从长期数据看调控对成交量和成交面积区间的影响

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专家曾经说过“供求关系只能解释房价的预期，但最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。非市场的政策是无法用市场化的方式预测的”。

政策转向的确给北京住宅成交量有很大影响，那么政策对各种面积的成交比例有影响吗？抑制性的政策到底对刚需影响大还是对改善性需求影响大？本文试图从数据中寻找答案。

目前北京每月公布一次二手房各个面积区间的成交量（含非住宅）。分为六个区间：60平以下，60-80平，80-100平，100-120平，120-140平和140平以上。

先看一下近几个月各个面积的二手房网签比例，具体如下：

从今年1到8月份的数据来看，非住宅占比平均数为13.87%，占比不大。那么从网签数据来分析宏观政策对北京二手住宅各个面积的成交影响是有一定意义的。

我获取了从2014年4月到2017年8月份的二手房网签数据。

根据政策，分为四个阶段，1404-1410月份的紧缩阶段，1411-1610的强刺激阶段，1611-1704的弱刺激，1705之后的超紧缩阶段。（实际政策反馈到网签数据时间上是滞后的。）

从数据上看，政策对成交量的影响是很明显的，数据如下：

那么对各个面积户型的影响有多大呢？数据如下：

备注：该表格添加了绿中介0529-0813当天的签约数据。

相应的柱形图如下：

从1404-1708的网签数据看，不管政策如何变动，对120平以下户型影响不大，因为60平以下和60-80平的成交比例在52-56%之间波动，80-100平和100-120平合计占比在27%-31%之间波动，波动幅度不大。只有结合绿中介最新的签约数据，政策才对120平以上的成交产生影响。120平以上的成交比例在12.8%-18.7%。可以说，抑制性政策对120平以上住房的交易，产生了影响。

结论：

政策的变动对120平以下房子成交比例影响不大。不管政策如何变动，总要人们总要购买二手房居住。

在房价高企的帝都，购置二手房的人群的住房面积并不豪华，50%的人买了80平以下的房子，只有不到20%的人购买120平以上的房子。

存量房市场的供应以80平以下为主，而二手房成交又占北京住宅市场成交的大部分，说明改善性需求始终都会存在。只不过现在被政策抑制了。

有能力现在改善，马上动手吧。没能力改善的，积蓄力量，等待时机。大家且行且珍惜。