无锡写字楼库存之灾 一场拯救战无可避免

丢失了记忆

中房报记者 李燕星 江苏报道

  328米的江阴空中华西村、301米的无锡茂业世界金融中心、258米的无锡润华国际大厦、248米的无锡红豆国际广场、240.8米的宜兴东汣大厦-宜兴凯宾斯基、209米的无锡三阳银辉·摩天360，走在现代化的无锡，写字楼林立。突兀的是，在10月末的深秋余温中尽显荒凉。

  10月24日下午5点半，堪称无锡城市中心地标的国金中心，下班的人三三两两；10月25日中午12点半，太湖新城写字楼旁边最近的商场海岸城，也未有出现人潮拥挤。即便去年苏州人涌入，让无锡楼市疯狂补涨，商业地产也未因此沾得红利，尤其是那些空置的写字楼，像摆在无锡房地产市场的一个拖油瓶。

商业地产跃进之局

  上个世纪50年代，无锡市政府特邀波兰和苏联专家，对无锡城市做整体规划，凭借无锡太湖、蠡湖的山水最佳组合优势，提出打造东方日内瓦的构想。半个世纪过去了，在2017年1月20日国家统计局公布的“2016年中国城市GDP榜单”中，无锡位列14名，GDP实现9157亿元，同比增长7.5%，人口数量为651万。

  对环境与经济的双重追求，让这座城市经历了一次不轻松的转型，这种裂变也深深浅浅地烙在了房地产市场的发展轨迹中。

  2006年，无锡市政府发布《市政府关于加快无锡市区工业布局调整工作的意见》（以下简称《工业布局意见》），提出向外迁移调整有污染、高消耗、大运输量的工业企业，同时规划发展高科技含量、高附加值和劳动密集型的都市型工业。2007年的太湖蓝藻事件为这一外迁的必要性加重笔墨。

  但不可忽视的是，无锡历来被称为“我国民族工业和乡镇工业的摇篮”，即便到了2016年，无锡第一、二、三产业的比重都达到了1.5：47.2：51.3，工业比例举足轻重。这意味着，外迁会带来经济的损伤与人口的流失，这两个因素对房地产市场的发展则至关重要。

  根据无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍，1992年之前是无锡房地产市场萌芽期，政府对回城人员进行安置，当时房企数量有10家左右；1992年至1998年为起步期，政府进行旧城改造、低洼区改造和道路建设；1998年到2002年为快速启动期，市场化程度越来越高；2002年至2008年，万科、融创等品牌房企相继进入，提高了无锡的住宅品质和开发水平；2009年至2014年为市场调控期，其中2011年调控最严，彼时也就是商业地产蓬勃发展的开始，写字楼也林立而起。

  “住宅市场受到调控，政府需要通过发展商业地产来拉动经济，增加收入。”这是无锡多位房地产人士的共识，“但是，2008年前后的工厂外迁严重减少了市场需求量，何况这些工厂对写字楼办公场地的需求本来就有限。”

  写字楼的命名透露了另一个信息：走出工业时代，这座城市正在竭力转型商业金融。可以说明这一点的还有一个现象，各大写字楼的租赁客户以证券、保险等金融企业为主。

  九龙仓（无锡）置业顾问有限公司国金中心租务主任陆梦晴称：“国金中心入驻企业以证券、保险等金融类企业为主，也有少数软件公司。保险公司的租住面积较大，是重点招商对象。”

  无锡昌兴房地产开发有限公司买下了太湖新城的一整栋20多层的写字楼，其销售专员吴佑（化名）透露：“这栋楼里多为金融公司，入驻的大型的企业就是华夏银行和海螺水泥，后者是因为高层关系入驻。”

  无锡某大型商业地产开发企业副总经理许国（化名）告诉中国房地产报记者：“无锡工业基础较好，前几年想转型，很多工业企业被迁了出去，城市由工业化向商业化、金融化转变，在这样的指导思想下，政府大力发展商业地产，哪怕到很偏远的地方都有商业综合体，这导致商业总体规模过剩。无锡只有3000多平方公里，区域布局不像北京、上海大城市划分清楚，写字楼布局相互交错厉害。”

  沈洵分析：“造成商业地产过剩的原因，主观层面，一是自身商业规模设定不妥，客户定位及商业环境不匹配，以及租金价格上涨吓跑了一些商家。客观层面，电商兴起对商场冲击较大，外围综合体分流，商业地产饱和，遍地开花，近年地铁等基础建设开工，对商业项目也造成影响。

两线受压：收益率低偏遇竞争激烈

  交错布局、各区分布不均是造成无锡写字楼供需失衡的另一个重要原因。

  根据无锡房地产业协会数据，目前无锡商业地产库存757.5万平方米，库存套数81109套，去化周期为111.9个月，共有近50座商业综合体。低出租率与高退租现象尤其让人不乐观。

  中国房地产报记者走访发现，项目层面，国金中心、大东方百货、润华国际的空置率都较高。区域层面，新区科技创业园、产业创业园、太湖新城金融一条街、惠山区城铁国际商务区等多地也分布有很多写字楼，而发展速度越慢的地区去化难度越高。

  许国说：“商业办公有两种，分别为开发商持有和业主持有，也就是出租和出售，出售实际上是将压力转移到了投资者身上。梁溪区、滨湖区因为限制条件多，出售比例偏低，惠山区去化的难度较大，出售比例更高。”

  沈洵则表示：“近年无锡区域板块整体向好，商圈不断重构升级，如老城中心的恒隆广场，各区域商圈强势崛起，如太湖新城板块的海岸城等，但是也存在不平衡状态，购物中心平均人流量处于中下等，消费金额低，租金收缴率也不高。”

  目前，无锡写字楼日均价格有1元/平方米多到3元/平方米不等，月均物业费也由12元/平方米到26元/平方米不等。低价物业主要分布在政府主导开发的较为偏远的产业园区，高价物业则分布在核心城区。

  陆梦晴告诉中国房地产报记者：“目前国金中心的出租率大约为50%，附近写字楼的出租率也差不多是50%，相比之下，国金中心的质量和视野较好，价格也稍微高一点，日均价格为2.1元~3元/平方米，楼层越高价格越高，附近写字楼的日均价格约2元/平方米左右。”

  但据知情人士透露：“毗邻国金中心的茂业中心，月租金为70元/平方米左右，入住率为65%左右，国金中心只有45元/平方米，入住率只有30%多。九龙仓的品牌管理是很不错，但这种差异恰好反映了供大于求下激烈的市场竞争。”另有接近平安保险人士透露：“国金中心的租金上不去，是因为开业后受到周边写字楼低价出售的冲击。”

  国金中心和茂业中心均位于无锡市区核心梁溪区，商贾云集，车水马龙，但这种价格暗战却不止于梁溪区。无锡滨湖区太湖新城的金融一条街，9栋写字楼楼顶赫然悬挂“平安”“交通银行”“华夏银行”等大字招牌，不同于梁溪区，这里的写字楼是由政府牵头，引进多家当地企业建楼，然后由企业负责招商。

  由润地利房地产投资集团开发的润华国际，楼高258米，由于竣工后多年限制，一度被当地百姓称为“烂尾楼”，目前政府正在为其寻找接盘者；而位于老城区的茂业中心写字楼，也需要通过无锡地区的其他地产项目来补给平衡。

  无锡本地某房企常务副总经理林平（化名）告诉中国房地产报记者：“一方面，写字楼投入回报周期长，没有三五年根本无法回款，只能依靠贷款，这种资金压力也迫使有的开发商将物业进行切割出售，但是这么做带来的新问题是，部分持有部分出售时，地产基金无法进入；再者，政府干预措施也起到一定作用，无锡市场上租赁写字楼最多的就是保险等金融行业，但是无锡多年前建立了太湖新城，通过部分优惠政策引导很多银行等金融机构搬过去，这对市场公平竞争是不利的，对于其他区域的写字楼造成冲击。”

税后返点式竞争：同城不同命

  中国房地产报记者以承租企业主的身份走访了国金中心、太湖新城等多个写字楼发现，在市场竞争愈烈、供需失衡的现状下，无锡市不同地区的不同落地细则，为写字楼公平的市场环境蒙上阴影，甚者，企业与政府之间心照不宣的“税后返点”让部分开发商失去竞争优势。

  陆梦晴表示：“我们这里租住的企业没有可以享受到政府补贴和减免政策，政府自己的商办物业具体不太清楚，不过我们可以帮助客户引荐政府人员。”

  平安财富中心招商租赁部主任王雪（化名）压低声音告诉记者：“在我们这栋楼里，政府优惠政策主要针对持有营业执照的金融公司。不过，如果你们一年纳税能够达到几百万元，我们可以引荐政府人员，并且出面与政府方面谈判，纳税越多返点越高。”

  2016年2月27日，无锡发布《市政府关于印发无锡市现代产业发展资金管理办法的通知》，扶持现代产业发展，但是对于梁溪区的国金中心和滨湖区金融一条街的平安财富中心大楼来说，并不尽然，尤其是“税后返点”的规则。

  许国告诉中国房地产报记者：“金融保险是无锡写字楼的入驻大头，对于这类行业的扶持，梁溪区没有，财政包干的区域才有优惠政策。产业扶持政策、产业扶持资金、奖励资金等政策是明确的，税收返点是比较含糊的，这需要根据企业税种、持续纳税时间来判定。但是各个区域针对写字楼的不同政策其实是不公平的，比如太湖新城招租的优惠政策，可以有很长的免租期，这对梁溪区市场影响很大。”

  最为明显的影响就是没有优惠政策地区的退租率变高。一位从梁溪区某写字楼退租的办公文化用品公司，年营业收入为800万元到900万元，在梁溪区租了很多年，该企业类型也不在享受产业扶持政策之列，但滨湖区“免租一年、持续纳税3年就可以返税”优惠政策约定让这家企业迅速搬离：“我们小企业很在乎这个钱。”当然，近年金融监管趋严也成为部分网络公司倒闭，进而造成退租率升高的原因之一。

  对于承租企业来说，相比偏远区域的写字楼，类似滨湖区这样经济发展迅速、配套较为完善的区域更具吸引力，也能够节省人力成本和交通成本，而相比梁溪区这种没有优惠政策的企业来说，滨湖区“免租一年、税后返点”几乎完胜。

  北京市中咨律师事务所律师贾瑞果告诉中国房地产报记者：“税后返点一般是政府招商引资文件中的相关内容，或者通过其他方式返回，不合规，但是形式上很难被查出来。”

  即便有这样的优惠，滨湖区写字楼的生存状况也并非乐观。有知情人士算了一道数学题。太湖新城是政府发动企业建造的，写字楼建筑面积大多都是7万平方米到10万平方米，原来某个文化企业在市中心办公的面积只有6000平方米，被发动建造写字楼之后，3万平方米也够用了，7万平方米到10万平方米断然是用不了的，所以空置率较高。

  针对上述相关问题，中国房地产报记者联系无锡市政府方面，宣传部人员以“需要跟住建局负责人商量”为由，至截稿日期未给予明确答复。

可否3年之内不再新建

  无锡是善于分解任务的，从太湖新城的分解式建造与不同区域的分解式政策。但是，“打地鼠”式管理并非长远之计，对于无锡的写字楼市场来说，也缺乏一个长效机制。

  中国指数研究院数据显示，今年3月份、4月份和6月份，无锡办公用地出让的面积分别为9370平方米、2248平方米、15.41万平方米，呈持续上升状态，地块数量分别为2、1、8，成交均价分别为8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米。

  林平表示：“一方面，无锡前几年批地过多，且目前仍然在出让，实际上建楼是提高税收的较好方式，他们喜欢建房子，且中间涉及利益问题；我认为，目前商业地产去化，首先要从源头做起，不再出让商业办公类土地，同时需要加大政策扶持力度。”

  许国表示：“去年到今年商务办公地块出让变少了，即便有也面积不大。作为开发商，我们希望建立相对公平的扶持政策，产业扶持政策；希望政府有意识地在不同区域打造不同商业综合体，形成差异化，毕竟廉租返点方式对市场长远发展是不利的；最后希望政府能够限制建设，应该有明确像住宅限购政策一样，比如3年之内不再新建。”

  事实上，针对商务办公物业过剩情况，无锡市住建局于去年9月30日出台《关于发放全装修成品商品住房和存量商业办公用房购房补助的通知》，其中提到，对企业或个人向房地产开发企业新购买存量商业、办公用房，属于同一开发项目且一次性购房面积在500平方米以上的，由本级政府对购房人给予已缴契税50%的补助、给予2016年当年已缴房产税50%的补助。

  但是，多名无锡市房地产人士表示收效不太明显。即便去年无锡住宅价格补涨，个别楼盘从9000元/平方米涨至目前2万元/平方米，写字楼市场也未沾到一点红利。据从事商业地产工作10多年的许国回忆，2008年至2011年无锡市商业地产发展较快，价格也曲线上升，但之后一直持平甚至下降。

  对此，沈洵提出建议：“首先要合理规划布局，控制商业地产重复建设，如不提前规划，很多商业项目则不得不面临取消或者变性的命运；其次在土地供应上要控制商业用地供应，做到精准调控，计划供地；然后要加大政策扶持，这不只是政府的事情，需要各个社会团体参与，比如可以针对商户作营销培训；可以通过租购并举的方式来实现去化；也可以适当地将部分商办物业更改为公寓项目，提供人才住房；此外，现阶段提倡大众创业、万众创新，可以通过联合办公的方式，在同一空间内建立完整产业链的同时实现去化，政府部门也要参与进来。”