北京通州二手房单价降万元 交易量止跌企稳

明知这是场意外

北京二手房房价连续下跌6个月后，通州二手房经纪人终于迎来了所谓的业绩“稳定期”。

  近一周内，在《证券日报》记者走访的多个通州二手房社区时发现，许久不见链家经纪人带客户看房的现象开始重现，在梨园和果园区域的两个小区内，记者均碰到了两三个链家经纪人带一组客户看房的情况。

  “您要是相中了房子，还可以跟业主商量，讲讲价。”寒冷的风中，经纪人热情至极，边走边“劝”购房者见见业主，或者看一看其他房源。一组客户看房，两三个经纪人陪同，不难看出，他们想促成一单生意的愿望非常强烈。

  “房价仍在下降，但成交量比以往低谷时期有所提升，可以说进入了稳定时期。”在北京市通州区一家链家二手门店里，一位经纪人向《证券日报》记者直言，从“3·17”新政实施以来，截至目前，整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元，“从单个小区来看，与今年3月份房价最高时期相比，成交均价下降超过6000元的小区非常多”，尤其4月份以来，“以前热销的小区一个月仅能销售1套或2套”。

  事实上，《证券日报》记者也注意到，在这家链家门店的落地大玻璃窗内，每个店员都坐在电脑前，店门口停满了电动车，没有什么“生意”上门，所以，经纪人也不需要出门了。

  “今年一季度时，经常加班到晚上10时以后，这个月即使市场有回暖，但每天晚上8时左右就下班了，已经很久没有加班了。”另一位中介人士向本报记者直言道。

  通州二手房单价下跌逾万元

  据上述经纪人透露，今年4月份以来，在链家的平台上，华业东方玫瑰小区一共成交了约40套房，这意味着一个月平均仅5套左右的成交量。

  该经纪人进一步称，以华业东方玫瑰小区为例，成交价最高时为今年一季度，成交均价高达5.8万元／平方米。今年3月下旬，有一套约90平方米两居室总价甚至高达566万元，单价高达6.2万元／平方米。据链家网显示，彼时，该小区成交价几乎都在6万元／平方米上下。

  但现在，这个小区的成交均价约为5万元／平方米。由此可见，该小区房价每平方米大概下降了10000元。“11月份以来，不少业主的报价都理性了，一般报价为5万元-5.1万元／平方米，部分业主报价约4.7万元／平方米。”

  《证券日报》记者在链家网发现，这套报价4.7万元／平方米的房子总价456万元。“房子税费成本很高，大约40万元，业主想在元旦前卖出，所以挂牌价比较低。”上述链家经纪人称，最近看房人有所增加，大部分只要能够支付起首付，就在考虑出手买房。

  “单就华业东方玫瑰小区而言，单价下降超过1万元／平方米了。最近几天这个小区的成交单价都在4.7万元-4.9万元／平方米之间。”上述经纪人向本报记者称，整体来看，通州二手房相对而言算是比较抗跌的，但大多数房源成交价也下跌了1万元／平方米左右。

  事实上，《证券日报》记者在走访时也发现，在通州梨园、果园附近，DBC加州小镇、当代名筑家园、远洋东方公馆等小区，同户型或者相似户型的房源，成交价均有不同程度下跌，多则下跌1.3万元／平方米以上，少则6000元／平方米左右。

  “二手房价格出现了相对比较大的跌幅后，部分改善性需求和刚需购房者开始考虑入市，市场成交量下降趋势减缓。” 中原地产首席分析师张大伟表示，从“3·17”调控开始，北京二手房价格跌幅已经超过10%，部分区域甚至超过15%接近20%，成交价格仍存在继续下行空间，但成交量将企稳。

  成交量止跌企稳

  事实上，相对于北京其他区域，通州二手房市场受调控限制时间更长，调控程度也最为严厉，甚至几度陷入住宅成交冰点期。“3·17新政”实施后，今年一季度房价大涨的现象立刻得到遏制，经纪人连夜排队拿号过户的现象几乎不见了，反而很长时间没有加班了。

  但进入11月份后，网签交易量开始回升。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计，3月份时，北京二手住宅中上旬网签量将近14000套，7月份、8月份时，中上旬的网签量下跌到仅有4600余套，跌幅达67%，交易量在7月份-8月份触底后，9月份开始，北京二手住宅网签量开始出现企稳回升势头，11月中上旬的网签量与7月份、8月份同期相比上回升了13%左右。11月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共网签5256套，与10月中上旬相比上涨64.5%，同比2016年11月中上旬下降57.3%。

  “最近这几天，在链家平台，通州区每天大约能够成交20套-30套房。前天整个北京链家二手住宅成交了220套左右，通州当天成交了32套，与过去低点比，翻了1倍。”上述经纪人向本报记者表示，与今年一季度每天约100套房的成交量相比，下降幅度很大，但综合近几个月来看，成交量已经企稳。

  该经纪人进一步称，现在通州二手房市场上几乎没有投资客了。现在活跃在楼市上的买家，90%都是换房需求的客群。这些客户手里有一些钱，加上卖掉以前的房的房款，可以具备换大一点房子的条件，现在出手的意愿就比较强。而余下的10%的购房人，则是第一次购房人群，可见刚需也开始考虑入市。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京二手房市场目前整体处在一个低位企稳、稳中有升的态势之中，这是需求所致。

  胡景晖认为，在低点稳定几个月的同时，北京二手房房价也在持续小幅下跌，买方的话语权逐步增大，部分有着首次置业需求或是改善需求的客户开始借此机会考虑购房，市场因此回温。不过，在投资投机需求被堵，改善购房需求成本增加的情况下，目前首次置业需求和有能力改善的需求相对较少，需求的释放也比较缓慢，加上握有主动权，其心态更加理性，挑选也更加慎重，所以市场回温幅度较小。