房企三季报继续飘红另一面：资金压力隐现

逍遥叹

市场旺季下的销售惯性，继续给房企的业绩带来支撑。

  近期，上市房企集中发布三季报。显示大部分企业在第三季度录得较好的销售成绩，营业收入、利润规模等指标也普遍提高。大部分房企的全年销售业绩有望创新高。

  根据中原地产对38家已经发布三季报房企的统计，前三季度合计签约金额达到3.09万亿，同比上涨43.5%。万科房地产业务的毛利率还有所提升。

  其中，碧桂园在前三季度的销售规模超过了4000亿，成为第一家年度销售规模突破这一门槛的企业。到10月份，万科、恒大的销售业绩也突破了这一规模。

  但值得注意的是，截至三季度末，大部分企业经营活动产生的现金流量净额同比明显下降。分析人士认为，随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧，房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大，还将使这种压力继续增大。

  “巨头”市占率逆市提高

  “房企年度目标完成率平均已经超过80%，预计大部分企业将在10-11月完成目标。”中原地产认为，部分上市房企将收获历史最丰收一年。

  在销售规模方面，三家龙头房企继续领跑。

  万科于10月27日发布财报显示，前三季度其完成销售面积2664.5万平方米，销售额3961亿元，同比分别增长33.8%和50.7%，销售额已超去年全年。

  碧桂园早前发布的数据显示，前三季度其实现合同销售金额约4281.7亿元，同比上升89.82%；合同销售建筑面积约4715万平方米。

  到10月，恒大也迈入这一关口。公告显示，1-10月份中国恒大物业累计合约销售金额约达人民币4223.4亿元，累计合约销售面积4247.2万平方米。

  截至记者发稿，万科尚未公布10月业绩。但根据此前公告，到9月底，万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额达到4321亿元。因此，分析人士普遍认为万科也将很快突破4000亿大关。

  大部分机构认为，按照当前的销售进度，预计三个“第一梯队”房企的全年销售规模有望达到5000亿。

  虽然成交金额明显上涨，但均价有所下调。据中原地产统计，31家标杆房企9月签约均价，环比8月下调了3%。这一方面是因为一二线城市的严厉调控，倒逼企业“以价换量”；另一方面，三四线城市的业绩占比在不断提高。

  这种局面与市场大势似乎并不相符。国家统计局数据显示，第三季度全国商品住宅销售面积3.53亿平方米，同比下降1.7%，为2015年第二季度以来首次同比下跌。全国商品住宅销售金额也仅增长1.3%。这表明，市场的销售增速正在放缓。

  万科在公告中如此描述这一现象：行业调控加码以及市场环境变化加速了企业的分化，品牌房企的竞争优势进一步体现。前三季度全国前20名开发企业按销售金额计算的市场占有率超过30%，行业集中度较2016年明显上升。到三季度末，万科市场占有率同比提升0.7%，达4.3%。

  销售规模的扩大，也使企业的利润总额提高。在“归属于上市公司股东的净利润”这一指标上，万科同比增长34.23%，金地同比增长32.32%，华侨城同比增长62.18%，绿地则比去年末增长10.86%。

  万科还公布了房地产业务的毛利率，前三季度该指标为23.35%，较去年同期增加5.43个百分点。

  但部分中小型房企的业绩也出现了明显下降。如中交地产前三季度净利润为-1.06亿元，同比下降212.21%；已经戴上“*ST”帽子的廊坊发展，前三季度的净利润也为负值。

  虽然销售良好，但房企的现金状况未必宽裕。

  根据三季报，部分房企“经营活动产生的现金流量净额”明显低于去年同期。今年前三季度，万科该项财务数据为167亿元，同比下降了61.14%。华侨城这一数值为负，比去年末下降187.26%。金地的上述指标同样为负，比上年同期下降100.55%。

  “今年房地产企业的拿地规模普遍偏大，出于规模扩张的考虑，一些房企的拿地支出甚至超过销售收入。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，拿地支出偏大，是导致很多企业经营现金流偏低的原因。

  他还表示，另一个可能的原因在于热点城市销售不畅。由于“限价令”较为严厉，企业在热点城市普遍存在库存积压，并产生资金和税费等成本。

  由于数据完整性的原因，三季报并不能反映企业资金状况的全貌。但从市场上的一些细微变化来看，房企的资金压力似乎已隐约出现。

  10月31日，南京三宗住宅用地迎来拍卖。此前动辄上百轮竞拍，并触发最高限价、靠摇号决定买家的情形没有再现。三幅宅地均未达到最高限价，竞拍最激烈的只有33轮。

  其中，江宁青龙山国际新城G61、G62两幅宅地分别经过23轮和25轮竞拍，就被金茂和朗诗拿下，楼面地价分别为每平方米14702元和每平方米14435元。相比此前该区域最高楼面价每平方米19486元，意味着每平方米直降了约5000元。

  为何开发商的激情不再？上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“因为去年的高价地，大部分都被套住了。”而土地市场更早降温的合肥与苏州，也是基于同样的逻辑。

  另一个信号在于企业层面。10月31日，华侨城将其持有的北京侨禧投资有限公司51%股权在北京产权交易所公开挂牌。该标的的前身，是华侨城于2015年11月2日斥资83.4亿元竞得的丰台槐新地块，为豪宅项目。

  此前的8月1日，华侨城已将该项目49%的股权售予泰禾，并宣布共同开发。

  华侨城尚未就此次挂牌发布公告，但在此前的交易公告中，华侨城曾明确表示，“有利于公司快速回收现金流”。因此，有分析人士认为，华侨城全面出手这一项目，可能与公司面临资金压力有关——在限价政策严厉、豪宅销售不畅的北京，这种压力只会更大。

  上述房企人士表示，融资渠道收紧、销售增速放缓，使得资金来源受到影响。而今年获得的土地，又面临后续开工的资金压力。加之明后年面临偿债高峰期，房企自然会放缓扩张步伐，或者出售项目来回收现金流。

  “调控政策出了好几轮，持续时间也很长了，现在效果逐渐显现，企业也该‘踩刹车’了。”前述人士说。（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）