80后买房者自述：5买4卖 我如何买到最满意的房子

明知这是场意外

买房不需要看房可以直接签约——“我买房子其实从来不看具体的那一套，我只是踩很久的盘，然后有机会就一锤定音，不需要约去房子里面看，因为约着约着也许就被人截胡了。”

像高考复习那样去看房——“自己拿笔记着，和考试复习一样。不过的确不是很多人，能做到和我一样。”

踩的盘多了心里自然有数——“踩盘，就是在这个小区内尽可能多地看不同的房子，不管是租还是卖，都进去看看。每个角度要记住，然后拿户型图对照。当有人说XX楼XX层XX号要放卖了，自己马上能大概想象出里面的情况，然后判断它大概处于小区内这么多套房子的上中下层次，然后价格心里就有数了。”

看股市买房——“我以往的判断是这样：2500点以下，资金流入楼市，这时不要出手买，可以考虑卖。2500-3500，观望，两边基本平衡。3500以上，大量资金流入股市，考虑买入，不要卖。

关于股市，我的信号很简单，如果坐电梯时发现街坊邻居的大妈大爷都在谈论要买什么，那么你就知道现在很危险，要撤了。”

怎么下买房决定——“我建议是想清楚谁会买下这个房子，或者说这个房子突出的卖点在哪里。投资买房问两个问题，买了之后租给谁，以后卖给谁。自住买房问两个问题：你老婆/老公满意吗？你婆婆/岳母满意吗？”

他说最近这一次，是他最成熟的买房决定，且看看他的自述。

在广州，房子的功能除了自住，还有一大功能就是学位。很多人宁愿自己条件艰苦些，也给下一代创造更好的教育环境，因此名校的学位房价格屡创新高。

我从2004年开始买房，算不上炒房专业户，但是在买房方面也的确有些经验。结婚后受到“限贷”政策的约束，我没法贷到款去买房。然而，2014年我迎来了历史性的转折——在我儿子出生之前的一个月，广州突然放开了购房资格，是否“首套”只认名下的现有房子数量，不认过往的历史贷款记录，这意味着我重新获得了“首套购房”的贷房资格。

事不宜迟！我知道房价只升不跌，尤其是优质的学位房。当时的越秀荔湾等学位房已经高不可攀，再加上楼龄长等问题，我便把战略重心移到了别的区域。结合我只在环城以内买房的位置策略，很快我就把目光瞄准了天河区（小学直升初中制度）。

第一步，先找出天河区最佳的小学。网上查了不少资料，锁定了华阳小学、龙口西小学和华景小学。由于我爸的房子已经有华景小学的学位，所以我只需瞄准前面两所。

第二步，找清楚带有华阳小学、龙口西小学学位的学位房。这个我倒是并不陌生，我08-09年曾在天河北一带专门踩盘，所以对各个小区都比较熟悉。我赶紧搜集好了这些楼盘的平面图，每天和复习考试一样，看着每一个我有可能买得起的房子。

第三步，找出这些学位房中的最佳“潜力股”。因为我儿子还没有出生，要用学位也是7年后的事情，而即便是现在不是最佳的，也有机会在未来越变越好。综合房价、位置、房子的面积和总价，最后我选择了龙口西小学所对应的某些小区的学位。

第四步，守株待兔，伺机而动。我马上把“我要买房”的信息，连同选出来的这几个小区的房子信息，一起透露给了几个中介的好朋友。让他们成为我的耳目，一有人放出盘，我就马上猎杀。

一天中午，我收到了某个中介的电话，他将小区、楼层、门牌号、价格等信息报给我，我就知道这是我想要的房子：华师地铁站附近（这是南北走向的3号线和未来环线的交汇），龙口西小学直升47中初中部（高中将并入未来的广州中学），总价不高，面积远大于30平米（担心以后小于30的不算学位房）。我当即让中介约房东出来，当面谈判。中介朋友是我认识多年的伙伴，他明确表态要帮我一起搞定房东。

正如预期的，房东迟到了大概半小时。我们挤在中介店铺的二楼隔间，气氛开始是比较沉闷的。从房东和中介的聊天中得知，她是个老师，有一个女儿也已经成家，自住的房子并不愁，现在打算卖掉这个小房子增加现金流。不过她对总价咬得非常死。

我和中介轮番上阵，希望谈一点点下来，包括说我不需要看房子就成交非常有诚意，还有说我也是刚结婚刚有小朋友资金不充裕等等理由，但对方丝毫没有松动的余地，我已经想放弃了。但是中介朋友却撬开了一点口子，提出“各付各税”（我的购房成本大概减少一万）。只见中介在她耳边嘀咕几句，我估计也许是个税单有助于对方的某些其他事情，她便答应了。

之后的过户和交房等进展也非常顺利，整个过程中我总计投入约39万元（首付+中介费+各种税费+杂费），向银行借款77万（月供5500多，租出去能收回3300租金），均价2.9万/平，买下了这套房子，为我儿子实现了龙口西小学和华景小学的双学位保险。我是2014年11月买的，还不到三年，估计均价达到7-8w，不过还没放卖，具体价格还不知道。

我既可以保留它自用，也可以卖掉它之后恢复首套购房的资格，再买一个更好学位的自住房。我的终极目标是一个100-110平方的三房，电梯，南向，两个洗手间，布局合理，在市中心，有良好的学位和交通，有车位，有公共的休闲区。我想我会瞄准“二孩家庭”，当他们从三房换四房时，就是我再次出手的好机会。