深圳市商业用房可按规定改建为租赁住房

麦克格雷迪

一部完善深圳租赁管理顶层设计的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》）于近日正式实施。《意见》提出了一系列促进深圳租赁市场发展的政策措施。日前，深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）专门就该意见的出台背景、深圳租赁市场发展等方面进行了详细解读。

  据了解，2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》印发后，深圳便将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制，并启动了《意见》的制订工作。为加快推进深圳住房和房地产领域供给侧结构性改革，同时解决目前深圳住房租赁市场存在的市场秩序混乱、权益保障不足、租赁供给效率不高和质量较差等问题，《意见》历经多次征求意见，反复修改，最终确定从完善法律法规、完善支持政策、制定租赁住房标准、规范行业秩序与加强租金指导等六方面，促进深圳租赁市场发展。

  对于深圳住赁住房市场现状，深圳市规土委认为，目前，无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，深圳租赁市场的规模占比在国内最大。因此，深圳已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳房地产市场最重要的组成部分，它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深圳的“第一站”，成为深圳吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。基于此，深圳住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

  在未来目标方面，《意见》提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

  在具体措施上，《意见》提出了培育住房租赁市场供应主体，发展专业化住房租赁企业，鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，引导各国有企事业单位开展规模化租赁业务，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。加大公共租赁住房供应力度，推进公共租赁住房货币化，强租赁住房规划和用地供应，允许商业用房按规定改建为租赁住房。此外，还包括对住房租赁市场给予金融支持、加强行业监管等一系列措施。

  八大重点权威解读

  1 鼓励各方发展租赁

  政策：鼓励企业筹集房源，开展规模化租赁业务，鼓励房企拓展住房租赁业务，并引导各国有企事业单位开展规模化租赁，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。

  深圳市规土委：深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。主要问题集中在：《深圳特区房屋租赁条例》废止后，城中村租赁无法得到法律保护，产生了一些侵害承租人权益的问题等。为此：

  一要解决租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。基于城中村租赁关系的合法，对符合消防与安全条件的出租房，各区租赁管理部门应加大租赁合同备案管理，保护租赁双方权益。同时，要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。

  二要加大对城中村租赁公共服务配套。以备案为依据，符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

  三要制定城中村消防、质量等安全标准。

  四要进行专业化、规模化租赁运营。

  五要加强市场管理。重点整治城中村黑二房东现象，出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理，明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

  2 增加租赁用地的供应

  政策：新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，将明确规定持有出租的年限。

  深圳市规土委：深圳市规划国土部门将结合住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；落实深圳《关于完善人才住房制度的若干措施》有关规定，并适度提高企业自持出租的住房比例。

  3 创新货币补贴形式

  政策：全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。完善租赁补贴制度，按照深圳住房保障有关规定，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

  深圳市规土委：由于住房租赁企业收储房源前期投入成本高，靠租金收益收回投 资的期限较长，面临的资金风险较大，需提供金融支持，解决租赁企业资金来源问题。因此，支持租赁企业发行长期债券，探索以长期租金收益为支持，发行租赁证券化产品、信托投 资基金等。

  4 个人租房能享受权利

  更多了

  政策：加大对个人租赁住房的支持力度，提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  深圳市规土委：目前，深圳租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房（而不是租房），加剧供需矛盾、房价上涨预期。借助于租赁立法，各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。

  同时，提高职工提取住房公积金支付房租的比例，住房公积金管理部门缩短相关手续办理的时间。借鉴美国的经验，为低收入人群发放住房租赁券（Voucher），享受这种补助的家庭可在市场上自由选择适合自己居住的住房，用住房租赁券di扣部分租金。

  5 增加租赁型居住类

  更新的占比

  政策：允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但改建后的住房仅限租赁或整体转让。

  深圳市规土委：深圳产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，深圳空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。近年来，深圳四大支柱产业及七大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。在符合城市总体规划、近期建设规划的前提下，可以从以下三方面开展空间资源优化配置：

  首先，产业、人口集聚区内的租赁需求较为集中，该区域内的城市更新，要增加租赁型居住类更新的占比，而且更新后供应的具有居住功能的商务公寓、公寓式办公原则上只租不售。

  其次，近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。因此，允许将符合城市规划和公共配套要求的已建成但空置的商业建筑按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营。

  最后，在住房建设年度计划及住房发展规划中，统一平衡商品房销售与租赁市场的关系，确保商品住房供应的前提下，增加租赁供应规模。在深圳增量房源有限的背景下，重点鼓励开发企业和社会机构盘活存量资源，在不增加新增供应的情况下，通过盘活存量增加住房供应的效率。

  6 规范现有住房按规定

  改造后出租

  政策：人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住，禁止“房中房”对外出租。

  深圳市规土委：住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租，公安消防、各区（新区）规划土地监察和住建部门要加大检查力度、依法查处。

  7 引导“城中村”开展

  规模化租赁

  政策：将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

  深圳市规土委：在市场秩序方面，主管部门将发布统一的住房租赁合同示范文本，推行租赁网上签约，建立租赁纠纷仲裁调解机制，引导租赁行为与预期；加强租赁市场常规巡查，打击黑中介、黑二房东，防范租赁安全隐患，净化市场环境。

  8 加强住房租赁

  价格指导

  政策：搭建全市统一的住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

  深圳市规土委：针对租赁市场乱象较多，亟待加强管理的现状，深圳未来将以完善法律规章作为抓手，推进租赁管理顶层设计。

  一是加强租赁立法，修订《深圳市出租屋管理若干规定》，填补《深圳市经济特区房屋租赁条例》废止后行业法规缺失的问题，让租赁市场监管有抓手、执法有依据。

  二是针对租赁市场多头管理、工作协调链条长，以完善法律规章为形式，推进现有管理机构整合，建立有利于全市人口和住房统一管理的住房租赁主管机构。