成都全款买房的客户哪里来 三种筹钱方式有风险

我就在你不远处

9月14日晚上，城东某项目半夜开盘，晚上雨下得很大，但是也阻挡不住1000多个全款客户争抢300个房源。按照这个比例计算，差不多有7成的客户的客户买不到，更何况那些使用商业贷款和公积金贷款的客户。

一边是僧多粥少，不少楼盘在挑选客户时要求全款，确保资金快速回笼；而另一边，是一堆堆抱着钱、全款等候排队买房的购房者！

“以前真没觉得成都那么多有钱人，为什么现在要求新房要求全款了，一堆经济实力那么强的人就一起下全部出来了？”在成都商报购房者俱乐部微信群里，大家也在纷纷猜测：

这些全款客户

到底从哪里来冒出的？

除了穷得只剩钱的全款客户可以放下不表之外，发哥发现，身边能全款买房的人基本上都跑不出以下三种套路！当然，如果你有更好的方法，也可以悄咪咪地私信给发哥！我们凑钱一起买房去！

以旧换新

凑齐全款方式1

家住城东的市民张女士，2014年左右花了几十万在城南红星路南延线边买了万科的海悦汇城90平米不到的小房子，转眼几年，房价不知不觉翻了个番。如今，她便盘算着在天府新区再购置一套房子，但周边打听了一圈，由于天府新区限购和楼盘全款等要求，她分为以下几步完成了当初的构想：

1、今年三四月份，张女士便与父母商量，将在东二环边的一套香木林的老房子卖掉。10余年的小区，当时单价卖到了一万一二，100平米左右的房子一下获得了120万左右的全款。

2、由于张女士已经在天府新区购置有房产，于是，她将父母的户口迁到了天府新区，再用父母的名义全款购房，这下，名额的问题也解决了！

3、今年五六月份，在天府新区转了一圈，她以父母的名义全款买了一套90余平米的电梯高层，精装修还靠近地铁，而且也是品牌开发商的房子。

结语

算下来，新房与老房子总价相当，但明显天府新区的房子升值和保值潜力更大，房屋更新，而且还是品牌房企的精装房。张女士盘算着，以后房子交房，甚至可以搬过去自己住，而父母就留在城里住自己的房子。

虽然是以大换小，但张女士还是认为在当前市场背景下，老房子升值潜力有限，这样的换房既满足各方的要求，又契合自己的保值增值需求，十分划算。而据记者了解，这种方式也是目前最流行的全款凑款方式之一。

抵押贷款

凑齐全款方式2

据媒体报道称，上海等地不少中介和金融中介公司都能够承诺购房者，“不超过100万的贷款，他们都可以帮忙搞定”。这些中介和金融机构，通过信用贷和抵押贷的方式，将钱从银行贷出，只是需要交纳手续费和承担更高的利率。

据了解，上海这样的中介这样通过信用贷和抵押贷的方式有以下两种方式：一种是进征信系统的，需要有房产等做抵押，年化利率6％－7％；另一种是无抵押，现在国家不让钱直接流入房地产，得找第三方来让贷款中转一下。但这种要收1-2个点的手续费，利率也是6%-7%。“我们跟银行都是有合作的，以上2种方式都可以做到30年。”此外，还有部分金融中介表示，还可以办理信用卡大额分期。

而在成都，这样的情况也是存在的。一位购房者告诉记者，他当初因为想要全款买房，他就在自己的朋友圈发布了一条“想认识可以买房做抵押贷或者信用贷”的消息，结果有10多个中介找到了他，表示可以帮忙办理。

结语

该购房者表示，“这些中介都问了我的工作，是否有社保和公积金，是否有可以抵押的固定资产。”中介表示，如果有抵押类的房产，年利率在7%左右，抵押最长年限可以做到5年；而如果使用信用贷的方式，利息会更高一些，大概的利息会根据放款公司的不同，在10%~18%左右不等，还要收取3%不等的手续费，信用贷只能做到3年的年限。

而且，在该购房者表示已经在售楼部排号，急需资金的情况下，这些中介表示，“抵押贷款是根据抵押物的评估价值来计算，信用贷根据工作性质、社保公积金缴纳情况进行放款，最快1~3天就可以拿到钱。”

消费贷款

凑齐全款方式3

用于买衣服吃饭出国购物的消费贷如今越来越普及，但同时，也被许多人通过各种渠道用于购房当中。在市民刘女士的购房宝典里，用信用卡刷首付款，曾经一度是其买房的杠杆来源之一。但是，这条路如今越来越走不通了！费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。

与此同时，上市银行的半年报纷纷披露，消费贷款增速惊人。如截至6月末，平安银行消费金融贷款余额达2770.90亿元，上半年新发放贷款1294亿元，同比增长255.49%；建设银行消费贷款余额今年上半年激增830.37亿元，较去年末增长110.66%；光大银行消费贷款余额为3723.62亿元，上半年新增540.91亿元，较去年末增长了17%。

这样的数据增长引起了国家监管测层的高度重视，北京、深圳等地监管机构发布通知或风险警示，要求辖区内金融机构对个人经营性贷款和个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题进行自查。

结语

成都某国有银行的信贷经理的告诉成都商报记者，“个人申请的消费贷和抵押贷，主要针对的是房屋装修，购置汽车，以及大型家电等，都需要个人提供相应的购买合同。消费贷和抵押贷都是禁止买房的，但如果购房者悄悄转移资金，有时银行难以发觉，但一经发现，会要求客户立即偿清贷款。”

据记者了解，早在今年4月，四川银行监管机构就曾联合下发《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，提出切实防范住房信贷业务操作风险，严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款等加大购房杠杆、变向突破住房信贷政策的行为。

风险提示

目前，标准的5年以上的银行贷款利率为4.9%，而通过抵押贷和信用贷的方式产生的利率基本是基准利率的1~3倍不等。并且抵押贷和信用贷的贷款市场只有3~5年，和房贷的20~30年的市场相比，利率较高并且时间较短。

业内人士认为，这样做的消费者，无疑于加杠杆进入楼市，和股市的情况类似，承担楼市波动的抗风险能力下降了许多。“如果楼市价格有变动，不仅会对个人产生极大的压力，也会冲击银行的金融系统。”

律师说法

北京盈科（成都）律师事务所张玲玲律师

在同意接受开发商全款购房的前提下，向金融机构贷款是融资的一个途径，与银行签订借款合同和与开发商所签买卖合同是两个独立的法律关系，购房人向银行办理抵押或多种形式的贷款用于全款购房的风险主要在于能否拿到贷款如约支付购房款防止购房合同的违约，以及按借款合同如约履行按揭还款义务两个方面。

前者要考虑购房合同签订后，贷款合同签订前，银行利率上调、个人贷款资质审核的风险，约定时间内未受款则需自行筹集资金完成支付义务否则面临违约。贷款发放后，购房者要考虑长期还款能力的持续性，如约按时还款。故贷款全款买房，需购房人综合评估支付能力，信用资质等情况理性购房。

泰和泰律师事务所韩律师

这样的操作模式带来的风险，来自于后续还款超出了自己的偿债能力。一是个人信用会受影响，不良还款记录可能影响以后的贷款，如出现违约，以后将没有办法贷款。二是会产生罚息，违约的金额会较高。三是长期无法还款，被拿来抵押的房产可能会被银行申请拍卖。如果在付房款时使用了抵押贷或者信用贷，主要还要看借贷人的偿还能力，需要量力而为。

来源：成都商报房产发布