挑对二手房 租金抵月供

若似水年华

“金九银十”楼市旺季到来，新盘理性定价进入市场，城区热销盘均价在2万元/平方米以下，也推动向来活跃的城区二手房市场房价回归理性。同时，由于一手房市场“以价换量”吸引购房者大部分注意力，二手房市场成交或出现平稳下降。

不过，对于希望在二手房市场“淘”房的购房者来说，仍然可以找到部分月供与租金基本持平的楼盘，这些虽然楼龄较旧，但是地段好的楼盘适合投资或过渡居住。

市场：一二手房价回归理性

进入9月，东莞楼市迎来旺季，多个楼盘入市，合理定价吸引购房者。根据天为地产统计数据显示，上周东莞住宅签约套数前十名当中，仅有厚街的卓越维港成交均价在2万元/平方米以上，为21634元/平方米，其他九个楼盘均价在2万元/平方米以下。其中，东城的万科幸福城成交均价约18386元/平方米，南城漾城成交均价19762元/平方米，虎门碧桂园成交均价19058元/平方米，而石碣镇的玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾成交均价约在1.3万~1.4万元/平方米之间。前十名当中成交均价最低的是横沥镇的御河湾，成交均价仅9497元/平方米。从数据中可以看到，目前东莞中心城区成交均价回落至2万元/平方米以下，城区周边镇区房价则徘徊在1.3万~1.4万元/平方米之间，房价处于较合理水平。

此外，随着“金九银十”到来，东莞中心城区还有多个全新楼盘入市，这些楼盘的定价也远低于早前的预期。如位于南城与万江交界某楼盘原来放风价近3万元/平方米，但其实际备案价在2.5万元/平方米以下；而位于南城总部基地某楼盘价格或将在2万元/平方米以下，也低于市场的预期。业内人士表示，“金九银十”期间，楼盘定价低于预期价将成为普遍现象。

在二手房市场方面，业主叫价也出现回落。据乐有家统计数据显示，9月1日~15日，东莞城区片区二手住宅挂牌均价约为1.87万元/平方米，其中南城为1.81万元/平方米，莞城1.73万元/平方米等；松山湖片区除了松山湖二手住宅挂牌价较高外，茶山、石龙、石排、大朗等镇街挂牌均价约在1.5万元/平方米左右，目前二手房均价叫价仍然较高的是东南临深片区，平均叫价达2.23万元/平方米，不过，清溪二手房叫价约为1.6万元/平方米。从成交情况来看，9月1日~9月14日东莞二手住宅的成交套数为2211套，同比去年同期少了300多套。

业主冯女士告诉记者，她有一套位于南城的住宅，挂牌价从去年的220万元下降至200万元仍然没有销售成功，近期，有中介劝说其再下降10万元出售。她认为，目前市场不是很好，购房者对于房价的接受度早已没有去年那么高。

中介：门店逆市扩张 二三级市场联动仍火

从成交情况来看，主城区、东南临深片区等片区二手房市场最为活跃，中介门店也最多。随着去年东莞一手房市场狂欢落幕，加之一手房市场限购、限贷、限价，二手房市场不限购等政策影响，东莞楼市进入存量房时代，看好三级市场的部分中介公司开始加大在各个区域的布局。

去年是东莞三级门店扩张的一年，乐有家、链家等外来中介公司迅速进入东莞，并快速扩张，东莞三级市场关注度升至最高。从中介门店的分布来看，主打本地客的主城区和主打深圳客的临深片区成为主要布局点，今年虽然脚步放缓，但是仍然有不少大的中介公司继续扩张。

9月初，中原地产6家三级门店在同一天开业，分别位于南城景湖荣郡、虎门万达、东城万达、长安金沙花园、塘厦碧桂园、凤岗金地艺境等，截至目前，东莞中原三级门店已达29家。据该公司相关人士介绍，东莞中原三级市场版图进一步扩张，也体现了东莞中原对东莞三级市场发展信心十足。据了解，目前东莞中原三级门店集中布局在东莞城区、虎门、长安、塘厦、凤岗等地，均是东莞二手楼市比较活跃的区域。

此外，本土中介公司金信联行也透露，截至目前其在东莞已有26家门店，不仅在二手房市场重点发展，也早就开始涉足一手房市场进行转介，市场份额同样不容小觑。

业内人士介绍，东莞一手楼市限购、限价，部分购房需求转向二手房市场，东莞楼市将进入存量房时代，二手房市场地位提升。而除了看好三级市场，在市场调整期，中介公司掌握的客户资源也成为一手房的重要客源，二三级市场联动仍然是目前不少楼盘采用的销售方式之一，三级市场地产经纪人将客源带到一手楼盘，推动和促进成交。

据业内人士透露，由于二三级市场联动方式效果较好，中介的提成高，二三级联动甚至成为部分中介门店的主要业务之一，也推动了二三级市场联动销售方式日渐盛行。

不过，与去年情况不同的是，去年是地产经纪人将深圳客带到东莞一手房市场，今年除了将深圳客带到不限购的商业公寓项目外，更多的是将本地购房客户带到一手楼盘当中。

“金九银十”预测：

一手房市场以价换量

二手房成交小幅下降

进入“金九银十”，地产经纪人、购房者都将关注重心放到一手房市场当中，二手房市场受到忽视，成交量或将出现小幅下降，房价趋稳。

金信联行监测数据显示，“金九”首周东莞一手网签量涨幅明显，成交突破千套，但二手网签则略有下降，相关人士表示，上半年开发商蓄客积极，在经过长期的政策消化期后，迫于业绩及资金回笼压力，下半年推盘相对积极，尤其是在进入“金九银十”必将迎来新盘集中入市，供应量非常充足。金信联行品牌部策划主管李兰娟介绍，相关数据显示，下半年东莞住宅潜在供应量达550万平方米，在供应量大，竞争激烈的局面下，以价换量或将成为下半年市场主流。

在二手房市场方面，李兰娟认为，就目前来说，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针贯彻下，政府出台限购多重政策，积极引导楼市，力求在稳定房价的基础上，实现“居者有其屋”目前可谓成效显著，房价在严厉调控下，已得到基本平稳，预计下半年东莞楼市会呈现“量价齐平”态势，在开发商强势推盘的节奏下，二手市场成交或将呈小幅下跌趋势，但整体趋稳。

建议：

考虑房价低租金不错的旧楼

由于一手房限购，许多购房者转移至二手房市场买房。而随着地铁线路的建设开通、多个综合体项目的建成入市，部分商业中心区规模逐渐显现，一些二手房租金出现上涨。业内人士介绍，一些较旧的楼盘房价虽然仍然处于较低水平，但是租金表现相当不错，甚至可以以租养贷，购房者或可选择这样的产品投资或过渡居住。

根据乐有家研究中心数据监控显示，从目前房价来看，目前购买东莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元区间，这也与东莞二手住宅大概情况符合。据该研究中心介绍，东莞二手住宅均价约为1.3万元/平方米，面积多为90~144平方米，每个月月供多在5000~10000元的区间范围。不过，东莞还有部分偏远镇区，房价比较低，月供范围在2000~5000元区间的也占到了25.91%。

该研究中心表示，受到去年房价快速上涨的影响，目前东莞房价仍然处于较高水平，月供成本也比较高，如果能买到月租与月供相近的房子，供房的成本将会低很多。乐有家研究中心举例表示，如南城晶城一房户型总价约53万元，房贷月供1969元，租金可以达到1500~2000元/月，与月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房户型房贷月供约1115元，平均租金达到1200元/月等，基本上可以以租养贷。乐有家研究中心监控发现，东莞这些以租抵贷的楼盘多数楼龄比较久，不少楼盘楼龄在10年以上。不过，这些小区还有一个共性是多数位于比较繁华和发达的地段，虽然房子老旧破，但是租金价格并不低，适合投资和过渡居住。
　　(作者：卢政)　　(出处：广州日报 2017年09月26日)