买房人必看的

潘多拉魔盒

有人认为,过去一年,央行死保人民币汇率,但接下来会逐渐放松。随着人民币国际化即汇率市场化的步伐加快,人民币会慢慢贬值,利率慢慢降低,由此,中国大陆一二线城市的房价,未来不会跌,甚至还会小幅上涨。

有人认为，过去一年，央行死保人民币汇率，但接下来会逐渐放松。随着人民币国际化即汇率市场化的步伐加快，人民币会慢慢贬值，利率慢慢降低，由此，中国大陆一二线城市的房价，未来不会跌，甚至还会小幅上涨。但从全球购买力的角度，在人民币汇率下行的对冲下，大城市的房子，最多也就是防止货币贬值的工具，炒房时代一去不返，以后买房保值效应大于增值效应，要增值只能把眼光投向海外了。我们这代年轻点的没戏了。

这话说得很令人绝望，幸亏说的大部分是错的！在我眼里，决定房价的主要因素是城市化运动，过去那种大中小城市普涨的时代一去不返，超级大都市化，会使未来世界急剧陡峭——大部分地区会明跌或阴跌，小部分区域涨幅和房价会超出99%以上中国人的想像。汇率连决定房价的次要因素都排不上。中国房价一定是俄罗斯模式而不是日本模式。至于海外投资，除非是避险或寻找一个精神安慰，没有一个地方的投资回报能够超过国内。在中国这片世界城市化的处女地上，未来至少还有30年可以深耕细作的巨大楼市投资空间等着我们，回报将超过世界上任何一个国家和地区的楼市投资。

汇率与房价并不直接相关

很多人把保汇率与保房价对立起来，认为保汇率必然弃房价，保房价必然弃汇率，甚至认为俄罗斯大城市房价大涨模式是“保楼弃汇”，日本房价崩盘模式是“保汇弃楼”。但其实，汇率与楼市远非如此简单的对应关系。

有人统计，2006年到2015年人民币升值9年上涨了32%，房价也飞涨了9年，一线城市的2015年房屋均价几乎是2006年的6倍。于是大家就有这么一种感觉：人民币升值，房价就疯涨。那么现在人民币贬值，房价是不是就应该下跌了？

先看美国历史：从1995年到2001年，美元指数不断走强，同时房价也不断上涨，汇率与房价是正相关关系；从2002年到2007年，美元指数还在不断走强，但是美国房价呈现向下走的态势，是负相关关系；然后从2011年到现在，美元指数又开始一路飙涨，房价也在震荡向上，这个阶段货币和房价又呈现出正相关关系。从美国的情况来看，汇率和房价的走势并没有一成不变的正相关或负相关关系。

日本也一样：1973年到1989年，日元兑美元走势不断走强，也就是日元不断升值，期间日本房价在不断上升。后来新的情况出现了，从上世纪90年代后半期到2010年左右，美元兑日元其实是在不断震荡，而日本的房价却出现了大幅下挫。

因此，我们不能简单地认为，一个国家的货币升值这个国家的房价就会上涨，一个国家的货币贬值这个国家的房价就会下跌。

我们国家的情况也一模一样。2006年到2015年，人民币对美元升值，国内房价上涨；2015年到现在，人民币贬值，但房价还是上涨。

2015年8月14日，我发表文章《人民币贬值会导致房价下跌吗》（原标题《卢布贬值 莫斯科房价世界第二》），文章以俄罗斯为例：“1991年以来20多年时间里，中国的老大哥前苏联现俄罗斯经历了苏联解体、市场经济、卢布贬值、汇率大跌等一系列动荡与不安，但惟独坚挺的是俄罗斯的大城市房价。2009年，首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元（约合3.66万人民币），莫斯科市中心达到9280美元。”文章认为：“在房地产的‘城市逻辑’下，汇率问题是非常小的外因，决定中国房价的主要是货币政策和城市化导致的人口流入或流出。比起最多一年贬值不到4%的人民币兑换美元汇率来说，中国未来城市中心和中心城市的房价上涨会让绝大多数中国人目瞪口呆。是否正确地选择地段和产品，是否正确运用金融杠杆，将会成为中国社会阶层上升或坠落的分水岭。”

过去一年多的事实，已经验证了我的判断：人民币对美元汇率中间价由2015年8月10日的6.1162元，到2017年6月30日人民币对美元汇率中间价报6.7744（较前一交易日涨196个基点）。这期间，人民币其实就在不断贬值（或在震荡中贬值），而大城市房价却从2015年下半年坐上了火箭，一鹤冲天，将近两年时间里，房价翻倍的城市不在少数（期间人民币只贬值了10%左右），直到2016年930国家不得不出手干预，2017年3月17日以后核心城市限购限贷再度加码，房价才止住了疯狂上涨的步伐。

当然，人民币贬值会有利于出口，也会造成一些热钱外流，会对房价下跌造成一定压力；但是汇率升降与房价涨跌，幅度不在一个量级上。加上买房的金融杠杆以后，更不在一个量级上。即使人民币贬值，海外投资也还要考虑物业税冲淡回报等问题。更要紧的是两点：1中国绝大部分人不可能到海外投资；2世界绝大多数值得投资的地区，城市化已经站在了山顶上，中国由于1949年以来的特殊反城市化战略，至今还在半山腰以下。过去20年，是城市化全线补课的过程，补1998年前长达50年的课；未来30年，是加速度向超级大城市化迈进的过程。所以，我早几年就作出了一线城市房价会超过99%以上中国人想像的判断。

中国房价是日本模式还是俄罗斯模式？

在世界各国、各大城市的历史上，房价长期跌的只有日本。除了日本这个特例，全球看，房价长期趋势是涨的，只不过在涨的过程中，因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。日本房价是主动刺破的，日本商业银行向央行借款的贴现率，利率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。加上日本老龄化、城市化已经完成、人口减少等一系列因素，日本房价才呈现出“一蹶不振”的态势，但东京都核心地段优质房子，即使在日本房价泡沫破裂后，仍然稳中有升：“我们今年再去看到，这里已经出了23区，是其中一个独立市，叫做吉祥寺。这个地段是很好的，因为有看樱花的公园，原来是皇家公园，后来向平民开放，周边的地产也非常具有吸引力，价格非常高。日本房产泡沫破灭以后，其他地方的房价下去了，而这个地方的房价还是稳升，要排号才能买到这里的房子。它的经验是什么？就是把很多城市设施和车站紧紧拢到一起，一条是日本很有名的日铁，还有一条就是八王子铁路公司。”（《周其仁：日本铁路修到城市中带给我们的思考》

中国未来的房价模式，只有可能在市场力量下，走俄罗斯那种城市之间急剧分化、少数城市房价奇高无比的模式，不可能走日本那种主动刺破泡沫的模式。原因很简单：土地是政府垄断的，房价绑架银行。主动刺破泡沫，约等于让银行自杀。

与此同时，政府介入微观经济活动，带来的巨额地方债和巨额国企债务，也需要不断通过货币超发来稀释，由此带来房地产资产价格的上涨。只不过，这期间的房价涨跌与货币超发，不是单纯的线性关系，政府会根据房价调控和金融安全需要（这两种需要有时是矛盾的），有时实行“宽货币紧信贷”模式，这时被紧信贷的地方，会带来短期的房价停滞甚至下跌；有时又采取“宽货币宽信贷”模式，这时则会带来房价的上涨。但总趋势是：在人口长期流入的地方，房价会在政策干预下震荡上行。而政策干预房价，会成为一个常态，超级大都市限购限贷的完全放开，会变得遥遥无期。

但垄断也是双刃剑。垄断的后遗症是：中小城市盖了太多过剩的房子，而且在严厉限制大城市人口和严厉限购限贷的背景下，不限购的环大都市远郊区和三四线以下城市的房价畸高，而一线城市该高的地方则不够高。政府强力控制之手，有效，但有限，市场的力量最终一定会顽强展示它的肌肉。相信市场还是相信政府，每个人的未来就在他所相信的目标里。

海外投资请你悠着点

至于要不要配置海外资产，我想说，在一个真实城市化率连40%都不到的中国，如果你投资房产都赚不到钱，还想在一个城市化率已经达到百分之八九十的国度里赚房地产的钱？

最后摘录洪榕的《海外资产配置是个新陷阱》部分句子，供大家参考：

“海外资产配置对100亿资产以上的企业，5亿资产以上的个人是有意义的，但，海外资产配置对多数高净值人群而言更多的是陷阱，对很多普通投资者而言简直就是灾难。

“他们建议配置美国房产，他们不告诉你历史证明在美国最好的投资品种是股票而不是房产；他们建议你配置美国获取比国内更高的收益，你相信在每年6%以上速度发展的地方都赚不到钱，就有能力在发展速度2%点多的地方赚到更多的钱？他们建议海外资产配置，举的例子，用的模型很多是美国人怎么做海外资产配置，他们不告诉你为什么美国人要想方设法配置中国。他们建议你配置美国房产可防大风险，他们不告诉你如果中美真的开战你在美国的资产美国政府可以没收。他们建议配置海外资产，却几乎举不出过去十几年有多少国人在海外配置资产取得了大成功，我们只知道十年前抛掉北京房产去配置海外资产的人，再也买不起北京的房子了。”

是的，历史并不代表未来，但通过上述对未来的变量分析，未来应该已经很清晰。