[上海租房市场报告]租房改善升温 刚需合租增多

明知这是场意外

2017年7月，上海房屋租赁指数为1932点，比上月下降1点，环比下降0.08%，相比上月缩小0.07个百分点。7月上海房屋租赁指数跌幅收窄，走势基本稳定。

7月，上海房屋租赁市场随着毕租需求的释放，局部成交出现上升，但行情不及往年毕租旺季表现。毕租需求以中、低端市场合租为主流，作为高租金的缓冲。值得关注的是，租房改善升温，租房不再只是购房的备案。有“租房改善客”现身市场，“买房不如租房”，即时享受优越居住生活，成为部分租客的新观念，甚至出现了超级改善需求。上海房屋租赁指数办公室认为，7月高端市场略显疲势，中、低端市场略好于前期，但未及往年水平。市场呈现局部分化、总体量价平稳的特征。市场特征表现为：一、毕租需求逐渐释放。今年18.7万的本地高校毕业生六七成留沪，加上外省市数倍于此的毕业生来沪择业，比上月有所起色，但逊于去年同期。毕租需求七成集中于新兴城区轨交板块及临近中心城区板块。在这些热租板块中，毕租案例达到二三成。二、新增需求中，合租比例增多。抽样调查显示，中低端市场整租行情下降，合租、分租案例上升约二成。消费者限于自身经济条件租住中低档房源，尤以低端为多，年轻人合租成为主流。如中外环间的轨交板块，毕租客中自行合租比例达六成以上；而经租企业按房间签约出租的分租项目有所增加。三、租赁需求呈现较为明显的区域性流动。如新兴城区的轨交板块及临近中心城区板块中，不少新增需求是由偏远板块转移至此，年轻白领、蓝领及外来务工者选择租房以便捷为先。而中心城区内高、中端房源需求增多，呈现出部分租赁消费回归市区的迹象。四、品质租房开始升温，租房的改善需求显露。租金经过数月盘整趋向稳定，推动市场需求结构变化，在高端市场租客群，个人及家庭比例上升，其中有“买转租”的新增需求，更有以租房升级居住条件的超改善需求，显示调控政策促进居住环境的变化，置业观念发生改变，购租享受平等公共服务的预期正在被人接受。而一部分起薪较高的毕租客或年轻白领，合租中端市场房源也有所增多。

7月4日，上海首批公开出让两块纯租赁住房用地，为全国首例，24日被两家地方国企竞得，项目建成后将至少提供1897套租赁住房。7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》发布，规划新增供应住房约170万套，其中租赁住房约70万套；以市场为主，新增代理经租房源30万套(间)。7月20日，国务院九部委联合印发通知，在广州、深圳、南京等12个人口净流入的大中城市开展租赁试点。同月，广州出台“租购同权”新政，无锡、郑州、济南等明确近期实施“租房落户”。一系列的政策表明，未来市场化的租赁体系将逐步形成，这无疑推进了租房市场的良好预期。上海未宣布“租购同权”，但就近入学等公共服务已在探索实施中。

超级改善显现高端

7月，高端市场租赁指数下降0.20%，环比缩小0.06个百分点。其中，一室下降0.17%，二室下降0.18%，三室下降0.24%。

除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块中，44个下降，5个持平，静安寺上涨0.02%。高端市场中，中心城区成交明显高过新兴城区。调查显示，新增需求六成集中在中心城区范围，其中一二成是居住品质升级的换租客，从新兴城区换租至中心城区。同时，高端市场中，中心城区租金跌幅小于新兴城区，如浦东联洋、徐汇龙华、普陀长寿路、长宁古北分别下跌0.19%、0.17%、0.16%、0.13%，新兴城区板块跌幅往往在20%以上。在中心城区一些板块内，自住型改善需求上升，以往客群中商务人士及公司租赁较多，本月高薪白领及家庭租房案例逐渐增加。调查显示，80平方米以上一室、二室带厅租赁情况较佳，尤其精装修房源。一室户型如陆家嘴、黄浦五里桥成交较旺，租金水平在1.3万元左右，二室户型如黄浦复兴公园、静安南京西路成交较旺，租金水平在1.6万元左右。租客多为家庭型3年期左右的中期租赁，由于精装豪装房源挂牌极少，追求高品质房源的需求上升，这些房源租金一般不会降价，且往往在2周至1个月间成交。购租平等的观念，享受豪华居住环境的追求，在高端市场中展露，这类超级改善主要体现在高薪白领等部分租客。而新兴城区行情则不足，租金跌幅略大，如闵行龙柏金汇、浦东金桥、浦东唐镇、青浦徐泾分别下跌0.29%、0.27%、0.24%、0.21%，租客消费转向中心城区是主因。

改善需求汇合中端

7月，中端市场租赁指数下降0.09%，环比缩小0.15个百分点。其中，二室下降0.07%，三室下降0.11%。

除金山、崇明外，所监测的14个行政区共90个板块中，14个上升，6个走平，70个下跌，其中上升板块较上月增加11个。中端市场中，新兴城区租金跌幅略大，如嘉定、松江、青浦、闵行分别下跌0.22%、0.18%、0.17%、0.14%；中心城区租金跌幅较小，如黄浦、长宁均下跌0.06%，徐汇、静安分别下跌0.05%、0.04%。中端市场的消费热度由外向内逐渐提升，使得消费回归中心城区或周边新兴城区案例增多,如浦东联洋的二室、三室户型成交领先，租金水平在9000-12000元。调查显示，中心城区CBD租赁行情稳中有升，拉动区域指数行情。究其由，部分改善需求上升，尤其是中高收入白领及互联网、金融、IT等热门行业毕租客，青睐中档次新房房源，如合租人均租金水平3500-5000元。成交热门的静安寺、长宁中山公园、徐家汇租金分别上涨0.16%、0.08%、0.03%。另外，一些学区陪读租赁需求目标房源多为二室户型，且往往是3-5年的长期租约，如陆家嘴、浦东洋泾成交较热，租金分别小跌0.13%、0.10%。其余板块表现仍显疲态，如普陀光新、杨浦黄兴公园、长宁天山分别下跌0.12%、0.09%、0.08%。而一些新兴城区偏远板块成交稀少，调查显示，区域内租客以低端需求为主，一些装修不佳的房源即使降价，也少有问津。实际交易中，下降5%左右租金也需1个月左右的成交周期，如松江九亭、青浦徐泾、奉贤南桥分别下跌0.27%、0.25%、0.24%。

低端市场毕租为主

7月，低端市场租赁指数下降0.03%，环比扩大0.02个百分点。其中，一室上涨0.01%，二室下降0.06%。低端市场租金波动最小。

所监测的16个行政区中，12个下降,4个上涨。低端市场中，新兴城区租金跌幅略大，如宝山、嘉定均下跌0.13%，闵行、松江分别下跌0.11%、0.08%。而中心城区则涨跌互现，如长宁、普陀分别上涨0.06%、0.04%，黄浦、徐汇分别下跌0.02%、0.01%。低端市场合租成为主流，进入7月，毕租需求正式释放，需求主力为外地来沪的应届毕业生。轨交附近板块成为热门，距离CBD一小时以内的成熟板块，合租后人均租金水平在1500-2500元。其中，二人合租一室户的需求较大，带动一室户租金企稳，部分板块租金小幅上扬。轨交板块如浦东金桥、浦东三林、闵行莘庄，一室户租金分别上涨0.17%、0.15%、0.18%；在中心城区如陆家嘴、静安大宁绿地、徐汇万体馆，一室户租金分别上涨0.14%、0.08%、0.07%，人均租金水平大多在2500元以上。另外，随着集中式长租公寓及托管公寓兴起，不少毕租客偏好带有一定服务功能的此类房源。但由于数量有限，向自然人散户承租仍是毕租客主流。而一些较远的新兴城区板块，未受到毕租效应带动，租金延续下滑，如奉贤、崇明分别下跌0.18%、0.15%。由于出行不便，少有租客问津，区域内单套租金在2000元以内。如奉贤南桥、嘉定城区、浦东曹路、松江泗泾，分别下跌0.30%、0.24%、0.16%、0.14%，区域内租客以本地务工者或个体商户居多。

上海房屋租赁指数办公室认为，7月租赁市场虽全面进入毕业季，但未现往年推动量价齐升的走势。目前上海租房市场中，农民工、蓝领、白领与大中专毕业生租客数量相当，各自有着不同层次的租房需求。市场表现为，高端市场租金跌幅略大，中、低端市场跌幅微小。市区与郊区相比，中心城区行情微幅波动，新兴城区行情延续调整。住房租赁需求主体仍在中低端市场，但是改善型租赁需求正在升温。

据官方公布，上海有960万外来常住人口，约80%租房居住。由此，主要面向新上海人，建立起租购选择的机制，并且实现购租同权，将是未来住房租赁市场发展的重点。同时，改变居住习惯和观念，从买房到租房，需要走一段相当长的路。在当前，发展和培育租赁市场，能够满足无购房能力者的居住需求。预测近期市场走势，8月依然处于毕租季，应届毕业的大学生、研究生租房将会延续占比二三成。新政下租房者公共服务权益向购房者靠拢的预期正在增大，租赁市场走势或酝酿新的周期变化。
　　(出处：中房网 2017年08月10日)