南京地产行业正进入新一轮变革！

丢失了记忆

近年来，南京综合实力和国际竞争力大幅提升，城市基础设施建设、管理模式创新、智慧城市推进等方面也在稳步推进，与此同时，房地产市场也发生着显著变化。作为与百姓生活息息相关的这个行业，从精装标准化、社区智能化、建筑绿色化、物业服务创新化等多个维度，进入新一轮变革，推出了一系列升级换代的新产品，提升着居民的幸福感、获得感。

智能升级

智能化逐渐成为人居生活新“刚需”

随着智能化时代的到来，我们在电影中才能看到的场景如今正一一变成现实。“智能家居”、“智能地产”、“智慧社区”等名词也随之走进人们的视野。正因为如此，智能化才激发了房地产上下游全产业的投入。眼下，南京智能家居产业到达了一个拐点，正由徘徊期进入新一轮的融合演变期。

从几百元到两万元

智能化投入大幅增长

近来，南京的诸多开发企业几乎都将智能家居系统的引进或升级当做自家新品发布的一道“王牌”。智能化有效提高了社区、家庭生活的品质成为行业内不争的事实。

“几年前，让开发商接受智能家居是很难的。即便是达成合作了，每户的预算也仅有五六百元。如今，有些房产项目里面智能家居每户的预算已经达到了15000元，更有甚者突破了20000元。从地产商到消费者，智能家居行业的接受度变得越来越高。”南京物联传感技术有限公司的创始人兼CEO朱俊岗在一次演讲中说道。该企业是国内较早布局智能家居同时专注于这一领域运用的国际化科技公司。

南京物联传感技术有限公司副总裁刘振平接受记者采访时表示，眼下我国智能小区的服务构成主要包括家庭智能化的运维、物业管理服务、社区O2O服务等方面。

“以前我们使用电器需要参阅说明书，对于老年人、小朋友而言，往往这类新产品的操作很难上手。AI相关技术的不断成熟使得交互技术得到极大的改观，我们现在完全可以用语音来完成对家电对智能家居的操控。另外，随着AI技术在智能家居智慧社区领域的深度融合，小区的门禁能自动识别业主和陌生人，能对有异常行为的人进行预警。这些操作都可以在人体不被感知的情况下无声无息地进行。”度房网络科技有限公司CEO蔡勇向记者介绍。

专家们指出，人们对于智能化家居的接受范围在扩大，正因为如此，开发商在这方面的预算与投入也在大幅增长。

从屋内到屋外

社区智能化还在“概念”阶段

据新华社消息，中国物联网产业规模在2015年已经达到7500亿元。今年，国务院印发了《新一代人工智能发展规划》，明确提出了我国新一代人工智能实行“三步走”发展战略。

权威专家和政府部门有关负责人认为，物联网产业爆发式增长已为时不远。而智能家居无疑会从加速发展的物联网产业中得到不少利处。

有数据显示，5年以来，智能家居市场增长的势头愈加明显，各大厂商开始密集布局智能家居。2015-2016年期间，国内至少有100家房地产开发商在500个地产项目实施整体智能化或者智能化样板间。2016年，智能地产和智慧社区进入了高成长通道。例如三大科技公司巨头之一的百度也制定了国内人工智能方向领军企业的目标。已成为百度云ISV合作伙伴的“南京度房”，后端将和国内顶尖的AI公司合作，逐渐成为以人脸识别产品为特色的智慧社区与智能家居解决方案提供商、数据运营商。

据刘振平介绍，近年来，社区智能技术从有线为主发展到无线成为主流，从连接能力简单到更广泛的连接，云技术和大数据能力的增强也为这一产业助力。

“虽说智能化住宅相比早前有了很大进步，随着运营商、地产、家装等公司的加入，也大大提升了智能化住宅的推进速度，但整体上还存在产品不够系统、智能技术也有待成熟、体验效果一般等诸多问题，再加上消费意识的滞后，普及程度还不高，即便应用智能住宅也以局部智能为主，如侧重照明、安防、家电等刚需性相对较强的部分。”刘振平用“普及有限、前景可期”来形容行业的走势。

针对行业发展现状，蔡勇表示，国内屋内的智能家居系统发展已经日趋完善，但是屋外整个住宅社区的智能化还处于概念阶段。“社区建设中已经有一些科技的运用，但整体还没有达到‘智能’。”

从人工到智能

服务仍是至关重要的一部分

采访中，专家们普遍认为未来智能化在住家、社区生活中的地位将从可有可无变成一种新型的“刚需”。技术的融合使得智能家居、智慧社区不断朝真正“智能”的方向发展。

“我们曾经研究过智能化技术未来的趋势，比较值得关注的是‘泛联接’，这包含了家庭系统化连接，家庭与社区半开放式连接（家庭需要隐私），社区与周边服务的连接，如超市、餐馆等等。另外，还有人工智能、语音交互、图像识别、深度学习等方面。” 刘振平告诉记者。

随着技术不断升级，智能化迅速普及，很多人在问：未来的社区生活中，服务还重要吗？对此，刘振平笑言：“服务任何时候都不能忽视，智能化的当下更为重要。实际上，房地产转型的一个重要特征，就是强调服务的重要性，以服务提升品质，增加附加值。以前，房地产的产品是房子，现在还有相应的服务，这一点从智慧家庭、智慧社区上也能体现。”

在刘振平看来，智慧社区体系中，智能家居产品只是基础，服务是关键的一部分。一方面，智能家居的一个关键是技术，还需要专业人员进行运维，同时智能家居是一个系统，后期需要设备添加；另一方面，其他延伸服务同样很关键，比如大数据服务，特别是在智能楼宇、办公等方面，通过系统的大数据分析处理才能为用户提供节能解决方案。

大事记

2016年 国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、中央网信办制定了《“互联网+”人工智能三年行动实施方案》，其中将智能家居列为重点工程。

物业升级

个性化或成物业服务新趋势

随着房地产市场的迅速发展，买房人的要求也逐渐提高，而曾经被忽视的物业如今成为买房人考量的重中之重。一位买房人直言不讳地告诉记者，物业服务的优劣直接关系到居住舒适度。

业内人士指出，很长一段时间内，买房人并没有把物业管理和房产的增值联系起来。实际上作为房产的增值服务，物业管理的优劣可以很明显地体现在房子的价值上。随着更多的购房者开始关注物业的质量，对物业服务的要求也在不断增强。

业主维权意识增强 物业公司压力大

在过去，乱占车位、车辆失窃、房屋漏雨等闹心事发生时，如果得不到妥善解决，业主往往只能忍气吞声，甚至一气之下选择“不交物业管理费”的下策。近年来，小区业主们自发成立业主委员会已不再是稀罕事，业主委员会代表了业主的利益，起到监督物业管理公司管理运作的作用。记者发现，业主要求更换物业的新闻开始出现在各大媒体头条上。

近日，南京市房产局启动“业主议事系统”试点。据了解，“业主议事系统”搭载于“南京房产微政务”公众号，由市房产局建设并维护，是向全市业主提供的免费公共服务平台。物业办相关负责人介绍，业主议事系统今年上半年研发完成后，在体量较小的部分小区已经进行了小规模试点，预计年底前向全市开放。

业内人士称，早些年，“业主委员会”都是闻所未闻的，更别说换物业了。现在业主的维权意识越来越成熟，这是一个好的风向标。同时，也给很多房企带来压力，服务不到位就要冒着随时被业主换掉的风险。

个性化定制物业服务将成趋势

随着移动互联的高速发展，中国网民的人数不断攀升，社区居民日常生活的主要路径也在发生改变。在这一形势下，如何完善社区服务、提升业主满意度，成为各大房企关注的问题。

金科生活服务集团相关负责人认为，要让物业服务升级，首先是对服务的创变，让用户体验感更强；其次就是生活的升级，让用户的需求和个性化能够得到进一步满足；最后就是科技助力，让社区的生活更加智慧。

中国物业管理协会会长沈建忠表示，“作为一个传统服务向现代化服务业转型的行业，创新是一个永恒的话题。”随着互联网、IT系统、移动客户端软件在物业管理中的应用越来越普遍。

同策咨询南京公司副总经理杨锐在接受记者采访时表示，大家以往印象中的物业就是提供小区公共设施和家政维修、电梯和机械车位维保、环境维护和绿化养护等服务，这些都属于传统服务的范畴。而现在，很多品牌房企的物业公司在业主的生活领域都推出了增值服务，业主可以足不出户就让物业代为采购生活用品，甚至物业还可上门提供保洁服务。

在南京，诸如万科、保利、复地、明发等房企在其开发的新老小区中都研发了物业APP，着力打造物业O2O平台。目前，这一线上平台主要包括物业管理、物流、消费、社交等四大板块以及相应的服务。其中，物业管理类就包括“一键解决物业维修”、“APP快捷缴纳物业费”等。

南京银城物业服务股份有限公司相关负责人告诉记者，眼下公司物业除了提供传统物业服务外，在业主的生活服务方面也有创新的生活家服务体系，围绕业主的衣食住行，深度挖掘业主的需求，提供一站式服务、社区养老服务、生活团购等满足业主多方面的需求。

杨锐表示，对物业公司来说，最重要的就是业主，因此全方位满足业主的需求将是未来物业服务的发展方向，“个性化定制”或成为主流，而目前统一划线的物业管理费未来或许也将“定制化”。

大事记

2007年 《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》发布；

2016年 《南京市住宅物业管理条例》自7月1日起施行。

精装升级

精装修住宅 朝精细化转变

今年以来，一线城市以及部分二线城市有关“商品房全面推行精装修”的话题再度引发大众关注。南京也发布了相关新政，预示着三年后南京五成以上的商品房都将精装交付。

其实早在2007年3月，第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会上就曾透露一组数据：中国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元。精装房因为其节能环保、最大化地降低装修成本等特点逐渐取代了毛坯房产品。近年来，精装修住宅俨然成为激活南京房地产市场的一剂良药，尤其是高端住宅市场，精装产品成为了主流。

很多开发商开始涉足住宅批量精装修，同时根据符合公司发展需求的精装修标准化，目的是提升产品的核心竞争力及品牌化运作，并适应越来越多的客群需求，制定标准化大大保证了精装修房装修品质，避免市场上的鱼目混杂。不仅是万科、恒大、绿城等知名房企全面推行精装房，高科、银城等本土企业也致力于精装房的研究与开发。例如，恒大地产率先实现装修的标准化，在全国范围内的住宅产品推行“9A精装标准”等等。

记者了解到，虽说房企在不断提高精装房的标准，但是购房者对“精装房”的投诉依旧不断，焦点主要集中在两方面，一是装修条款中有关材料及其标准的描述不清，二是施工质量问题。

世茂区域精装设计师夏超表示，目前批量精装修住宅还处于发展初期，或多或少都会存在缺陷和不足。住建部先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保等文件，正是用于指导现阶段的批量精装修市场。

开发商为大众提供带装修的住宅产品总体上来说还是市场进步的表现，精装修也逐步大众化，而各家房地产商为提高产品在行业内的竞争力，进一步向消费者靠拢，在精装修施工、管理及材料使用上不断优化及相应产品质量的不断提升，进而提升了整体行业的装修标准及规范。

夏超说，针对这些问题，房企也在寻找有效的解决方案。“比如，从前期设计、选材以及后期施工方面均做到有效的管理，前期设计注重客户的人性化需求，在选材方面与知名品牌厂商进行战略合作，让业主对产品真正的放心使用。在后期的施工过程中每一个关键节点均严格把控，有效组织精装修施工管理体系，并不断提升施工人员的素质，从多方面提升客户满意度。”

在新的政府政策和市场走势中，房地产市场也会面临新的机遇与挑战。专家表示，离开了“黄金时代”，开发商们面临的是更加理性、更具竞争性的市场环境，促使房企提高产品竞争力，优化产品质量，打造更具吸引力的产品，精装修住宅也朝着更加精细化的方向转变。

大事记

2017年 《南京市关于进一步推进装配式建筑发展的实施意见》明确，今年南京市新建建筑的装配式建筑占比将超过15%，三成以上新建商品住宅须精装修交付，到2020年，两项数据分别提升至30%及50%以上。

绿色升级：一半城镇新建筑都将是“绿色”

伴随着环境污染加剧、人们对居住要求的日益提高，近年来我国绿色建筑几乎是以每年翻倍的速度在发展。记者采访了一些中国买房人，他们关注绿色建筑主要集中在以下几点：减少能源消耗、提高居住体验、室内空气质量等。业内人士认为，越来越多的消费者对更健康的生活环境的关注，是中国绿色建筑的主要驱动力之一。

日前，亚马逊中国发布了2017年互联网家装消费趋势大数据，而从消费者选购家居产品的数据分析中得知，带有健康、环保性能的家居产品备受网购群体青睐。由此可见，健康环保的家居观念已经深入人心。

随着政策的支持，人们观念的转变，绿色地产和建筑节能日益成为房地产行业的重要议题和发展方向。绿色建筑项目开始日益增多，绿色地产逐渐发展壮大。

近年来，转型“绿色发展”已经成为不少房企的选择。中国金茂针对内部产品提出“绿色品质”的概念，在产品设计研发全产业链上以绿色规划设计、绿色施工、绿色物业运营为依托，实现绿色低碳转型。当代置业也在其发展战略中提出，以绿色产品研发为基础，以绿色地产运营为手段，以创变生态体为载体，打造一条绿色科技健康的房地产生态产业链。

作为绿色建筑代表之一朗诗地产，“绿色科技住宅”的形象深入人心。伴随着科技的发展，绿色建筑产品也在不断更新升级。据了解，2004年打造朗诗国际街区为代表的1.0产品，主打恒温恒湿恒氧。而以朗诗钟山绿郡为代表的朗诗2.0产品，设置了可调节的室温和风量，可以根据老人、小孩、成人等不同的人群，能更深层次地满足个性化人的需求。位于河西南的朗诗朗诗熙华府则代表着朗诗绿色科技建筑的3.0产品。

清华大学无障碍发展研究院执行院长邵磊表示，“绿色建筑是为了创造一个更为友好、更为包容的人居环境，实现人与自然、人与建筑、人与人之间的和谐发展。”  

大事记：2016年 绿色发展被写入“十三五”规划

2017年 住建部印发的《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%。

来源：南京日报 作者：黄晓雅 李任娟