银行联手房企布局广东租赁市场 万亿投资在路上

够钟死心了

作为首个提出“租售同权”的城市，广州在发展租赁上又进了一大步。

11月16日，建设银行广东分行与包括保利、碧桂园、恒大、万科等在内的33家房企签约，合作企业可以通过建行“CCB建融家园”平台向市场推出租赁房源，涉及广州、深圳、珠海等城市。

在此之前，建行已在深圳与11家房企签约共推租赁；在佛山则与万科等房企展开合作。

据21世纪经济报道记者估算，建行在广东省拟投入租赁的资金已达数千亿元。

站在风口上的租赁，不仅得到房企的青睐，也吸引多家金融机构入局。从10月末至今，包括建设银行、工商银行、中信银行在内的银行已和数家房企展开了合作，在广东省范围内，通过提供金融支持、建设租赁平台等方式助力租房市场，计划投资总规模已过万亿。

银企入局租赁

建行是目前为止发展租赁业务最为积极的银行，而广东省分行则率先而行。

建行广东省分行行长刘军表示，按照总行的统一安排和部署，建行给从事住房租赁业务的房企以必要的金融支持，动员组织租赁房源供给，为住房租赁市场增信。

与建行广东省分行合作的33家房企，不仅有万科、恒大、碧桂园、雅居乐等大型房企，也有富力、合景泰富、星河湾等民营房企，还有国有企业珠江实业以及越秀地产。

珠江实业和越秀地产于11月16日挂牌成立广州首批国有租赁住房企业。分别是，广州珠江实业集团出资设立的广州珠江住房租赁公司，以及越秀地产出资设立的广州越秀住房租赁公司。

广州市住建委表示，上述两家公司是广州市打造的首批市场化、专业化和规模化的国有住房租赁平台，将充分发挥国有企业的引领和带动作用，积极推动广州市培育和发展住房租赁市场。

此次签约涉及的房源也不限于广州。在珠海，建行与格力地产合作，格力地产将在未来三年内推出不低于3000套租赁住房房源，并纳入建行广东省分行推出的“CCB建融家园”住房租赁监管平台。

11月16日，广州市住建委还与建行、工行分别签署合作意向书，在创新住房租赁金融服务模式、支持现代租赁产业，建立多层次租赁生态等方面进行合作，共同推进广州住房租赁市场发展。

也是在11月16日，星河控股正式和建设银行深圳分行签署合作协议，共建“CCB建融家园·星河荣御”长租社区，将项目中全部2687套房源，合计约22.42万平方米的住宅提供给建行用于租赁。

这还仅是建行深圳分行与11家房地产公司进行租赁战略合作的一部分，在整体合作中，包括“CCB建融家园”在内的长租房源合计5481套。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼对21世纪经济报道记者表示，星河控股目前将能力范围内的房源提供给了银行，在未来几年项目数量跟上后，还会考虑和更多的银行在力所能及的范围内展开合作。

在佛山，建行还与万科、建鑫公司等住房租赁公司合作。

从前述合作可以看出，目前建行的合作对象主要是开发商和地方国资租赁平台。其具体模式为，建行介入租赁运营，通过和开发商、地方国有租赁公司合作获得房源，开发商保留房屋所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋长期居住权，获得运营所需的现金流。

目前，建行在深圳参与投资成立了两家住房租赁公司，分别是由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。

工商银行、中信银行在住房租赁上也冲在前面。工行更多选择与地方住建部门合作，推进地方租赁市场发展；中信则携集团资源，与碧桂园等大型房企达成战略合作，为企业提供多元化租赁金融服务。

租赁金融新面孔

从1998年房改的个人按揭贷款到现在的租房贷，中国住房金融正在发生深刻的变化。这背后是中国住房体系房住不炒、租售并举的政策和趋势。

金融机构对租赁市场的支持，首先表现为专项贷款。

在11月16日的签约合作中，建行提供给合作企业的住房租赁专项融资服务额度超1700亿元。

以建行和格力地产的合作为例，建行广东省分行将为格力地产提供人民币100亿元的住房租赁专项融资服务。

双方将以“总对总”的模式开展全面深入的住房租赁业务合作，建行广东省分行住房租赁中心作为住房租赁融资业务专项工作组牵头部门，并指定中国建设银行珠海市分行作为双方住房租赁业务金融服务的落地执行。

格力地产董事长鲁君驷表示，格力地产租赁事业部也已成立，租赁产品不久将在珠海、上海、重庆三地同步上市。

在佛山，建行预计总共为万科、建鑫等公司的佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。这也是银行和企业开展合作的主要模式，有了专项扶持贷款，一定程度上缓解了企业持有租赁的资金压力。

一名业内人士向21世纪经济报道记者指出，目前建行和房企开展的项目大多是“由售转租”，这样的模式会拉长开发商资金回笼周期，使得企业资金承压，开发商并不愿意将优质的房源用以长租，因此目前合作企业是以国企、央企以及行业龙头企业为主。

在与广州市签署的合作意向书中，建行和工行许诺，将会在未来5年广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元的融资支持。

仅有贷款显然是不够的。11月16日，建行广东省分行还宣布，联合多家金融机构共同推动设立500亿规模的广东建信住房租赁发展基金，首期规模达200亿，专门用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务，这也是目前国内规模最大的住房租赁发展基金。

工行广东分行也在近期提出，除了在未来5年中，为住房租赁市场参与主体提供授信支持金额不少于5000亿元人民币外，还将全力支持国有租赁平台公司的投资、建设和运营管理，探索设立“租赁住房专项扶持基金”，为住房租赁协会成员提供开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等一系列金融服务。

全方位的金融支持包括提供资产证券化产品。在碧桂园和中信银行的合作中，中信一方在未来三年内会为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金，同时会整合中信集团各类金融资源，提供包括但不仅限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。

姚惠琼也告诉21世纪经济报道记者，在有了保利地产的首例“租赁住房REITs”后，政策对房企的长租业务的金融支持也会放开，在长租项目的建设中也会首先考虑发行REITs产品，“当然ABS也是会考虑的，但REITs可能更好一点”。

对金融机构而言，租赁住房金融是全方位的，除了在供应端对机构房东进行金融支持，银行也在需求端给租户们提供相应的金融服务。

在上述意见书中，建行和工行还首次明确，租赁贷款的对象不仅涵盖房企，也包括需求端的租户。

据21世纪经济报道记者了解，目前工行通过“租e贷”为租户提供住房租赁的相关金融的服务，而建行则已经设立了住房租赁服务公司，推出个人住房租赁贷款“按居贷”，基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。刘军表示，目前建行已经在广州、佛山、中山、江门等4个地市发放了首笔住房租赁的租赁贷和个人的按居贷。
　　(作者：张晓玲 周智宇)　　(出处：21世纪经济报道 2017年11月20日)