四季度面临资金压力 房企抓紧一切机会融资

七秒后的鱼

撰文丨许倩  本文转载自中国房地产报，ID：china-crb，不代表地产情报站观点，已获授权，欢迎关注。

  房地产市场在经历了之前的疯狂扫货后，国庆节过后，销售速度明显放缓，房企的偿债压力及资金压力也随之而来。

  穆迪的数据显示，定于明年到期的债券和期权有近一半来自中国前五大开发商。这些债务来自于之前货币政策宽松且信贷成本较低时候，开发商为支付大笔拿地款而欠下的债务。

  而中小型开发商债务负担更高。根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据，云南城投置业股份有限公司的净负债是息税前利润的57倍。上海阳光城集团股份有限公司为逾23倍。

  这也是为什么中国恒大在宣布上半年纯利润增长八倍后，承诺到2020年将净负债率从270%降至70%，并迅速清理了之前欠下的巨额永续债务。而湖北省某国有资产监督机构则下令国有房地产企业加快建设和销售，尽快将收入入账，降低财务杠杆。

  而融资路径越来越窄。

  10月16日，阳光城宣布拟终止公司非公开发行股票方案并撤回非公开发行股票申请文件的议案。原本阳光城是想通过非公开发行募集资金不超过70亿元，用于投资福州大都会项目、上海杨浦大桥101地块、杭州文澜府等多个项目开发。然而，该方案发布至今已一年之久，却始终未得批复。

  面对销售放缓的市场环境与越来越窄的融资路径，抓紧一切机会融资成为房企们现在最迫切需要。求助代价更高的海外融资、房地产信托，甚至部分房企重启永续债，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。

  平均融资成本高于5%

  融资工具结构发生变化

  今年以来，随着房企拿地规模的扩大，房企的融资需求一直非常旺盛。

  易居房地产研究院数据显示，2017年9月，30家A股上市房企融资规模为1234亿元，环比增长28%，同比增长173%。观察月度数据，近期3个月房企融资规模总体处于上升态势，且相比历史数据总体处于中偏高水平。今年前9月此类房企融资规模达7793亿元，同比增幅达32%。

  2011～2013年间，我国房地产市场处于调控期，房企融资渠道单一，资金多来自于银行贷款。2014年下半年起，随着监管层进一步放开对公司债和再融资的限制，定增、公司债等募资规模呈爆发性增长，开始日益替代银行贷款等高息负债。去年房地产企业通过增发、公司债、企业债等募资规模已赶超2015年。

  Wind数据显示，A股136家上市房企2016年年末的债务总额达到4.92万亿元（不包括恒大等港股房企）。

  然而，随着房地产市场升温，旨在去杠杆、防风险的金融监管政策趋严，房企融资环境再度收窄。受此影响，房企融资工具结构发生变化。

  目前靠境内发债来融资的案例有减少趋势。中金公司研究员许艳表示，虽然从3月开始，房地产行业信用债的发行量有所增加，但募集资金用途依然不得用于购置土地，只能投向非房地产业务，并且需要进行专户监管。

  同时，住宅类房地产公司债目前审批非常严格，多数是之前的批文快到期才允许发行。总体来看，虽然住宅类房企发债不是完全不可能，但总量和质量控制比较严格，发行总量与之前高峰期不可同日而语。

  境内融资成本也在走高。中原地产数据统计显示，2016年12月以来房企发行的债券利率平均在4.2%-5.5%，相比去年9月前的4%有所上行。而据同策咨询研究部统计，今年9月份40家典型房企所有已披露融资成本均已高于5%。如10月16日，合景泰富地产宣布拟发行的不超过30亿元的非公开发行境内公司债券，票面利率则定为7.5%及8%两类。

  在国内融资渠道收紧情况下，更多房企无奈转向海外融资。Wind数据显示,截至今年7月,房企年内在海外融资的累计额度达到了255.7亿美元,同比去年增长209%。包括新城控股、融创在内的房企选择在海外发行美元债,增加境外债务的比重。

  内房企海外债受到部分投资者追捧，但也有投资者完全不涉足这个市场，担心回报与风险不成比例。一位国际投资银行分析师表示，“房企海外债票面利率必须比目前高得多才行，风险太大了，这种回报水平远远不够。”

  信托融资和发行永续债重回台前

  过去几年一度成为房企“豪赌”式融资的两种融资方式开始再度走向台前，即信托融资和发行永续债。

  据用益信托工作室在线数据，今年5月，房地产信托融资规模达到峰值，当月成立规模为438.15亿元，随后到8月逐月下降，成立规模分别为369.46亿元、277.95亿元和253.68亿元，到9月又开始增加。今年前三季度，信托公司成立房地产信托数量同比增加62.9%，规模亦同比增加66.75%，9月房地产类信托产品规模环比上涨41.3%。

  在同策咨询研究部监测的40家典型房企9月份融资中，债权融资总额位居第一；信托贷款筹资总额位居第二，环比大幅增加501.82%，涉及5家上市房企9笔信托贷款，融资总额约86.06亿元。

  值得注意的是，7月份以来，绿城中国、远洋集团、中国金茂、旭辉和华侨城等大型房企都启动了永续债融资。7月12日，绿城中国公告称成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券，首个计息周期利率为5.25%，募集资金主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券，及偿还绿城中国部分银团贷款等。

  东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，在多种融资渠道被封堵之后，永续债将是房企融资的首选。

  但永续债之所以被称为房企利润“黑洞”，就在于其成本会连年翻番。以绿城中国为例，若其未能在第三个年头偿还这笔融资，接下来的三年其所支付的利率将会飙升至8.9%。以此类推，第六年之后的一个三年期，其利率将升至12.56%。

  还有越来越多房企试水创新融资方式，开辟多元化融资渠道。如保利地产9月份成功注册了超短期融资券和中期票据，并成功设立了商业不动产抵押贷款证券化计划。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企开始尝试其他渠道融资，但是相对企业来说，仍然是杯水车薪。虽然非传统渠道能解决部分资金问题，但是融资成本高。随着房地产调控的进行，限购限贷之后，大多数房企仍然资金紧张，尤其是之前拿了不少高价地的企业，将在四季度面临资金链压力。