广州二手楼市陷胶着 业内：进入量减、价选择方向临界点

丢失了记忆

今年“银十”广州楼市旺季并未如期而至，二手住宅成交宗数、成交面积环比均出现大幅下滑，整体呈现出“胶着”状态。业内人士认为，广州二手房市场到了“量减、价选择方向”的临界点，客户成功压价的幅度，与前面三个季度相比持平或有所放大。

  二手成交数跌四成

  “金九银十”本是传统的楼市旺季，受“330新政”以及近期银行利率有上调趋势等影响，加剧了二手楼市走势不明朗的表现。据广州中原二手住宅成交数据显示，10月份成交宗数环比下滑近40.9%，其中，宗数跌幅前三分别为海珠区、番禺区及天河区。另外，成交面积环比下滑也达到40%，二手住宅成交整体呈现出“胶着”状态。

  在二手住宅成交宗数跌幅领前的海珠区，海珠西、新港西板块跌幅最为明显。中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军表示，近期二手成交量下滑较明显，但价格基本持平。主要原因是不少客户认为楼市走势不明朗，持观望状态，而业主非急卖的情况下，也少有议价空间。中原地产越秀区淘金北路分行高级营业经理陈华妹同样也表示，受到“330新政”和近期银行贷款利率有上调趋势的影响，客户多持观望态度，该板块业主心态强势，因此成交呈“僵持”状态。此外，不少一手楼有年底冲业绩的压力，因此也有一定的**，导致不少客户从二手分流至一手。

  客户压价幅度增大

  今年国庆假期，广州市存量房网签系统出现了短暂几天的升级停签，但重新开放之后，二手房网签量并未跟上9月的进度。10月1~25日，全市11区经中介行促成的二手房网签量为4758套，比9月同期的6237套缩减23.7%。信贷规模的不断收紧及地方支持租赁住房市场的政策出台，使部分原本有意向入市的客户也转为暂时观望态度。据广州链家的统计数据，10月份新增有意向入市购房的客户数量与新增放售房源数据的比值为1.13:1，跟年初的2.7：1相比，下滑较大。这一现象的后续行为，则是客户看房频率的减少。

  广州链家研究院按不同的面积区间进行整理，统计其对应的客户压价幅度可以看到，10月份面积在144平方米以下的四个区间，客户成功压价的幅度，与前面三个季度相比持平或有所放大。只有144平方米以上的非普通住宅，压价幅度在10月份出现较大的收窄，仅1.4%。

  广州链家研究院院长周峰分析，调控政策加码之后的这七个月，市场的反应基本是沿着“量减、价缓升” →“量减、价振荡”的路线运行。业主和准买家对市场的判断一向存在着时间差，且业主面对看房客户数量减少的反应，也存在分歧，要么“收起不卖”，要么迁就客户而下调价格。就目前的情况看，广州二手房市场到了“量减、价选择方向”的临界点。

  一次性购房比例上升

  10月一次性付款购房个案占比较9月有所增加。据合富大数据统计，10月广州二手住宅市场当中，一次性付款购房个案占比达35%，高于9月30%的占比，也高于去年10月23%的占比。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示，在目前的市场状况下，一次性付款购房买家的有利因素多于按揭购房买家。如在业主的让价态度上，一次性付款购房更占优势。若业主急于收齐房款的话，面对一次性付款购房的买家，会更容易在价格上作出让步，让价空间也往往会比能给予按揭购房买家的幅度更大一些。不过，这也不是绝对的，主要还是看业主的心态和需求而定。在中心城区某些占据优质教育资源的区域，业主的心态仍普遍较为强硬，即使是买家能够一次性付款购房，也只有很少一部分业主愿意在价格上作出让步。

  广州中原企业传讯部何嘉丽也表示，虽然近期二手成交呈“胶着”状态且临近年底，但业主心态都较为强势，部分业主会对买家的付款方式有要求。

  改善型买家入市谨慎

  近日，广州出台公积金贷款新政，不低于购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围。新政的出台，让市场关注到公积金贷款购房群体的情况，而目前广州二手住宅市场非一次性付款购房个案当中，涉及公积金贷款的纯公积金贷款和组合贷款，还是占到一定比例。预计政策实施后，市场仍需要一段时间消化政策带来的影响。据合富大数据统计，10月广州二手住宅市场的非一次性付款购房个案当中，商贷仍是大多数按揭购房人士的选择，占比达71%，而组合贷款和纯公积金贷款购房的个案，占比分别为20%和9%。

  受到限购、限贷以及高首付等因素影响，10月改善型换房需求占比较9月有所下降。据合富大数据统计，10月改善型换房需求占比约22%，低于该需求在9月录得的25%占比。现时买家入市态度仍相当谨慎，从看房到出手购房的时间较去年同期有所拉长，而对于卖一买一的改善型换房人士来说，何时出手换房往往要看通过“卖一”筹集换房资金的进展而定。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示，目前影响买家决定买不买的主要因素还是价格问题，尤其是占市场成交超过6成的首次置业刚需买家，出手与否很大程度上还是取决于是否有足够的资金支付首付款。而物业的价格因素也是买家作出购房决定快与慢的重要影响因素，售价略低于市场价的物业，买家一般会快一些作决定。