地下车位只售不租之后，有的开发商还会抬高地上车位的租金价格，之前出现上海有的小区地上车位月租金从800元直接涨到1200元的情况。

据媒体报道，上海某小区的做法更夸张，其要求业主要么买车位，要么按照临时停车缴纳停车费。小区临时停车按每小时10元收费，单次停车5小时封顶。虽然单次50元封顶，但进出小区即算一次，重复计次不封顶。照此计算，如果一个人早晚接送孩子加上买菜，每天大概需要进出三次，一个月下来需交约4500元停车费。

“这实际上就是逼着业主去买车位。”卢文曦认为，有车的人越来越多，车位本来就很紧张，开发商的这种做法，其实也是把业主购买不起车位的经济矛盾进一步转化为民生问题，而一旦上升到民生问题，就值得监管部门关注，这也是上海此次出台“一价清”政策的重要背景。

公开资料显示，不只是上海市有关部门注意到了开发商存在车位只售不租的问题。

近日，在河南省十二届人大常委会第三十次会议上，《河南省物业管理条例(修订草案)》(二次审议稿)提请二审，该修订草案中有如下内容：建设单位对业主要求车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

乱象三：车位销售“捂盘”

卢文曦在长期研究中还发现一个问题，那就是开发商销售地下车位的日期通常迟于销售新房的日期。

“现在楼市调控，房屋价格的涨幅开发商不能随便控制，但是之前车位价格的涨幅并没有明确限制。不少开发商都会在卖了房子后，再以更高价卖车库。”卢文曦表示。

一位北京的购房者也告诉记者，他2013年年中购买的位于北京东五环外的一个小区，当时车位的市场价在十几万元，但是开发商直到2015年年中才开始销售车位，而且小区车位的配比很低，不到1：1，一户都无法保证购买到一个车位。到2015年年中时，该小区车位售价已经到了30万元左右。

“但是根据现行法律规定，并没有强制要求地下车位必须与商品房同步出售或出租。”北京市东元律师事务所合伙人律师李松对记者分析道。

李松告诉记者，物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

“法律只是对车位的归属作出相关规定，并未对如何销售、是否需要同商品房同步销售作出规定。”李松说，目前，只是个别城市出台相关规定对车位销售时间进行管理。

公开资料显示，广东省汕头（楼盘）市2015年颁布实施的《汕头经济特区商品房销售条例》中就明确规定，可作独立产权的配套车位、车库，应当与商品房同步出售、附赠或者出租。

汕头的这种做法值得推广吗？

卢文曦说，各地可以考虑通过这种约定，来限制开发商对地下车位进行“捂盘”销售。但是在实际执行中还存在一定困难，比如地下车库在销售之前需要取得预售许可证或销售许可证，而办证需要满足一定条件，开发商只需要故意达不到预售条件，监管部门也比较难做。

在卢文曦看来，由于目前汽车保有量多，而停车位相对少，这才导致开发商在销售车位中很强势。要想解决这些问题，当前的行政手段固然重要，但长效机制的建立也很关键，比如要求开发商在申报小区规划方案时，以1：1.2甚至更高的比例来规划车位，通过增加小区车位的方式，缓解停车紧张的难题。

责任编辑：王硕
　　(作者：肖莎)　　(出处：法治周末 2017年08月01日)