万科永庆坊改造：盈利难题考验运营能力

自在飘零

房地产竞争加剧，寸土寸金的一二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段，为争取发展资源，大量开发商将眼光瞄准了城市更新，尝试与政府合作，获得发展新机遇。

  近些年，万科在深圳、广州等地大规模进军城市更新项目，并于2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目，创新“政府主导、企业承办、民众参与”微改造城市更新模式。

  微改造需高昂改造成本

  作为广州市危旧房集中辖区之一的永庆片区，位于荔湾区恩宁路中段，永庆坊是具有独特历史文化的建筑，在城市改造过程中，需要在保留历史建筑特色的前提下进行修葺，目前广州万科已完成对永庆坊的微改造。

  《每日经济新闻》记者现场观察发现，永庆坊的微改造基本保持了房屋原有轮廓，建筑的历史感得到保留。

  永庆坊项目相关负责人接受记者采访时介绍，永庆坊遵循“修旧如旧，建新和谐；交通梳理，肌理抽疏；文保专修，资源活化”的原则，对现存的李小龙祖居、永庆大街24~28号两处文物保护建筑进行结构加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素。

  这种微改造模式得到客户认可，早期入驻永庆坊的商户告诉《每日经济新闻》记者，永庆坊具有上百年历史，这种具备深厚历史文化积淀的创意园很少见。当初考虑进驻永庆坊也是被其文化背景所吸引，商户可以利用文化因素对产品进行包装，提升产品的文化积淀。

  虽然这种微改造模式可以传承历史文化，但需要付出高昂的改造成本。据了解，永庆坊改造面积约7000平方米，而每平方米改造成本高达1万元。

  永庆坊项目相关负责人表示，永庆坊改造需要对建筑特色进行保护，改造成本在同类型的“三旧”改造项目中是较高的，包括硬件成本、资金成本、人力、运营成本。同时，改造项目的位置、价值、现场建筑改造难度等因素也会对成本造成较大影响。

  永庆坊项目位于荔湾老城区，周边居民多，改造过程中需要尽量避免对周边居民造成影响，加上多个房屋损坏严重，需对原本脏乱差的环境进行整体更新，改造难度和成本均升级。

  盈利难题考验运营能力

  高昂的改造成本对于后期运营和盈利能力提出较高要求，据了解，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期就长达12年半。

  需要注意的是，万科只拥有永庆坊15年经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。如何在15年时间实现盈利，成为运营永庆坊的一大考验。永庆坊项目相关负责人接受采访时直言，永庆坊暂时还不是盈利项目，相对于经济效益，永庆坊更多的是对城市更新、旧城改造和文化保护的一次探索。

  据了解，目前永庆坊已进行营业，出租率大约为80%，入驻企业以文创类及科技创新类为主。上述永庆坊项目相关负责人告诉记者，目前永庆坊的收益主要来自于租金，根据15年收回成本倒推租金，目前每月平均租金为100~120元/平方米。

  对以租金为主的收益模式，永庆坊商户在接受记者采访时表达了担忧：如果万科不能实现较好的盈利，未来可能将通过上涨租金来获得收益，这将加重入驻商户的压力。该商户认为，永庆坊需要进行二次营销，将更多文化内容进行包装变现，同时需要获得资本方支持。租户希望万科能把资源放到台面上共享，大家互相借力，共同探索可能的盈利模式。

  记者注意到，为了提升运营能力以及更好利用现有文化背景进行变现，万科利用李小龙等历史文化元素不断活化永庆坊形象，如举办音乐会、摄影展、画展等各类活动吸引人流，扩大永庆坊的知名度和影响力。

  万科云招商负责人曹飞飞告诉《每日经济新闻》记者，永庆坊是广州万科试水城市微改造的首发项目，不遗余力地做好永庆坊项目，有利于打响万科在城市更新方面的知名度，有利于后续项目的获取。

  据了解，永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目，万科将积极参与投标。同时广州万科已经拿下增城正果一个老街微改造项目，加码在城市微改造项目的布局。