多方资本抢滩住房租赁：一场不对称的竞争？

细嗅蔷薇

本报记者 唐韶葵 上海报道

  导读

  以前房企融资思路是，靠主体信用把规模做高，估值打满。进入租赁市场之后，可能有个新思路，让市场认可度更高，多一点资产的信用，少一点主体信用。在这一背景下，央企、国企或房源实力雄厚的房企将有机会抢占更大市场份额。

  各方资本抢滩住房租赁市场发生在短短几个月之内。

  10月20日，龙湖集团宣布旗下长租公寓品牌“冠寓”在上海9家门店同时开设，而今年龙湖将在全国16个一、二线城市布局其长租公寓。与龙湖同时，国内房企保利、旭辉等房企均已深度布局长租公寓。

  同一天，北京市住建委确认北京京东尚科信息技术有限公司为北京住房租赁市场的支持平台；而在2个月前，杭州房管局联手阿里巴巴共同打造“智慧住房租赁监管服务平台”，计划把公共租赁房、长租房、企业自持房、中介代理房、个人出租房通通纳入平台管理。

  长租公寓业内资深人士全雳分析认为，由于政策倾斜与企业资源的不对称，各方资本对于长租公寓市场的抢夺，很有可能是一场不对称的竞争。未来央企、国企与手中有房源并能做资产证券化产品的企业，才有机会在住房租赁市场抢占市场份额。全雳指出，随着调控深入，与房企转型租赁市场，目前大部分房企已经面临极大的瓶颈和挑战，住房租赁市场的重大改革实质上是加速了房地产行业洗牌。

  政策护航

  各方资本悄然布局租房市场，不难想见的是老百姓置业观和生活方式或许会受到不小的影响，以房为家的中国人正尝试接受“住有所租”的时代到来。

  加强社会保障体系建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，意味着房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征。

  事实上，中国房地产市场从原来增量为主，逐步过渡到存量为主的市场，由原来购买为主的市场，逐步进入到“购租并举”的市场，在这个趋势里，租赁市场的发展是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的生活方式，租赁作为一支重要力量也会快速崛起。

  上述业内人士认为，随着社会发展，及生活方式、观念的变化，将会衍生出一些新的社会趋势。据第三方机构不完全统计，80后结婚年龄推迟、购房年龄延后，导致更多的人停留在租赁市场；而更多的90后选择早婚早育，又大大推动了购房潮，与此同时，由于经济条件有限，90后也是选择租房结婚的主要人群。据测算，预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

  龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石接受媒体采访时表示，龙湖积极响应国家“租售同权”的政策，冠寓正是龙湖集团继地产、商业、物业管理之后的第四大主航道业务。韩石自认为龙湖是首家把住房租赁作为战略业务的房地产企业。

  高力国际研究部总监陈铁东分析指出，住房租赁市场受到政策支持，从供需层面来看，由于城市化进程，催生了住房租赁，这个市场现在也面临模式变化，从法律权益、租赁方式等方面正在发生变化，从单一租赁变成多层次的租赁市场；从投资角度来看，进入长租公寓市场当中的各方资本，从非传统开发商，加入到这个有一定互利性的市场。长租公寓土地市场价格便宜，从投资回报率来计算，可以从其它业态的投资回报率相比较，仍然是有吸引力的。

  陈铁东认为，从前述三个角度来看，住房租赁是个非常巨大的市场。因为人口密集的大城市购买力的比例在变化。对行业而言，长租公寓对国内市场还是一个新的业态，一些比较高端的服务式公寓，对于市场来说是一个比较新兴的业态和业务；作为开发商与投资者，都在适应需求的增长，谁能占得先机，谁在产品设计规划开发后期管理等做得好就能占据比较好的定位。

  诚然，不管是国企还是民企，都希望能分得一杯羹。机会点很多，一二线城市人口基数很大，其中的租赁人口还是有很多；大房企相比之于小业主的租赁还是有优势；开发商的投资种类也变得不一样，风险和回报都测算过，短期内也不会考虑瓶颈问题。一般而言，在布局长租公寓后期才会考虑是否要在这个业态当中转型。

  加速房地产行业洗牌

  行业洗牌的迹象从互联网企业的加入可见一斑。全雳指出，互联网企业做住房租赁，对于传统房企转型租赁市场是一个补充与支持。

  今年9月底，支付宝的租房业务正式上线，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。

  几乎同时，9月29日，带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”正式上线，这是全国首个智慧住房租赁平台。

  跟支付宝目前上线房源有所区别的是，杭州市的官方平台上除了品牌公寓，还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

  “我们把流量、用户心智引入的时候，就收集到房源了。”阿里巴巴闲鱼事业部总经理谌伟业接受21世纪经济报道记者专访时透露，闲鱼租房的初衷就是“让天下没有闲置，而我们看到很多闲置的房子”。中介费、信息不透明、传统中介信息垄断等均是房东与房客的痛点。据其透露，第一步是做房源，把房源加入数据库，保证能够在线上直接签约。后续闲鱼租房会介入支付方式、信用体系等一系列服务。

  尽管今年才正式开始运营，闲鱼租房的在线房源已超过100万套，其中个人房东增长很迅猛，后续希望能与链家等传统机构合作。相对于房企进入长租公寓市场，闲鱼租房经过测算，大量房源还是在个人手上，其一是没有机构去做，另一是没有服务，包括后期政府背书。

  对此，从事房地产金融多年的车阳认为，平台输出之外，房企转型租赁资金来源最主要的渠道莫过于资产证券化，未来只有手上有房源的企业才能抢先一步。以保利为例，自持租赁物业盘活，代表租赁行业趋势；融资体量够大，有影响力和标杆性；央企牵头，有很强的指示性，甚至可以看作是为公募租赁REITs打基础。

  车阳认为，以前房企融资思路是，靠主体信用把规模做高，估值打满。进入租赁市场之后，可能有个新思路，规模小点没关系反正自持物业的成本也低，账算得过来，让市场认可度更高，多一点资产的信用，少一点主体信用。

  车阳还强调，长租公寓最大的问题是回报率低，“保利租赁住房REITs”已经表现出租赁行业面对估值困境的一个思路：保利9∶1的结构折价发行，现金流支持优先级到九成，剩下10%的次级以自持物业为主，次级这块据猜测可能保留了增值权和控制权。一名业内人士指出，此前魔方发行的资产证券化产品同样如出一辙，也是9∶1的结构。车阳指出，这可能也是今后行业面对估值困境的一个思路。但正如全雳所言，只有央企、国企或房源实力雄厚的房企才能进入资产证券化第一梯队。