苏州土地拍卖降温 房企拿地门槛升高

月遥灵三人行

苏州，曾经的“房价四小龙”之一，正在经历最严调控以来的第一波土地市场降温。

11月16日，苏州举行近期最大型的一场土拍，8宗地块总出让面积67.55万平方米，共吸金205.95亿元。虽然此次总土地出让收入的金额不小，但拍地结果依然远远出乎市场意料：

从成交结果看，本次苏州土拍的最高楼面地价是15145元/平方米，五幅地块均为底价成交，其余地块的溢价率也相对较低，最高溢价率仅为22%。

按照苏州的土拍政策，这8宗宅地全部设置了限价，但均未进入一次性报价阶段。根据好地研究院的统计，这一情况是苏州主城自有一次性报价政策以来从未发生过的。除此之外，自2016年以来，苏州主城区底价成交的宅地仅有6宗，而此次就占了5席。

这一景象，和一年多前苏州土地市场“高烧不退”的热闹情形截然不同。

2016年4月7日和8日，苏州迎来当年最大的一场土地拍卖，两天累计揽金250.8亿元。有近50家房企参与竞拍，13宗出让土地的整体溢价率高达195.21%，其中，位于吴中木渎镇的一幅地块被外地品牌房企竞得，楼面地价24744元/平方米，溢价率高达惊人的248.5%。

甚至只是在短短的5个月前，苏州土地市场也并未呈现出明显的降温迹象。今年6月13日，苏州“土拍月”最重磅的一场土拍落下帷幕，19幅地块共拍出132.5亿余元，吸引了30余家品牌房企参与其中，开发商拿地热情高涨。首个开拍的苏地2017-WG-1号地块拍出了每平方米28254.64元的楼面地价；位于吴中区甪直镇的苏地2017-WG-11号地块由旭辉竞得，最终成交价5.46亿元，楼面价12731元平方米，溢价率为55.3 %。

此次保利拿下的苏地2017-WG-44号地块同样位于吴中区甪直镇，起拍楼面价9500.03元/平方米，成交楼面价为11567元／平方米，低于旭辉地块的成本。

克而瑞苏常片区总经理戈文问分析，本次苏州土拍“遇冷”有多方面的原因。

首先，此次推出的地块限制条件较多，对房企来说，拿地门槛较高。“比如被郑州永威置业拿下的那块地，住宅部分最大建筑面积不超过7000平方米，对商业运营能力要求也很高。金融街(000402)拿下的地块，商业体量超过了住宅。个别地块，之前政府和企业沟通了很多次，对拿地资质有严格的要求，匹配的房企很少，有类似于定向出让的性质了。” 戈文问分析说。

以中粮拿下的苏地2017-WG-39号地块为例，该地块要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万平方米的商业综合体、变电站，并且商业综合体不可分割销售和分割转让，并且要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业（以《财富》杂志公布榜单为准），多数房企不满足上述拿地条件。

此外，苏州房地产市场的逐步降温，也影响到了土地市场的表现。以刚刚过去的“金九银十”为例，数据显示，在调控没有放松的背景下，今年苏州楼市“金九银十”的成色严重不足。

据克而瑞苏州机构统计，9月1日-10月22日，苏州（含吴江）商品住宅共成交104.36万平方米，相比去年同期下降47.75%；成交均价为18990元/平方米，比去年同期上涨16%。另外，今年苏州“金九银十”的供应量也处于历史的低位，据克而瑞苏州机构统计，9月1日-10月22日，苏州（含吴江）商品住宅供应136.03万平方米，比去年同期下滑13.75%。

“土地市场确实到了该降温的时候了。”戈文问表示，去年调控以来苏州楼市呈现“房冷地热”的趋势，但是诸多在苏州布局的房企已经开始感受到市场的压力，尤其是去年拿下的地王项目，今年的开盘情况都不算理想，“在苏州，房企已经进入了拿地谨慎的状态。”

土地市场历来是房地产投资的风向标。苏州土地市场经历了去年调控以来的第一次降温，会对当地楼市产生影响吗？戈文问强调，这需要进一步观察。
　　(作者：谢敏敏)　　(出处：经济观察网 2017年11月20日)