外地人想来深圳炒房，被高房价吓跑了！

麦克格雷迪

文/樱桃； 来源： 樱桃大房子

由于二线城市的暴涨，泡沫短期迅速膨胀，让这些地方的投资者也开始不寒而栗，因此他们将目光重新投向一线，而一线城市中，深圳落户门槛最低，突破限购的堡垒最容易，因此很多投资者有意向来深圳买房，包括成都、南京、杭州等市，消息一传出，让深圳本土的人以为房价又要涨了。

据樱桃大房子了解，确实有大机构一层两层的扫深圳商住公寓，但也只是个别现象，在住宅市场，要获得买房名额，就不是件容易的事。

近期，看似声势浩大的炒房族，跑来深圳踩盘后也发现，太贵了！！！

前几天有个外地老板来深圳看房，转了一圈发现，想买高端的比如后海、香蜜湖、华侨城等豪宅片区，一套三房，没有两三千万搞不定。他那一千多万的预算，要想买好的学位房，只能买个两房，最后只有打道回府了。

而普通住宅，在关内，能让人看得上眼的，至少是7万以上，两房70平米通常在五百万以上；关外，基本在350万以上，次新的在400万以上。

目前的房价，说实话，深圳本土首次置业的刚需都无力接盘了，市场成交多以改善型需求为主。投资客基本上退出江湖了，因为短期已经无利可图，房价只要稳住，再进场投资就很难获得合理回报。

而某炒房大佬在号召粉丝们明年元旦后抄底深圳，我不知道他们了不了解深圳市场，深圳是给你一个杠杆可以撬动整个楼市的地方，房子金融属性非常强，投资客比重大，只要信贷宽松，允许加杠杆，深圳房价就会大涨，因为盘子小嘛，好操纵。

但是，经过这几年疯狂加杠杆，深圳居民的杠杆已经用到了极限，现在只要你有过贷款记录，连换房，首付也是5成了，虽然市场上有高评高贷的房子，但毕竟不具有普遍性，市场要炒起来，必须是全民参与。

数据显示，2016年深圳的住户贷款余额高达15022.07亿元，高居全国第二，也是少有的几个住户贷款余额大于住户存款余额的城市，贷款余额与存款余额之比高达145%。而住户贷款中，绝大部分都是住房按揭贷款。

因为2015年以来的这一波行情涨的太狠了，连均价都从2万多翻到了5万多，更别说具体的个盘，市场的购买力是真的透支了，虽然外地人可以通过购买社保，迁户口来解决限购的问题，但这个队伍能有多大？

假如真有一大批这样的人，我敢说，三年内，也是来做慈善，当接盘侠的，因为刚好给去年下半年入市的投资客解套，这些本地的稚嫩投资客，资金实力不足，大多依靠银行消费贷款、各种民间金融机构贷款凑齐首付，准备的月供资金一般只有两三年，如果市场一直平稳，甚至下跌，而贷款不放松，他们在2019年就会开始撑不住，现在都在寄希望于市场反弹。

而且每个市场的差异性非常大，比如深圳的老破小，跟次新房的价差，同一个地段可以相差一倍以上，福田区核心区，还有3万多的老破旧，这在北京上海是不可想象的。深圳都是年轻人，大家宁可买关外郊区的新房子，也不愿意买核心地段的老房子，地段为王的传统概念在深圳已经失效，你如果觉得便宜买这些老破旧，呵呵，万年跑输大盘，下次我再专门写文章说。

深圳长期非常看好，但中短期，需要休养生息，积蓄买房力量，从2016年10月第二轮调控以来，虽然市场成交比较冷淡，但房价没有明显下跌，也就5%-10%左右，还不如北京的15%，未来几年，货币环境只会越来越紧。

所以对投资者，如果你的自有资金不是很充足，不能保证三四年以上的月供资金，还是不要盲目在深圳投资，小心短期内掉坑里。

至于商住公寓类不限购不限贷的产品，最好先算一算租金的投资回报率，能到年化10%再考虑，毕竟不带学位，杠杆低，升值幅度会远远跑输住宅，北京那些高位投资商住的是坑惨了，价格跌到吐血。

通常，市场从启动开始，上涨的时间在两年左右，调控后，市场会横盘一两年再跌。当然，不同城市会有先后区别。

如果你不知道怎么把握市场，就遵从一个规则好了，看从2016年到现在，房价有没有翻倍，如果翻倍了，就谨慎考虑投资的事了，几乎每一个市场，翻倍之后，市场的后劲都不足了，毕竟市场需求不是无限的，如果涨的太狠，那游资就会逐步退出，去选择其他的洼地。

这个游戏规则已经发生变化，全民炒房赚钱的时代渐渐过去，如果不想成为被割的韭菜，还是多学习多了解，谋定而后动。