今天,我们来聊聊政策!

丢失了记忆

写在前面

对中国房地产市场的判断，从来都离不开对房地产政策的解读。每当政府发布房地产相关的政策时候，各路专家、业内人士都会抛出自己的观点和看法。

但是在过去无论是出台了多少政策，中国的房价一直保持着单边上涨的趋势，以致有部分人坚持了政策无用论，认为政府发布的房地产政策，对房价的走势没有根本上的影响。

至于为什么起不到作用，原因是什么，则是众说纷纭。上半年，政府针对发展房地产租赁业态出台了密集的政策，有些媒体仍然抱着这样的态度，认为这些政策对房地产价格持续上涨并不会起到太大的约束，并且用了楼市变天是屌丝的意淫这样的标题来博取眼球。

至于为什么不看好发展租赁业态的原因，他们给出的看法是，中央的政策很好，但是地方不太可能执行到位。

这样的解释略显得粗暴了一些，先生认为看房地产政策首先应该看出发点，其次再看运用的手段是否合理，最后才能看是否执行到位。

按照这样的思路去解读过去以及现在发布的房地产政策，才能更好地把握房地产未来发展的方向。

先生今天就从怎么去看过去政府发布的房地产政策，中央政府以及地方政府是否在政策发布以及政策的执行上是否存在很大的偏差，发展租赁业态的根本目的这几点谈谈自己的看法。

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治理房地产就如同治水

《山海经》记载：洪水滔天，鲧窃帝之息壤以堙洪水，不待帝命。而到了大禹时代“禹之湮洪水、决江河而通四夷九州也”。

《庄子·天下篇》  

大约在小学的时候，我们就学过大禹治水的故事，用堵的办法，是不能治理滔天的洪水的，即使是有那个无限增长的息壤宝物，也无法阻挡得了洪水的肆虐。

任志强为什么在过去十年里成功地预测房地产价格一路上涨，就是他明白用堵的办法，是不可能阻止房地产价格的上涨。

而在过去的十年中，每当房地产价格如同脱缰的野马一路奔驰的时候，所出台的政策毫无例外全部都是在遏制需求，去堵庞大的居住需求和投资需求。

我们可以回顾一下过去十年间的政策走向。

01

2008年后的刺激政策

2008年后为了拉动内需，国十条抛出4万亿的大礼包，同时连续下调银行准备金率以及贷款利率，大量的资金流入了房地产市场。

同时政策还对房地产需求释放了极大的优惠条款。对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。最低首付款比例调整为20％等等。

这样的大手笔让房价有了一个冲锋式的上涨，一时间房地产市场价格如同火箭般的速度上升，错过了在08、09年买房的消费者们，在2010年开始后悔莫及。

02

2010年政策开始收缩

进入2010年随着房地产价格的持续飙升，国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展，加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，并且要求国有企业推出房地产市场。

同时在需求端开始提高购房门槛，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而到了下半年，全面暂停发放第三套及以上房贷。

这样的控制手段收到作用了吗？这种扬汤止沸的做法并没有从根本上解决房价上涨的问题，只是暂时把大众火热的投资激情退了退温度，从100度降到了98度，看起来并不是那么沸腾。

03

2015年政策稍一松动，房价立刻大涨

2015年下半年开始金融机构人民币贷款和存款基准利率开始下调，年底再次将金融机构一年期存、贷款基准利率下调0.25个百分点分别至1.5%，4.35%。

而在需求方面，降低门槛仍然是刺激房地产市场最实用也是最有效的方法，首套房首付降至25%：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降为为不低于25%。

因此在2016房地产市场，房地产市场再次上演火箭速度，以郑州为例2015年初，郑州市一手房二手房均价还在八九千元的价格区间徘徊，并且这一时期的房源有很大一部分是在三环以内，而经过2016年的洗礼，郑州不仅三环内几乎没有新房出售，即使是算上四环外区域，加上新郑、中牟等地的平均售价也早已突破万元大关。

所以说，利用政策限制需求的方法并不能解决房地产市场的根本问题。只能暂时阻止交易的火爆。一旦政策稍有放松，报复性地上涨立刻到来，“故扬汤止沸，沸乃益甚。”

现在的政策正在发生着变化

今年房地产市场最大的政策动作就是把租赁市场提到了前所未有的重要位置。

7月

住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

同月，广州率先发布租售同权政策，发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。

8月

8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），确定北京、上海、广州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

事实上先生并不认为这项政策会直接影响房价的涨跌，它更大的意义在于展现出来的政策思路和政策走向开始转变，从堵到疏，从打压需求到提高供给。

我们都清楚，土地问题是制约城市提供商品房的最大阻碍，北京、上海甚至包括郑州城区内基本上都已经没有了可供开发的国有土地，而历史上集体土地在转化成国有土地的过程中产生了巨大的社会问题。

怎么样能够给城市建设提供更多的土地，换句话说如何把农民的集体土地平稳地进入到房地产市场，这是目前土地市场看起来最容易解决也是最难解决的一个问题。

解决得当，可以顺利地增加土地供应量，并且不会产生更高的成本，解决不当很有可能造成的是新的一征地拆迁风波，不仅土地成本没有降下来，反而会造成一系列的社会问题。更多的农民失去虽然不高但算的上稳定的收入来源，开始扮演了夹在城市和农村中的尴尬的角色。

在这种情况下，任何一项房地产政策其实不仅仅只关乎房地产一个行业，而是牵涉到了整个社会的稳定以及民生的保障。

所以为什么以前房地产政策是用堵的办法，是因为用堵的方法不会触碰其他有可能成为雷区的领域。可以说“堵”需求，是最简单，最快见效，并且可以随时加码的办法，就如同那块不停增长的“息壤”。

正因为如此，今天政府出台租赁政策的最大意义就在于，它的思路是提高供给，我们暂且不说这样的供给量以及供给速度能否达到需求，但是起码这是一个根本性的转变。

刚才说到，先生不认为出台一个租售同权的政策就可以解决供给的问题，但是如果政府能够按照这样的思路发展下去，集体土地入市，以租赁为突破口，陆续实现共有产权、廉租房、经适房、集体公寓同时提供向市场。

经济学上最简单的供需关系平衡的准星也许就要真的调整了。

其实按照这样的思路，对于市场上相当一部分地存量也会有更好的解决办法，用空置税代替谈虎色变的房产税其实不失一个更好的思路，用征收空置税的方法倒逼那些空置的房源投向市场，也会大大提高市场房源的供应量。

让市场的归市场，让市场去调节房地产价格才是最好的办法。

政策最大的障碍还是在于钱

那些把地方政府当做控房价不利主要原因的，一个重要论据就是地方政府舍不得的土地出让金，正是因为这个大金库，才使得地方政府在出让多少土地，以什么价格出让土地方面斤斤计较。

这个判断有道理，并且在过去相当长的一段时间内，地方政府的的确确在扮演着大地主卖地的角色。我们可以看一下一下一组数据。

按照郑州市政府公开资料显示：

2015年全市一般公共预算收入全年实际完成943亿元，而2015年全市政府性基金收入实际完成540亿元（土地出让金目前并不进入公共预算收入，而是纳入政府性基金收入）。

而2015年郑州土地成交价款高达918.99亿元（来自智研咨询发布）。

2016年全市一般公共预算收入实际完成1011亿元，首次突破千亿大关。2016年全市政府性基金收入实际完成836亿元。

而2016年郑州市土地成交价款共536.75亿元（来自智研咨询发布）。

我们从这样的数字中可以看出，土地出让金在地方政府收入中的比重的确很重，但是随着政府一般性公共预算的收入的持续增加，这个比重在未来是有变小的趋势。

随着城市可用土地的减少，政府目前在考虑，也不得不考虑怎未来怎么摆脱对于土地财政的依赖，将来，如果还抱着政府会和地价捆绑的思路来判断政策的走向，先生认为过于低估中央政府的政策智慧了。

转换收取土地出让金的固有概念，用低成本的土地资源吸引，人才技术的引入，来发展新兴产业，从而提高财政收入，并不是没有地方政府在做，武汉市刚刚推出的大学生8折买房其实就是这个思路。

不要把土地收入放在城市发展的对立面上，这是未来城市发展的必备条件。

而如果一旦打破这个枷锁的话，地方政府在执行中央政策方面就没有那么多的顾忌和“小算盘”。

政策有时候是未来发展的一个信号，有时候又是现实实际情况的一个综合反馈。

房地产政策更是如此，先生认为，租赁政策在短时间内也许解决不了实际问题，但是如果落实到位，以此为突破口能够撕开土地、存量供应的瓶颈的话，在未来房子的投资风险将会大大的提高，而房子的居住属性才是它真正的价值。

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