楼市调控悄然扩围： 中西部成领衔者

若似水年华

9月12日，保利地产首单CMBS“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模35.30亿，基础资产为广州保利国际广场和保利中心。

这是房企资产证券化的最新一例。除了保利，更多房企亦在尝试资产证券化。而在房企普遍转型城市运营商的背景下，资产证券化标的物将不仅是商业地产，各种创新业务也需要类似路径，如长租公寓、产业地产、物流业务等，ABS、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）及REITs（房地产信托投资基金）渐次浮出。

“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这已成为房地产业内越来越多人的共识，多元的房地产资产证券化，也正在逐步成为现实。

保利地产试水CMBS

商业房地产抵押贷款支持证券（简称CMBS），是指将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行。

作为资产证券化的一种方式，CMBS主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点。从保利此次发行的CMBS看，其基础资产系广州核心区的两栋写字楼，现金流稳定，出租率及租金价格指标均表现出色。

公告显示，保利此笔CMBS的优先级发行规模35亿元，期限12（3+3+3+3）年，信用评级为AAA，发行利率4.88%，创地产行业同期同类产品新低。资产抵押率67.72%，接近同类产品抵押率上限。

截至9月12日，中信·保利地产商业一号资产支持专项计划实际收到认购资金35.30亿元，达到约定资金规模。

保利方面表示，在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。据透露，之所以选择CMBS作为试水首单，是因为公司对应物业的成熟度较高，市场环境也配合。

中国资产证券化论坛执行秘书长郭杰群则指出，REITs受阻于监管法规和税收政策，相比之下，CMBS是更加可行的模式，国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对较成熟。CMBS可以突破银行贷款的限制，使融资不依赖于原始权益人主体信用，而以资产等级进行。

从保利地产的存量资产看，除写字楼、购物中心、酒店等商业地产外，还有长租公寓、养老公寓等新业务。

“盘活存量资产，进行资产证券化是未来行业的大势所趋。这两年，无论是政策导向还是市场氛围，都鼓励房地产企业进行这方面的尝试和创新。”保利地产相关负责人表示，公司对存量资产的证券化已经准备了很长时间，不同物业匹配不同方案，未来将会根据市场情况适时推出。

保利此次CMBS系与中信合作发行，受托人为中信信托，计划管理人为中信证券。中信此前曾参与多个全国资产支持票据项目。近期，中信与房地产开发商的资产证券化合作步伐明显加快。

年初，由中信信托担任财务顾问的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，募集资金总额为3.5亿元；8月15日，链家自如发行“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，由中信证券管理；8月31日，中信银行牵头承销的“华夏幸福固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据项目”发行。

“随着行业成熟，大房企手里的物业和资产越来越多，在传统的利润趋薄的情况下，必然要寻找新的利润增长点，这是市场发展的结果。”中信信托业务部总经理王刚表示。

资产证券化初兴

过去30年，中国房地产行业经历了从开发到运营的进化，而与之相伴的房地产金融，也从单纯融资走到了产融结合、资产证券化阶段。

作为开发商转型的主流业务，商业地产、产业园区、长租公寓、联合办公、特色小镇、物流地产等，都必须与金融深度结合。

其中相对成熟可以进行资产证券化的基础资产，是写字楼、购物中心等商业地产，较早开始试水，万科、保利都是先行者。

如早在2015年6月26日，万科就联手鹏华基金试水国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs，其标的物是深圳万科前海公馆BOT项目。

万科整合印力集团成为其商业管理运作平台后，将可能通过成立基金，未来资本化打造另一个百亿级的盈利来源；而华润置地则有意通过分拆上市的方式，将其所持商业资产剥离。

在商业地产之外，开发商其他的创新业务大多也是基于空间的运营管理，都需要类似的资产证券化路径。

长租公寓也是资产证券化的主战场。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。通过资产证券化盘活存量资产，成为其首选项。

今年1月，魔方公寓以其在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为基础资产，发行租房市场首单资产证券化产品；8月，自如发行了租房市场首单房屋租金分期类ABS产品；据悉，龙湖旗下的冠寓目前也有资本化打算。

中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强认为，资产证券化可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理。既能推进住房租赁市场的快速发展，又有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

又如产业地产已成资本市场新宠，普洛斯是最早一批产业地产玩家，他们背后真正推动的是资本；金地集团总裁黄俊灿指出，国外有很多工业地产REITs，金地也在做相关研究，未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。

“在监管层的助推之下，国内房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。”国海证券认为，在企业负债率较高，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性的情况下，资产证券化成为房地产企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资通道。

但是从更长远的发展来看，从开发商转型为资产运营商、空间管理者，不仅关涉融资，更是近年来中国房地产行业最本质的生意模式和盈利模式的变化，房地产金融因此植入其中，深入血液，这将造就未来物业开发+资产管理新赛道的王者。