国土部原副部长：单纯降低地价并不能降低市场房价

细嗅蔷薇

2017年房地产市场调控生态全然变轨，房地产长效机制步步加紧闭环。9月30日，北京市正式实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》。纵深触摸共有产权房的提出背景与现状，中国房地产报记者专访了我国较早提出共有产权房并对其有独到见解的国土资源部原副部长、全国政协委员胡存智。

  2014年全国政协会议中，胡存智率先提出了“合作产权房”的概念，他提出“构建‘商品住房、安居住房、保障住房’三类住房，从而满足全社会居住消费需求。‘合作产权房’属于安居住房，安居房产权由购房者与政府按房价折让比例共有，并按比例分享未来增值收益。”现在的共有产权房与其类似。2016年他再次提出“合作产权房”对去库存、促进房地产行业持续健康发展的必要性。尽管此前的2007年和2010年，淮安和上海已经先后部署共有产权房，但根据胡存智的调研，上述两地的共有产权房事实上更加接近于只面向少数家庭的保障房。这意味着，我国真正的共有产权房是北京今年推出的共有产权房，而这一房屋其实是通过2013年北京推出的自住型商品房演绎升级而来。胡存智认为，共有产权房（或者合作产权房）更应该偏向市场端，以商品房定价为市场导向，而北京推出的共有产权房政策和制度，切实落实了中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在市场上实行百分之百居住权和按比例的产权、投资权的协调，有效消除了市场投机行为，符合住房制度改革和房地产市场调控的方向。

  多年国土部门工作的经验使得胡存智对共有产权房土地出让形式也独具见解。地价和房价的关系向来被认为是“水涨船高”，而所谓的共有产权房，被认为是政府在折扣土地价格的基础上，以折扣房价配售给符合条件购房者的房屋。胡存智认为，共有产权房折扣价是基于土地折价，简单降价出让土地虽然能达到降地价的效果，但却相当于把土地出让金补贴给了购房者个人，显然有失市场公平。但如果在共有产权房的供地中采取按折扣长期赊收地价款，不仅可以同样达到降低地价和房价的效果，而且在一定期限之后，通过共有产权房上市流转交易来收回，公共财政收入的管理比较合理且切实可行，同时也有利于共有产权房的可持续运行发展。

  由保障端走向市场端

  中国房地产报：你最开始研究共有产权房是什么时候？当时有什么样的考虑？

  胡存智：1998年房改的时候我就开始关注和研究这个问题。我国构建的住房体系包括商品房和保障房，全社会通过买房、租房或保障房解决居住问题。当时对已分房职工实行房改，推动买房或租房，对无房职工发放住房补贴，所以整个制度设计考虑应该是比较完善的。虽然从过去到现在，购买房屋都是一件负担较重的事情，但过去由于房价不高，买房、租房和居住保障房的负担差距并不很大。

  但是——就北京而言——2003年“非典”以后房屋开始出现涨价，使一开始差价不明显的商品房和保障房的价格差被逐渐拉大，导致两者之间出现一个明显“夹层”。究其原因，是收入问题。居民收入没有涨上去，因为收入具有刚性限制，不能完全跟着房价涨。这个现象跟上个世纪80年代香港的情况很相似，当时香港推出“居屋”来解决这一问题，在90年代进行了较大规模的推行，主要针对的是那些有买房需求但又买房困难的人群，英国也出现过类似的情况。

  房价过快上涨就需要调控，调控需要我国整个住房体系进一步完善，因为住房体系不完善，市场调控就无法顺利进行。所以改革的意见就是增加一类房屋，这类房屋叫作共有产权房，我当时称其为“安居住房”即“合作产权房”。

  中国房地产报：2014年两会期间，你提出住房体系里应包括“商品住房、安居住房、保障住房”，提倡“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，为什么在2014年这样一个时间节点提出共有产权房？

  胡存智：这是深化房地产市场宏观调控的要求，也是完善我国住房体系的需要。房价高了，需要调控房地产市场。如果把商品房价格硬打压下去，显然不符合市场经济规律，但是放任房价飞涨，很多人又买不起房。面对这矛盾的状况，应在房地产调控改善市场供求关系，稳定房地产价格的同时，提出增加一个房屋产品类型，推出具有市场折扣价的共有产权房，稳定和进一步发展房地产市场。这样既能以低价满足特定人群的居住和购房需求，也遵从市场规律平衡了商品房和共有产权房的投资利益。通过这样调整的房屋供给结构，就可以放开商品房市场，切实采取各项调控措施，真正落实国家提出的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房目标，促进房地产市场长期稳定健康发展。

  中国房地产报：同样是在2014年，住建部提出北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市作为共有产权房的试点，今年北京再次提出共有产权房，前后的差异是什么？

  胡存智：住建部在全国6个城市试点的共有产权房主要用于保障房领域，是针对低收入家庭的一种保障性住房。而北京现在提出的共有产权房实际上是面对市场的、“中端有支持”的政府资助商品房，是在自住型商品房取得成功和成效后的升级和完善，在住房性质、面积、套型、供应对象等方面其实并不属于保障房，也基于此原因，我认为这类在市场中供应的房屋应该叫作“合作产权房”。

  中国房地产报：你提到的“中端有支持”如何体现在共有产权房当中？

  胡存智：高端有市场指的是具有完全产权的商品房，交易由市场自主调节；中端有支持指的是，共有产权房等可以得到政府的资助和支持，同时依托于高端进行折扣定价，只有这样中端产品的价格折扣才有标准和方向，不然就成为福利房了；低端有保障指的是依靠公共财政的保障房，这类房屋解决基本的居住需求，在户型、地段、面积上都有所限制。这样就形成了立体化的住房供应体系。

  中国房地产报：你怎么理解共有产权房概念？

  胡存智：北京的共有产权房并非《物权法》和不动产权中法律意义上的“共有产权”，不仅在概念上难以区分是按份共有还是共同共有，事实上也并非政府和房屋产权人共同拥有房屋的所有权和居住权，而是房屋产权人拥有100%的居住权、按比例的投资收益权，政府和房屋产权人以合同或契约的方式对房屋的处置权、使用权和收益权进行了一定的产权限制。从叫法到有利于住房制度改革深入推进，以及符合社会主义市场经济体系建立的初衷。我认为称为“合作产权房”更合适。

  中国房地产报：《北京市共有产权住房管理暂行办法》提出，未销售的自住型商品房、限价型商品房和经济适用房都按照该办法处置，这些不同类型的房屋在整合上存在难度吗？

  胡存智：这是一个化繁为简、符合市场经济的好做法。由于规定经济适用房、廉租房、商品房以及其他房屋使用不同性质的土地，造成不同房屋彼此之间产权、经济关系的复杂化。对此，共有产权房更像是一个收纳箱，可以将上述各类房屋，按照不同价格设置成不同产权比例的共有产权房，统一按共有产权房类型进行处置和管理，实现平稳过渡和衔接。共有产权房不是保障房，没有那么多的限制，在地段、户型、质量上都更加市场化。

  中国房地产报：共有产权房对建立房地产市场长效机制有哪些意义？

  胡存智：“商品房、合作房（共有产权房）、保障房”三类房屋满足社会全体居民不同层次的居住需求，并通过不同的的产权和资产比例细分房屋市场，适用于不同的购房群体，广泛兼容不同的投资能力和增值需求，在价格和产权上达到平滑衔接，平衡了市场与福利、居住与投资的关系，从而实现“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房建设目标，以此重构各类调控机制的良性运行的基础，使政府在协调稳定房地产市场和满足社会需求多重目标时，可以区别对待，区分处理。

  供应数量应等于或大于商品房

  中国房地产报：你认为促使共有产权房落地还有哪些需要完善的地方？

  胡存智：首先，共有产权房的购买资格应该更加严格。目前购房资格为“符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭”，不应仅以无住房为重点依据，还应考虑收入、城市发展等因素，将购房资格人限制在工薪阶层人群、北京四大功能人才和就业人群，以及城市发展需要吸收的特殊人群。

  其次，共有产权房的退出和上市政策应该进一步完善。应该鼓励退出和上市：一是鼓励购房人对政府持有部分产权的购买，五年内可按购买时的市价申购政府持有部分的产权，五年后可按届时的市价申购政府持有部分的产权。二是允许共有产权房居住满五年后退出具有两种转让权：购房人可按市价将所购房屋产权份额转让予其他共有产权房购买资格人；购房人也可在市场上按市价转让所购房屋的全部产权份额，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得房屋转让收益的相应部分。当然两种情形均需代持机构事先批准，并在同等价格条件下，代持机构有优先购买权。

  此外，进一步明确代持机构的房屋资产运营管理公司属性，通过公司对每一套共有产权房的相关产权进行逐年的、长期的专项管理，使得政府的房屋资产不仅可以真正发挥住房保障作用，而且长期升值保值。

  中国房地产报：你认为目前我国应该提供多少共有产权房才能满足需求？

  胡存智：共有产权房的数量必须要足够，不能是点缀式的。应该明确在一定时期内集中批量地推出共有产权房，特别在北京、上海、广州、深圳等存在大量购房需求的一线城市，推出共有产权房的数量应该跟商品房的数量相等，甚至在近期内大于商品房的供应数量。通过调整房屋供应结构，以共有产权房分流市场需求，缓解商品房需求压力，有效抑制房价过快上涨。

  地价不是简单降减让

  中国房地产报：现阶段我国正在通过各种调控措施来平抑房价，共有产权房也是其中一项措施，对于房价是推高地价的主要原因，你怎么看？

  胡存智：仅仅讨论“是房价推高地价还是地价推高房价”并没有多大意义，无论是房价还是地价，商品价格最终是市场决定的。地价本身并不能推高房价，因为土地作为房屋成本构成中的一项，只有房价上涨或预期价格上涨可以容纳更高的土地成本费用时，市场才会接受地价的上涨，开发商才会相应提升价格去购买土地。由此可见，决定房价的是房屋市场而不是地价成本，否则只管增加成本，房价就永远只升不降，没有波动了。同样的道理，单纯降低地价也不“能”降低市场房价，除非在降低地价的同时，按照地价降幅人为干预房价，才能使特定房屋的房价降低。共有产权房正是这类在降地价的同时人为降低房价的特定房屋，但这并不意味市场房价降低。

  中国房地产报：共有产权房的土地出让形式就是政府折让一部分地价，你怎么看待这种新的土地出让形式？

  胡存智：通过共有产权房调整房屋供应结构，具有重要意义。共有产权房以市场房价作为基准，政府给予一定比例折扣把高房价减下来，降减的基础就是地价和税费的折扣。那么地价是不是真的减让了呢？如果今后不允许共有产权房上市和流转，政府地价的折扣就是真正的降减让，不过减让的地价相当于补贴给了购房者个人，将公共财政的土地出让金用于个人的补贴显然有违市场和社会公平。

  但是如果共有产权房经一定年限后允许上市和流转，土地出让时仍按市场定价，并按折扣收取一部分地价款，政府的折扣就不是地价的降减让，只是对地价款较长时期的赊收。当共有房屋经一定年限后上市时，政府再按房屋交易价把地价款回收。共有产权房采取按折扣长期赊收地价款的土地出让，不仅可以同样达到降低地价和房价的效果，而且更符合市场规律，政府对购房的资助方式更公平，地价款的折扣收回也比较切实可行，更有利于共有产权房的长期供给和可持续运行。