广州自住买家支撑市场 年底降价楼盘或将增多

赖大爷你的伞

与去年楼市成交火热的局面相比，今年的“金九银十”显得有些冷清。由于调控政策的出台，购房门槛抬升，银行房贷利率的上调，放款时间的延长，购房者面临资金压力增大和时间成本提高的难题。

  其实，基于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，本轮调控针对的是投 资客炒高房价的行为，因此对于买房自住的刚需买家而言，限购政策并未对他们完全关上大门。现在距离2017年结束仅剩两个多月的时间，有业内人士认为，接下来不排除房企为了缓解资金压力，采取降价或**促销的措施，这对购房者而言是个机会。

  10月广州楼市保持平稳

  数据显示，截至24日，10月广州一手住宅网签共计4721套，均价为16366元/平方米。

  从全月整体来看，国庆+中秋长假期间，广州一手住宅经历了一个低迷的阶段，8天内一手住宅网签量为541套，远不及去年黄金周期间的4208套。假期结束后，成交量出现回升，10月9日至15日的一周内，广州一手住宅网签2386套，节后楼市回温迹象明显。

  此后，广州一手房成交量有所下降，但上周的周成交量仍然有1390套，维持了前几个月周成交量千套左右的水平。

  截至统计时间，增城和南沙两城区的成交套数已达四位数，其中增城成交1389套，在所有城区中排名最高，南沙成交1366套排名第二，黄埔成交886套排名第三位。上述三个城区的成交量已经占到10月累计成交量的77%。除黄埔外，中心城区成交量表现一般，最少的越秀区成交9套。

  国庆期间开售或加推的楼盘支撑了10月一手住宅网签的数量，位于南沙的越秀滨海新城于今年9月开盘，截至统计时间，共计网签成交658套，在全市范围内成交量最高，是第二名黄埔保利罗兰国际的近2.5倍。

  二手住宅方面，10月1日至24日，广州二手住宅成交3937套，成交均价为21794元。

  刚需买家支撑楼市成交

  经历漫长的看房过程后，在广州工作多年的刘先生最近终于敲定了买房的事情。本月初，他在番禺市桥汽车站附近购买了一套二手两房住宅，总价大约为160万元。

  “现在也到了该买房的阶段了”，在问及买房原因的时候，刘先生表示，对他个人而言，目前买房是合适的，“感觉广州的房价还是有上涨的可能性，不如给自己安个家。”

  刘先生的观点，代表了部分刚需买家的心理，目前，国内多个城市加大了住房租赁市场的建设力度，但由于“租购同权”的真正实现尚需时日，因此仍有不少无房者倾向于观望租赁市场的发展。

  尽管当前楼市从严调控，对于购房资格形成了诸多限制，购房门槛也有所提高，但买房的大门并没有完全关闭，像刘先生这样符合限购条件的真实刚需买家，以及部分需要提升现有居住条件的改善型买家，仍然在支撑着市场的成交量。

  与此同时，部分购房政策的调整，对于刚需买家而言也是一大利好。

  今年9月，广州市住房公积金管理中心发布通知，宣布公积金贷款申请资料被简化，其中二手房交易申请公积金贷款，不再需要提供全额购房发票和房屋交易完税凭证。外地户籍职工原先需要的社保和纳税记录证明也无需提供。提前放款的贷款申请，在放款时，不再扫描预告登记/*押受理回执和声明书，其中声明书经职工签署后由担保机构存档备查。这些措施都为公积金贷款的购房者提供了极大的便利。

  前文提到的刘先生此次正是首次买房，在支付三成房款后，其余款项选择“公积金+商贷”的组合贷款形式，“现在商贷放款慢，公积金放款反而比去年快了”，刘先生表示，公积金政策的变化，也省去了很多时间成本。

  四季度房企或采取促销策略

  在调控并未放松的背景下，第二和第三季度楼市逐渐回归平稳，市场也不再过热。现在10月即将结束，“金九银十”成交旺季的成绩单也逐渐浮出水面。

  阳光家缘数据显示，截至10月24日，“金九银十”期间广州一手住宅成交10339套，这一成绩已经超过了七八月一手房网签的总量，可以看出，传统旺季的成交表现好过平淡月份。但与去年同期相比就会发现，去年9月至10月，广州一手住宅网签28183套，今年已经统计的网签套数目前只达到去年总量的36.7%。

  根据克而瑞的统计，当前广州一手住宅库存出现上升，截至9月30日，库存已达60769套，是“3·30”新政以来的最高值，去化周期也延长至7.8个月。其中去化周期最短的黄埔为4.3个月，最长的天河区高达24.5个月。而在刚刚过去的9月和国庆黄金周，新开楼盘的平均去化率大约为60%。

  现在，距离2017年结束仅有两个多月的时间，多位业内人士向记者表示，不排除四季度房企因冲刺销量或回笼资金，而采取降价促销的可能性。

  刚需产品紧俏受青睐

  当前，楼市从严调控主要打击炒房客，各地限购、限贷、限售等政策，阻断了炒房客大量购房的路径。对于符合购房资格限制的刚需客而言，在调控持续、楼市降温的当下，购房的大门并没有被完全关闭，因此刚需买家的购房需求仍在。从10月以来的销售情况来看，一些符合刚需客需求的楼盘备受买家青睐。

  刚需盘最受欢迎

  今年9月，位于南沙的越秀滨海新城开盘，在此后的一个月里，越秀滨海新城持续发力，截至10月24日，共计网签658套，远高于其他楼盘的销量，且该楼盘的网签进度仍在持续当中。

  根据国庆前统计的信息，越秀滨海新城首期主推的是63至105平方米住宅，涵盖两房两厅、三房两厅、四房两厅等多种户型，在售价格约为1.7万元至1.8万元/平方米。不论是刚需还是改善买家，都可从中选择适合自己的房型。

  梳理成交情况可以发现，增城、南沙、黄埔等城区，由于价格相对较低，因而也成为楼市成交的热点地区，特别是增城和黄埔两地，今年以来成交量一直位居前列。网易房产数据中心统计的网签信息显示，10月至今，成交量过百的楼盘共有11个，其中增城6个、黄埔3个、南沙2个。

  根据此前中地行统计的国庆推货信息，上述三个城区的楼盘有不少在国庆期间推出了二房至三房的小户型住宅，例如增城的绿湖国际城，当时加推了66至120平方米二房至三房，均价约为14500元/平方米。而该楼盘10月的网签成绩也十分不错，以232套排名第四位。

  地铁通车扩大置业范围

  对于刚需买家而言，由于所购房屋以居住为主，因此对于楼盘地段、交通等要素的要求非常高，这也是近年来广州不少“地铁盘”受到追捧的重要原因。

  今年底，广州地铁4号线南延线、13号线、9号线和知识城支线即将开通，届时南沙湾片区、增城新塘、花都城区等地将正式接入广州地铁线网，也能享受到地铁的便利。届时，刚需买家的置业范围将进一步扩大。

  地铁开通的利好，也令沿线板块受到关注，例如接入13号线的增城新塘一带，这里原有的配套设施就比较完善。以新塘地铁站为例，区域内有群星新邨、现代城市花园等成熟社区，还拥有大润发超市等商圈的存在。如今，新塘仍有土地挂牌出让，在未来这里还将成为广州东部交通枢纽。

  受到刚需买家青睐的不仅是即将开通地铁的区域，在增城与黄埔交界的中新、朱村等地，由于地铁21号线的规划建设，例如朱村站附近的广州中航城花园，朱村东站附近的融创御园，中新站附近的恒大山水郡等都曾受到买家的青睐。

  业内人士指出，房企在拿地阶段会充分考虑地铁因素，一些地铁沿线地块会收到房企的重点关注，也正因如此，不少道路、地铁线规划途径区域，可以选择的楼盘数量也相对较多。

  业内专家：年底降价楼盘或将增多

  随着10月即将进入尾声，传统意义上的“金九银十”也将告一段落，尽管在传统旺季期间，部分买家选择出手购房，这两个月的成交表现也优于7月和8月，但成交并不算特别旺盛。

  现在距离2017年底还有两个多月的时间，广州楼市会发生何种变化？对此，多位业内人士向记者表示，年底阶段楼市会出现变化，不排除出现降价的可能性，对于购房者而言，这意味着新的机会。

  肖文晓：市场信心并未失去

  在严厉调控限制下，“金九银十”以平淡收场。在克而瑞首席分析师肖文晓看来，今年9月和10月的总体新货量并不大，9月和国庆黄金周广州新开楼盘的平均去化率均仅为约60%。“这给急于在年底冲刺业绩的开发商造成了较大的压力”，肖文晓表示，这正是近期部分楼盘价格松动的主要原因。

  肖文晓认为，今年四季度预计加入**促销行列的楼盘还会增多，对于购房者而言不失为一个机会。而对于当前市场的总体形势，肖文晓表示，广州楼市的调整目前主要是政策调整，并非供求关系的基本面出现了问题，所以市场的信心并未失去。

  邓浩志：“以价换量”或将增多

  “比七八月好，比去年同期差”，方圆地产首席分析师邓浩志表示，这确实是这两个月广州楼市的客观状态。

  与肖文晓一致，邓浩志也认为在今年剩余两个月，一些房企的楼盘价格或将出现松动，“到年底阶段，市场可能会有变化，或许会有更多的楼盘参与到‘以价换量’促销活动中，降价楼盘和特价单位的数量可能会比之前要多一些”，邓浩志表示，在促销**之下，成交量或将有所放大，价格则会降低。因此他认为，“价跌量涨”可能会成为未来两个月的趋势之一。

  梁燕明：业主“返价”现象有所减少

  “9月中旬，广州二手市场开始逐步活跃”，合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，距离“十一”越近，二手房成交量就越多。但梁燕明指出，整个9月二手市场没有受到明显的刺激，因此成交量与8月相比并没有太大差别，

  “根据观察，10月中旬开始，有部分在一手市场找不到合适物业的买家开始转向二手市场。”不过梁燕明也表示，现在购房者已经比以前谨慎了很多，一手转向二手后马上成交的买家并未大量涌现。

  梁燕明表示，现在业主“返价”的现象已经减少，但由于过去一年里二手房已经过一轮上涨，因此对业主放盘时的定价也会造成一定的影响，“心理价位差异是存在的，有的房子，业主的心理价位甚至比买家高出10%左右。”

  对于接下来二手市场的成交走势，梁燕明认为，买家可能会出现分化现象，“部分看房时间较短的买家很可能会出手，但对于看房时间在一年以上的买家来说，从去年到今年，房价的变化会让这类买家产生心理对比，从对于现有价格的接受度来看，这类买家可能会继续观望。”

  网络调查

  楼市变化影响购房者决策

  今年以来，国内热点城市房地产市场从成交火热到归于平静，在广州，一手住宅均价自8月起已连续两个月环比下降。房地产市场的变化，正在对购房者的心态产生影响。网易房产的一项调查显示，有清晰购房意向的受访者占37.14，而没有购房意向的受访者占51.75%。

  楼市调控政策日趋严格，由于商业银行房贷提高，放贷时间被延长，对于有置业意向的购房者而言，资金成本和时间成本都有所增加，买房压力也出现提升。调查显示，有47.62%的受访者认为，调控后购房难度有所增加。由于过去一年广州房价经过了一个上涨阶段，因此有31.43%的受访者表示，尽管调控已经开始见效，但现有房价水平仍超出承受能力。

  在广州楼市，刚需买家仍然占据大多数比例，调查结果表明，在有购房计划的受访者中，属于“首次置业刚需房”的约占47.4%，属于“置换型刚需改善房”的受访者约占32.2%，而定位高端的“舒适性改善房”的受访者占比为20.4%。

  而在购房面积意向的调查中，31.58%的受访者最青睐中等户型、面积为90至110平方米的住房，在所有面积区段中占比最高，其次是70至89平方米，共有23.68%的受访者选择该面积段。青睐70平方米以下住房的受访者占13.16%，而倾向于购买110至130平方米和130平方米以上住房的受访者，占比分别为13.16%和18.42%。

  记者观察

  刚需买家并未被抛弃

  尽管人们都在说，楼市调控政策的实施，加大了购房成本和购房难度，在一定程度上影响了刚需买家的购房计划。但事实上，不论是政策还是市场，都没有抛弃刚需买家。相反，作为房地产市场买家的重要组成部分，刚需买家和改善型买家一样，仍然是房地产市场的重要需求来源，对多元化住宅的供给有着刺激的作用。

  从政策层面来看，刚需买家通常都是无房无贷一族，因此只要拥有广州户籍或社保缴够年限，就能够在广州任何一个城区购房，即使不具备上述资格，供货量极大的增城也为刚需客敞开大门，以供购买。

  此外，广州的入户门槛比北京上海要小，因此不少刚需买家是有能力通过人才引进、积分入户等方式拿到户口的，这也降低了他们的购房难度。

  从市场层面来看，由于需求的多样性始终存在，小户型住宅并没有被房企彻底放弃，从各大楼盘的推货情况就可看出，面积较小的两房和三房住宅仍是楼盘推货的重点之一。而多位业内人士预计年内部分楼盘将采取促销**，对于刚需买家而言也是机会。

  同时，相比天河、越秀等地，广大外围区域房价仍处于较低水平，吸引着手头并不宽裕的买家前往置业。随着广州外围城区各类配套设施的不断完善，交通通达度变高，教育资源也更加丰富，这也是刚需买家置业的一项重要利好。