大鱼吃小鱼 房企整合大戏将持续上演

月遥灵三人行

  调控高压态势不减，房地产销售趋弱、融资渠道持续收紧，这令房企资金链深度承压，尤其是中小房企资金链面临生死大考。可以预见，在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策指引下，楼市将加速回归居住属性，而“购租并举”住房制度的建立也将重构楼市格局。资金充足的龙头房企在行业格局的重构中将掌握主动权，而众多的中小房企则危大于机，房企之间的整合大戏料将持续上演。

  首先，调控持续发力，投资投机性需求受到遏制，房价持续退烧。继9月底各地连续收紧楼市调控政策后，进入10月以来，全国多地调控措施再度以“限售”为主进行扩围升级。截至目前，已经有近50个城市采取了限售措施。而深圳、武汉、南京等地先后通过提高公积金贷款门槛、强化限购等措施，给楼市进一步降温。即使是没有增加楼市新政的城市，调控手段也趋于严厉。

  正基于此，房价开始稳步回落，国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间。相信随着调控的持续深入，房企之间的分化将进一步加剧，“大鱼吃小鱼”的现象在所难免。

  其次，房地产金融端口持续收紧。一方面，房企融资渠道全面受限，不仅是银行信贷，房企再融资的管控也趋于严格，包括不能在境内发债，禁止到H股上市融资，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目等。今年以来，上市房企再融资规模呈明显下降趋势；另一方面，严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场，银监会明确表示要严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。这使得房企的融资规模受到抑制，融资成本大幅抬升，致使部分中小房企资金链条持续紧绷。

  CREIS中指数据显示，10月重点房企融资规模显著下滑，银行信贷成为主流的融资方式。10月重点监测房企发生融资38笔，累计融资金额合计982.84亿元，较上月减少28.76%。海通证券报告显示，今年前三季度地产债净融资额2067亿元，仅为去年同期的两成，主因是地产公司债发行锐减。

  再次，销售的持续下滑进一步加剧了房企的资金压力，致使内部现金流趋降。数据显示，全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1至10月份的8.2%，其中商品住宅更是从23.7%回落到5.6%。

  毋庸置疑，调控、融资、销售已成当下房地产企业必须面对的“三座大山”，在行业竞争日益激烈的态势下，尤其是从证券市场到银行间市场，房企融资渠道被全面收紧，这将加剧房企分化，龙头房企将更加重视多元化产业的协同发展，而中小房企则由于资金链深度承压，生存空间将会越来越小。

  这可以从一组数据中得到佐证，以11月为例，仅14、15两日就发生多起并购案例，涉及华侨城、中航地产、龙光地产、亿达股份等，金额超150亿元。中原地产研究中心统计数据显示，11月份，公开的房地产股权变动总额已经超过500亿元。类似的事件还会频繁发生，房企并购整合大戏将持续上演。