楼市长效机制渐行渐近 三四线城市去库存明显

明知这是场意外

在全国热点城市实施新一轮调控一年来，楼市步入震荡式降温通道。新房市场成交量大幅下降，二手房市价普遍下跌，加之土地供应增加，租购并举开始推行，住房正逐步回归居住属性。按照住建部部长王蒙徽的预计，今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。

　　 热点楼市持续降温

　　 据不完全统计，自2016年9月30起，全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施，从限购、限贷的“双限”，逐步升级到限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”。而首套房贷利率的上调，更是让调控从一、二线热点城市扩展到房价上涨过快的部分三、四线城市。

　　 随着房地产调控的不断深入，楼市降温的效果逐渐显露。据同策研究院数据，2016年10月以来，北上广深四个一线城市成交量受政策调控的影响，缩量明显。2017年1月至9月，四个一线城市总计成交1836.52万平方米，同比下滑46.35%。

　　 而国家统计局最新统计数据显示，2017年9月份15个热点城市新建商品住宅价格延续滞涨格局，其中4个城市指数环比持平，其余城市均呈现不同程度下跌。一线城市中，广州跌幅最大为0.5%，北京下跌0.2%，上海下跌0.1%，深圳持平。二手住宅方面，除广州环比微涨0.2%外，其余城市环比均下跌，北京跌幅最大为0.6%，深圳和上海均下跌0.1%。

　　 一线楼市的表现具有风向标意义。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，从今年3月份开始，北京楼市成交全面萎缩，新建住宅1月至10月成交量为2055套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50.6%。北京二手房成交量同样大幅度下调，1月至10月成交套数为11.66万套，同比跌幅为50.4%。特别是进入5月以后，成交量持续走低，从6月开始更是连续多月成交量低于1万套，价格跌幅也处于全国第一。

　　 “现在上海的一手房已很少看到开盘即售完的现象，基本上都会剩下一两成。上周我去看了一开发商的青浦项目，现场看房的人不是很多，销控板上有一半房子没卖完。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

　　 三、四线城市去库存明显

　　 较之一、二线城市的降温，三、四线城市则在去库存上加大力度。

　　 记者近日在安徽芜湖镜湖区调研时发现，芜湖的二手房市场比较冷清，但一手房市场销售依然不错。有开发商销售人员告诉记者，公司去年8月份拿的地，今年1月份首次开盘，800多套房子当天即销售一空。记者在现场看到，该楼盘每平方米均价大约在11800元至12200元。尽管是工作日，但仍有几组客户在与销售人员进行购房洽谈。“我们的客户以本地客、刚需和改善需求为主。”销售人员说。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去三、四线城市的去库存周期相对较长。但在这一轮楼市调控中，三、四线城市基本面得到较好改变，这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看，当前三、四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，充分说明其去库存效果是较好的。

　　 经历了本轮去库存政策消化期，有很多三、四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从易居研究院监测的80个城市新建商品住宅存销比的具体数值看，9月，滁州、茂名、柳州、清远、九江、常德、马鞍山、景德镇、宜昌、金华、温州、嘉兴、莆田、惠州等14个三、四线城市存销比明显偏低。

　　 长效机制渐行渐近

　　 不断调控之下，国内楼市已进入了新的周期。

　　 今年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求各地根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要减少供地；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　 北京、上海、深圳、南京、济南等全国多个城市纷纷加大土地供应。中原地产研究中心的统计数据显示，截至10月15日，一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地已达204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平方米，比2016年全年上涨了40%；成交面积达到1770.35万平方米，比2016年全年上涨了19%。

　　 以北京为例，今年3月以来，住宅用地的供应量、成交量均较2016年成倍增加，共有产权房用地也频繁推出。根据北京市今年4月7日发布的供地计划，2017年北京计划供应住宅用地1200公顷。中原地产研究中心统计数据显示，北京今年以来已出让55宗住宅用地，累计地块的规划面积合计达到了673万平方米，相比2016年全年增加了210%。

　　 加大土地供应的同时，政府正在加快培育和发展住房租赁市场。去年底，中央首提建立购租并举的住房制度。今年7月，选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点，随后又确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

　　 一、二线城市随之纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。北京提出在今后五年供应50万套租赁住房。上海提出，“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。广州计划五年内供应825万平方米租赁住房用地，预计供应租赁住房15万套。深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并收储100万套城中村房统一租赁。

　　 未来楼市怎么走？10月22日，住建部部长王蒙徽在答记者问时明确表示，坚持分类调控，因城因地施策，抓紧研究制定房地产长效机制，抓紧推进住房租赁市场的立法工作。可以预期的是，后期政策将维持降低房子投资、金融属性，通过租购并举、加大土地供应等措施，快速建立房地产调控长效机制的导向。

　　(作者：张良 刘向红)　　(出处：上海证券报 2017年10月31日)