马光远：城镇化升级是房地产的第二波重大机遇

潘多拉魔盒

“中国房价到底高不高？高。早在1989年人民日报就报道房价过高，北京房价每平1900，一名大学生不吃不喝需要100年才能买得起一套房。但是今天我们在北京四环内很少能看到低于十万的房子。房价永远是回过头看最便宜。”

著名经济学家马光远9日在“一带一路向西行”丝路城市企业家经济论坛上预测，推动房价上涨的力量依然强大，经济周期、货币周期、人口周期以及财富周期决定了未来五年房地产出现全国性价格大幅回落的可能性几乎为零。

　　经济学家马光远

支撑房地产的周期还没有结束

中国房地产承担了很多功能，已经远远超过简单的居住属性，这就造成房价背后有多股力量在推动。在马光远看来房价上涨的推手包括了政策、货币、需求和城镇化，其中负利率和超发货币是房价快速上涨的第一引擎；住房供应不足和需求旺盛是第二引擎；以大城市为中心的城镇化则决定了房地产的分化。

在支撑房地产的六个周期中，经济高增长、货币高增长和国际资本高速流入的三个周期均已结束，而城镇化、经济依赖、中国经济资本化的进程还未结束，在今天看来三股力量依然强大。

“我也恨高房价。像北京今天这样的房价绝对是太高了。”马光远表示，“但如果推动房价上涨的力量仍然存在，它只会更高。”

房地产的支柱地位不会改变

业界经常把如今的中国房地产和80年代末期的日本作对比，断言中国会重蹈日本的覆辙。事实上两者确实有许多相似之处。日本在泡沫巅峰时期，受经济大幅增长的影响，东京房价曾在一年之内上涨了69%；而在过去数年，中国一线城市房价也一度出现飙升。

纵观日本经济，马光远认为，日本房地产从1991年以后再也没有回去，是由于所有支撑房地产的周期都已经结束：“人口转折点到了、高收入转折点到了、城镇化完成了……所有推动房价上涨的力量都结束了。这和中国目前的情况并不一样。”

“中国的房地产市场实际上和美国差不多。”马光远分析美国近七十年房价走势时称，08年美国房地产崩盘后的八年时间，房价又涨回去，是因为美国大城市的人口到现在还在增加、房地产的支柱地位没有改变，相关推动力量仍然存在。

“中国经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。看美国城镇化完成这么多年了，房地产还是它的支柱产业。在美国所有产业里面，美国房地产市场的总产值达到了17.8万亿美元，每年为美国创造450万个工作机会和近4000亿美元的收入。”马光远9日在接受凤凰房产专访时表示，“因为城市在发展，城市的软硬件不断在升级，这个产业没有结束。”

城市群、湾区、特色城市是投资重点

就城镇化而言，房地产的产业周期尚未完结，房地产仍然是中国最值得关注的行业之一。

在谈及中国未来的城镇化重心和房地产投资方向，马光远告诉凤凰房产，中国未来的城镇化重心一定是都市圈、湾区、大城市和特色城市：“中国的城镇化方向就是中国房地产的方向，我觉得从这个角度来看，投资千万不要去小城市。大城市出台的限购政策能在短期打压房价，可一旦政策松动房价立刻反弹。”

马光远9日在接受凤凰房产专访时指出，未来中国的城镇化是升级的城镇化，这一点正有别于过去住房短缺年代的价格逻辑。住房需求和城镇化双双进入2.0时代，个性化、品质化以及智能化的生活方式将颠覆产业链和价值模式，城市软硬件的升级使房地产从卖方市场逐步向买方市场转移，行业集中度更高、竞争加强。

“中国城镇化升级的进程中，房地产将扮演重要角色。2017年后，房地产行业进入真正的分化周期。将来一定是好房子、好的开发商、好的物业更增值。而这个故事远未结束。”马光远说。

（采写 张晋羽）

　　(作者：张晋羽)　　(出处：凤凰房产 2017年10月13日)                           

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