调控持续+一手分流 二手楼将从本月底开始降价？

麦克格雷迪

地产经纪积极抢客，也会分流部分二手房客源

国庆八天长假，广州二手住宅网签量只有178套，比“五一”三天的网签量还少20%。羊城晚报记者统计阳光家缘数据发现，10月9日和10日，广州二手住宅网签了751套，前十天共网签929套，比9月份同期减少了56%。

业内人士认为，今年下半年广州二手楼市成交不算活跃，这和政策调控、一手楼市分流客源、买家观望等因素都有关系，如今的业主已渐渐愿意接受议价，预计从本月底开始，部分二手楼或将降价。

一手楼盘成交活跃，分流部分二手客源

由于天河区学校对口直升的政策，为了让孩子入读好学校，林女士近几个月来一直在天河看二手房。不过，近日林女士买了牛奶厂板块的一手房，而放弃了天河北的二手房。“我们原来看中的天河北电梯楼已有十多年楼龄，单价要4万多元。牛奶厂那里的一手楼也是4万多元/平方米，且周边以后也有名校，未来发展空间会更大，所以干脆选择买一手房。”林女士告诉羊城晚报记者。

如今，像林女士这样的买家并不少。国庆长假，除了中心区广钢、广纸、牛奶厂、白云同和等多个板块推售新货外，黄埔萝岗、增城朱村、南沙蕉门等外围板块也有不少新盘新货推售，吸引了不少看楼客。广州中原地产研究发展部认为，这些一手楼盘新货，分流了不少二手房客源。

据介绍，天河区东圃板块的二手楼市就受到牛奶厂、黄埔萝岗等一手楼盘分流的影响。现阶段，东圃板块骏景花园（楼盘资料） 的二手价为4.5万-4.8万元/平方米、中海康城的二手价为4万-4.5万元/平方米，而牛奶厂几个一手楼盘的售价为4.2万-5万元/平方米。同样，在荔湾区中山八路板块，富力广场的二手价为4.8万-5万元/平方米，恒宝华庭的二手价为5.2万-5.5万元/平方米，而广钢新城、广纸新城的一手楼价为4.5万-5.3万元/平方米。相比之下，一手楼的吸引力很大。

中原地产相关人士介绍，花都、增城等郊区楼盘也是如此，原本打算买二手房的买家，会受到同区域一手项目加推的影响而转投一手楼市，如花都区府板块的二手房买家受到花都万达文化旅游城的分流，而原本想购买凤凰城、翡翠绿洲 (详情 图库 团购 点评) 二手房的买家，则受到增城永和板块、朱村板块等一手项目的诱惑。

近半业主心态转变，议价空间逐渐增大

“3·30”新政至今已经半年有余，炒房客逐步减少，楼市主力变成了刚需买家。合富研究院高级分析师梁燕明介绍，这大半年来，广州二手房的买家均以首次置业者和首次换房者为主，预算稍低的刚需买家会选择单位面积60-90平方米的物业，而预算比较宽裕的换房人士，则多倾向于选购100平方米以上的物业。

对刚需买家而言，促成交易最关键的因素就是楼价。二手交投之所以会行情较淡，主要是买卖双方对成交价格的期望值存在较大的差距。广州链家研究院院长周峰告诉羊城晚报记者：“现阶段客户看房的意愿在下降，跟经纪人看房的频率不高。另外，几个月之前，老城区的楼梯楼因为加装电梯概念涨价厉害，部分叫价超出了准客户的预期，一旦电梯装不成，价格难以站稳脚跟，最终导致无法成交。”

周峰表示，楼市调控政策持续发力，限购、限贷以及购房成本增加等因素，都会令二手房意向买家变得更加谨慎。所以，在这样的市场环境中，如果想促成交易，业主的放盘价就应回到合理水平且愿意接受议价。

据了解，在中原地产近期的成交里，已经出现了较多降价成交的个案。该行研究发展部调研了30个二手楼盘，50%的楼盘经纪表示“业主心态有所松动，愿意降价成交”。比如天河区中海康城有一业主愿意将430万元的放盘价下调至405万元以加快成交；骏景花园国庆期间成交的3宗二手盘源，业主均下调了放盘价，分别由510万元下调至480万元、630万元下调至600万元、810万元下调至770万元。

“从广州链家跟踪的在售房源调价情况来看，调降的占比已经连续多周高于调升的占比，可见业主心态已经发生转变。预计从本月下旬开始，郊区部分供应量较大的大型楼盘以及中心区部分楼梯楼的售价，会有4%-6%的降幅。”周峰表示。