“老破小”楼梯楼该持有？还是转手？

若似水年华

不少楼梯楼以总价较低、实用率高等原因受到买家的追捧。那么，现时，二手楼梯楼物业的成交情况又是如何呢？据中原地产二手成交数据显示（统计周期：2017年1月1日—10月25日），经中原成交的电梯楼占比约57%，而楼梯楼则约43%。楼梯楼方面，楼龄20年以上的成交占比最多，达到50%。而楼龄约15-20年的则占约41%；15年以下楼龄的占比最少，仅9%。那么，对于持有“老破小”楼梯楼的业主来说，应该放售还是持有呢？在本期，我们将和你一起探讨！

  越秀区淘金板块

  中原地产淘金北路分行高级营业经理陈华妹表示，该板块的二手盘以楼梯楼散盘为主，其中，热门二手盘有淘金路散盘、淘金坑小区、淘金北小区以及恒福路小区，它们的优势是总价相对便宜、配套优质学位。

  中原陈华妹介绍，淘金北小区和恒福路小区因带省一级中星小学学位，成为了买家最为青睐的二手盘。前者是房改房单位，涵盖户型、面积都较多，小面积单位约46㎡，大面积单位约116㎡，现时的均价约4.5-5万元/㎡。而恒福路小区放售的盘源则集中在55-60㎡的两房，目前均价约3.8-4.2万元/㎡。

  另外，中原陈华妹透露，淘金板块在这一两年里价格是呈上升趋势，如楼梯楼为例，去年的均价普遍在3.7-3.8万元/㎡，而今年则上升至4.8万/m2，升幅近30%左右。价格的上升主要是因为部分旧楼带优质学位还加装了电梯，使得业主们的心态更为强势，放盘也逐渐减少。如淘金北路28号之前有一套楼梯高层两房，面积约70㎡，带省级小学——中星小学学位，在加装电梯前，成交价为280万。而在加装电梯后的同类型两房，业主放盘价为350万，单价上涨近1万/㎡，后来业主“惜售”，更是不放售了。

  中原陈华妹建议，对于20年楼龄左右的楼梯楼，可以选择继续持有，因为其未来的保值升 值**好。而30年楼龄以上“老破小”楼梯楼，建议可选择置换放售，因为该类房子升 值空间相对有限。

  天河区五山板块

  中原地产五山分行资深营业经理郑羽彬介绍，“五山花园、华南理工大学宿舍和华南农业大学宿舍，是该板块最为热门的二手盘。面积60-80㎡的两至三房是最受买家欢迎。现时，五山花园的楼梯楼均价为5.5-5.8万/㎡，而华南理工和华南农业大学宿舍的均价约6万/㎡。”

  中原郑羽彬表示，现时楼梯楼价格升幅较为明显，尤其是加装电梯后。如华南理工大学南秀村的单位，楼龄约22年，属于框架结构，加装前的均价约4.5万/㎡，加装后的均价为6万/㎡。

  中原郑羽彬建议，超过30年的楼梯单体楼宜出售置换，因为这类楼梯楼的楼龄旧，隔音效果差，而且属于混合结构的物业，较难改变房子的布局。而对于楼龄新，小区管理好，且有机会加装电梯的楼梯楼，可以选择继续持有，后续升 值空间较大。

  海珠区宝岗板块

  中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军介绍，现时，宝岗板块成交较为活跃的楼梯楼主要是面积约50㎡的一房及小两房单位。20年楼龄左右的楼梯楼，低层单位目前均价约3万/㎡，高层单位约2.2万/㎡。去年年初时，该板块楼梯楼低层单位市场均价约1.8万/㎡，高层单位约1.4万/㎡。中原邓剑军表示，楼价的变化主要是受楼市向好的大环境所带动。

  中原邓剑军透露，旧楼加装电梯后，由于其实用率高，高层单位需求量较大，而买家对已加装电梯的楼梯楼的价格接受度较高。但业主心态强势，放盘较少。如：怡雅苑的楼龄约20年，属于框架结构，一期的楼梯楼基本完成加装。加装前的楼梯低层均价约3万/㎡左右，高层单位约 2万/㎡。加装电梯后，均价约4万/㎡。而光汉直街40号的楼龄约25年，同样属于框架结构，部分已完成加装，加装前后的价格和怡雅苑相仿，主要是因为其带省一级学位——宝玉直小学。

  中原邓剑军认为，该板块楼梯楼总价较低，首付低，且实用率较高，是其受欢迎的主要原因。对于“老破小”的楼梯楼，如果资金允许的情况下，可以选择放售置换。而中低楼层的楼梯楼可以选择适当持有，因为楼梯中低层的需求量大，客户接受度高，盘源较少，可以说是“不愁卖”。

  谈及 “老破小”楼梯楼是该持有还是置换，广州中原企业传讯部何嘉丽则认为，如果是有优质学位加持或即将加装电梯的楼梯旧楼，其仍具有升 值空间，可选择继续持有。而不带学位、楼龄相对较旧的楼梯楼如果有置换的需要，可以选择出售，但要注意把握好交易的节奏。