商办房源重新“上线” 交易未见起色

麦克格雷迪

在二手房市场整体降温的情况下，重新挂牌的商办产品无疑面临着降价的命运。图/视觉中国

在今年“3·26”商办新政后，北京商办产品陷入速冻。在商办项目集中的区域，二手房中介将房源全部下架，甚至进行了停业调整。在有关商办成交的执行细则出台后，包括链家、麦田等在内之前将商办房源下架的中介，最近逐步重启商办项目委托和居间交易业务。不过由于商办房源购买资格的收紧、贷款要求的提升，以及升值空间的不确定，原本有计划购买商办房源的刚需购房者以及部分投资者犹豫不前。面对二手房整体的降温状态，部分卖方打起了以租代售的想法。

报价下调几十万到几百万不等

在二手房市场整体降温的情况下，重新挂牌的商办产品无疑面临着降价的命运。

“最近陆续有部分房源挂出来了，不过报价相比限购之前价格有不同程度的下调。”位于房山旭辉E天地周边一中介经纪人向记者介绍，在限购前，小区二手商办的成交均价在3.2万-3.6万元/平方米之间，当时部分房源的报价达3.8万元/平方米，甚至更高。

由于限购政策，记者了解到近期该小区挂出的房源不算很多。“挂出来一共三四套，业主诚心卖的报价在3.4万元/平方米。”上述经纪人介绍，目前挂出的房源多是2016年成交的，当时小区的售价已不算低，所以业主挂出的价格仅有一成降幅，不过，该经纪人也坦言，现在二手住宅价格都有下调，商住房报价也不再那么“硬气”，“现在成交不景气，价格应该还可以再谈”。

相比于旭辉E天地，位于朝阳的明天第一城商办房源降价则更为明显。据小区附近的中介经纪人介绍，明天第一城二手房源部分为住宅属性，部分为商办属性，这次商办房源重新上架后，报价下调“挺明显，部分房源报价相比之前成交的同类型房源下调过百万”。

记者了解到，今年以来明天第一城的商办房源成交价大多在4万-4.8万元/平方米，由于靠近地铁且周边配套成熟，很难有降价的空间，但最近新挂的房源中，有房源报价在3.4万元/平方米左右。

“业主当初买这套房子是为了自住，买了也有小十年了，现在要换房需要资金周转。”中介经纪人介绍。

更有经纪人对记者坦言，眼下商办房源想要尽快出售，降价几十万、甚至百万元才能成交。为此，很多业主转售为租。

据业主王鹏介绍，现在东亚奥北中心的商住房，总价还没有买时高，不过，可以出租，这意味着还有一个变现的渠道，“就当一个固定收益产品，每个月有点租金，”他说。

“还好现在租金差不多收回成本了。”早在十年前，小丁母亲选定马连道茶贸国际中心一34平方米小户型，总价30万元。十年后，该套房每个月可租3000元左右，对于今后的打算，小丁表示，并不准备出售，“放着吧”。

成交将持续“低空飞行”

尽管报价有所下调，但眼下商办产品的成交并没有再现限购前的火热。

“市场最火的2、3月，单月小区的商办成交就能达到10套以上，现在房源挂出来后还没有成交。”明天第一城小区周边的中介经纪人介绍。

不仅是在明天第一城，记者了解到，在朝阳、房山、亦庄等多个区域，二手商办目前的成交都和市场最盛期不能同日而语。

中原地产统计数据显示，限购3个月来，整体市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数合计仅2902套，环比调控前3个月的14406套跌幅达80%；剔除其中的写字楼、商业，实际商办类签约接近于零。

成交量价下滑背后，实则是限购政策收紧的作用力显现。根据北京“3·26”商办项目调控政策要求，已出售的二手商办项目出售给个人时，买家资格除了满足住宅限购要求，还需要全额付款。而根据“3·26”新政执行口径要求，对于商办类房屋的出租并未有过限制。但对于已购商办项目出售，如出售给个人，首先个人名下在京无住房和商办类房产记录，且在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

记者在采访中发现，因二手房总价相对高，不少新北漂一族依然将目标锁定在商办房，但其中不少人群，由于社保不满五年，以及担心商办房未来的升值前景有限，从而选择持币观望。

作为90后北漂一族的小白，对商办房并未失去信心，之所以考虑商办房，小白坦言：“面积小、总价低，可作为过渡房居住。二手房价格太高，在北京需要500万-1000万元。”他有意在社保满五年后，接手一朋友购置的商住房。

不过，在业内看来，由于限购政策的延续，未来一段时间北京二手房商办房源成交将持续低空飞行。（记者 方王洋 张晓兰）

　　(作者：方王洋 张晓兰)　　(出处：新京报 2017年08月11日)