香港财政司司长警告：香港楼市处于历史高位恐下跌

明知这是场意外

根据香港媒体8月7日报道，香港财政司司长陈茂波明确表示，现时香港的楼市处于历史高位，而今年第一季的置业负担比率（即按揭供款与私人家庭入息中位数比例）进一步恶化至66.1%的高水平，陈茂波希望香港市民知悉风险所在，量力而为。

陈茂波还表示，香港特区政府一直密切注视和观察楼市数据，但不会评论楼市“辣招”（编者注：香港对楼市调控手段的称呼）会不会加或者会不会减，以免被一些人士用来把这些说话变成楼市一个推波助澜的作用。

陈茂波详细分析了各种与香港楼市密切相关的数据，他希望数据和分析可以帮助香港市民对未来住宅供应的走势和整体情况，有一个更全面和客观的了解。

在土地供应方面，陈茂波指出，在过去数年土地供应不断增加下，香港未来一手楼宇的供应量也较过去几年大幅增加，将扭转近年住宅供求偏紧的情况。

据7月底最新数字显示，香港预计未来三至四年潜在的一手私人住宅供应量约为9.8万个单位，是自2004年9月起每季公布有关数字以来的新高。

值得注意的是，在这9.8万个单位中，有约2万个单位随时可供出售或预售，另有约2万个符合申请预售条件，发展商可随时申请预售楼花同意书；另外，这9.8万个单位并不包括已预售的一手楼单位，也即是说纵使在过去三年一手市场成交大增的情况下，香港未来一手楼的供应量仍然会不断增加。

在楼价涨幅方面，陈茂波表示，如果比较2017年六月和2008年高位的售价指数，会发现中小型单位（实用面积70平方米以下）售价的升幅为180%，而同期较大面积的D类住宅单位（实用面积100至159.9平方米）及E类住宅单位（实用面积160平方米或以上）的售价升幅分别只是76%和54%。

与此同时，在未来三至四年9.8万个潜在一手私人住宅单位中，估计约有七成是中小型单位。换言之，中小型单位的价格过去几年已极大幅上升，但未来供应却会大幅增加，有意购买“上车（编者注：首次买房）”盘的人士需予留意。

陈茂波还对未来的宏观经济形势做了分析。他认为，美国上周五公布的新增职位数字和失业率均显示该国经济持续有所改善，虽然市场对2017年美国联储局是否如年初时估计再加息一次的推测莫衷一是，但利率正常化的方向不会改变，未来息口只会向上。加上美国联储局预期今年会开始缩减资产负债表，相关的不确定性随时会影响国际资金流向，令环球金融市场及本地资产价格波动。

在联系汇率制度下，随着港美息差扩阔，港息最终都会跟随美息走势。过去数次美国利率踏入上升周期，本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。“就以上一次美国加息周期（2004-2006年）为例，香港的利率上升不久后，本港的楼价便出现下调，大家要加倍留意有关风险。”陈茂波说。

值得注意的是，这已不是近期陈茂波第一次对香港楼市风险发出“警告”。就在今年6月，陈茂波在接受外媒专访时也曾明确表示，香港房地产市场“危险，很容易出现回调”。

陈茂波曾坦言，“没人能知道调整的幅度有多大，或者什么是合适的调整程度，因为这是由市场决定，而非政府决定。因此，大家必须意识到其中存在的风险。”
　　(出处：澎湃新闻 2017年08月07日)