明年房地产市场调控定调 2018楼市投 资增速或低于5%

潘多拉魔盒

天气入冬，楼市是“猫冬”还是会“逆袭”？日前，住房城乡建设部、国土资源部、中国人民银行召开部分省市房地产工作座谈会，强调楼市调控“不喘气，不歇脚”。这次会议也被视为明年房地产市场调控的定调。专家分析，未来中国楼市调控不会松劲，调控举措也将注重从供给端发力，防范化解风险，建立长效机制。

  热点城市趋理性

  “坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何 喘口气、歇歇脚 念头，保持调控政策的连续性稳定性。”座谈会明确强调的这一点，可谓又为稳定房地产市场注入一剂“强心针”。

  事实上，前期的房地产调控举措和效果已是有目共睹。据国家统计局最新发布的10月70个大中城市住宅销售价格统计数据，15个热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，其中9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；一二三线城市房价同比涨幅均继续回落。

  中国社会科学院11月23日发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》显示，热点城市房地产市场正逐步向理性回归。作为楼市风向标的北京、上海等城市，在经历了下跌与观望之后，房价再度继续下跌。同时越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列。报告指出，这些表明市场已经作出了方向性选择，并预计房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展，但多数城市不存在大跌的可能性。

  北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达向本报记者分析，前期楼市调控起到了一定的作用，例如可以观察到有一线城市二手房价格回落，二三线城市房价也呈现总体平稳的状态。从目前的政策走向来看，调控不放松、建立长效机制是趋势。

  供给满足多层次

  值得注意的是，本次座谈会重点强调，要完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构，即通过增加土地和房屋供应来调节供需关系。

  对此，会议提出的具体举措包括大力发展住房租赁市场；加大对新市民的公租房保障力度；因地制宜发展共有产权住房；继续推进城镇棚户区改造；加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化，支持农民工返乡创业安居等。

  多位专家表示，会议把当前中国楼市中供应端的结构问题作了较好的总结，对改革给予了更明确的指导。何维达说，从供给侧的角度增加住房供应，一大重点是实现多元化的供给，比如提供经济适用房、共有产权房等，以此满足不同层次的需求。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为，住房供给端改革还要盘活存量。除了新增具有保障属性的租赁住房外，还要通过棚改、旧住宅区改造、危房改造、住区更新等形式，将功能缺失或不全的存量住房改造为适应新时代居住功能需求的住房，实现住房供应与公共服务配套供应同步跟进，多渠道保障新市民对于宜居住房的需求。

  投机炒作严打击

  切实防范化解房地产风险也是座谈会强调的另一个重点。

  会议强调，保持调控政策的连续性、稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。同时，会议还在加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产；大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境等方面提出意见。

  事实上，上半年以来，相关政策已经陆续出台实施中。以金融管理为例，中国证券投 资基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，就对私募资产管理计划投 资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。

  何维达认为，当前要防范的房地产风险，一是防止房地产价格出现断崖式下跌；二是政策调整过激可能导致的违规现象；三是资金过多流向房地产等。这就需要各级政府、央行、银监会等共同发力，保持政策的平稳性、有效性，严格管控风险。而当前正在多方并举的组合措施，都将助力中国搭建房地产长效机制。

  部分房企强调回款率

  近日，多家机构发布2018年房地产市场策略报告。考虑到楼市调控政策的影响进一步显现，以及市场本身迎来下行周期，机构普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑。

  对于房地产投 资指标，增速将不会过快地收窄，这是由企业仍存在补库存需求所致。但全年来看，该指标增速也被认为会降至5%以下。

  据21世纪经济报道记者了解，部分房企已经提前开始做明年的策略和计划，继续推进销售，并加快回款，将成为明年上半年的主要策略。有分析认为，在一些热点区域，不排除部分项目“以价换量”的可能。

  投 资、销售将双双下挫

  东方证券指出，过去几年房价的过快上涨和投机性增强，主要源于两方面。第一，城市化发展到第二阶段（城市化率50%-70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二，政府在房屋土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制配套，导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面。

  该机构认为，2017年以来政府已经在这两方面出台相应举措，2018年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在明年奠基。

  在市场层面，当前楼市体现为两低一高的新常态：低库存，体现为待售面积不断下滑；低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期；高集中度，三大城市群及**二线城市的新房销售额占到全国的72%。基于此判断，2018年楼市表现将是温和调整。

  东方证券认为，明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投 资增速为4%。同时，因房地产销售价格将进一步攀升，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%）。

  兴业研究认为，受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投 资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右。

  相比之下，申万宏源对销售的判断较为乐观。该机构认为，虽然明年调控政策放松的可能性较小，但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面，同比增速降至0%。

  对于投 资增速，申万宏源认为，伴随着销售增速下行，房企到位资金较今年紧张，投 资增速将继续下行。但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加，房地产开发投 资额依旧会保持正增速，预期为4%。

  国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投 资同比名义增长7.8%，增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期，商品房销售面积同比增长8.2%，销售额增长12.6%，增速均已连续4个月收窄。

  大部分分析人士认为，房地产销售增速将会继续收窄，但今年全年仍将保持正增长。由此，今年也将超过去年，成为历年来销售规模最大的年份。