钱要离开楼市了吗？

麦克格雷迪

一日两文评完股市后，新华社系统在26日又以一日两文的形式对当前的楼市展开评价。为此，有人认为，楼市玩不下去了，资金要向其它市场流动。正巧，当日，凤凰网转载外媒文章，称中国的普通投资人不再以楼市和股市为首选，而是倾向于购买金融科技产品。

对于钱是否要离开楼市，牛邦投教研究员认为，首先要明确的是，我们讨论的是两类资金，一是目前已沉淀在住房市场中的投资型资金，而不是要进入这一市场或投资商业物业的资金。二是正在寻找投资目标，且有能力以楼市为重要选择对象的资金。

在此基础上，牛邦投教研究员认为，从若干年后的角度来说，国内普通投资人的确有可能不再以楼市为最佳投资领域，资金可能离开楼市。但从接下来一两年的时间角度看，资金离开楼市的可能性比较小。

谁会从一个明显有赚钱效应和赚钱预期的地方离开？

就目前国内商品住房的单价情况来说，各地之间差异明显，但从各地自身的房价历史对比来说，当前各地的房价都在历史高位。

根据新华社《防“炒房”须深化改革》一文，近期，有的城市出现了万人抢房的“盛况”。在限购、限售、限价、限贷等政策调控下，一些地方一二手房价倒挂，引发抢购新房。《中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈》一文中也写道，“在70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落；二线城市房价同比涨幅连续9个月回落，三四线城市房价趋于稳定。”对于“抢房”和“涨幅回落”，投资人和购房人心里都很清楚，其实际意味着什么。

此外，从二手房市场的情况看，虽然济南（楼盘）等一些城市的二季房市场近期的情况不理想，但北京（楼盘）的二手房市场却出现了回暖。这说明，在重点城市新房供应量因多种原因而受限的情况下，资金没有因无房可买而离开市场，而是向其它细分市场做内部转移。

这些情况一方面意味着，从现价的角度来说，目前已沉淀在住房市场中的投资资金，大部分是有浮赢的。另一方面还意味着，买房赚钱的预期还“真实”存在着。正就使得不论是目前已沉淀在住房市场中的投资资金，还是正在寻找投资目标，且已楼市为重要选择对象的资金，目前都没有理由离开楼市。

与此同时，人们看到的是，A股的结构性走势日益明显，普通投资人在其中赚钱的难度不断回大。特别是上周，新华社发专文温和“警告”茅台(600519,股吧)股价过高之后，白马股出现连续下跌，更让人对市场的未来难以把握。而寄往于投资人向自己的资金交给基金去炒股，用当下各大股市论坛中的观点来说，从业绩能力到诚信度，国内基金公司还没有建立起让人信赖的市场地位。

至于说投资人倾向于购买金融科技产品，这一结论充分显示出外国友人对中国市场的似懂非懂。在其论据中，一个重要的论据就是下面这张投资意向图。

牛邦投教研究员要指出的是，对于投资意向排名第一的余额宝来说，以之为投资首选项的资金，很可能是买不起房子的资金。也就是说，这类资金根本不属于我们在开篇就限定的两类资金中的任何一类。如此一来，何谈“离开楼市”？

居民负债水平在上升但仍有空间，总体上降低负债的压力不强

根据海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超的最新研报，2015年以来，居民杠杆率的确在快速上升。他的数据是：“2015年的居民部门消费贷款增速只有18%，到2017年上半年上升到33%。而2017年2季度以后居民中长期消费贷开始减速，但短期消费贷增速在2017年10月飙升至41%，增速比17年初的20%翻了一倍。”

但是，这仅仅只能说明，居民加杠杆的行为存在着向危险情况发展的可能。

根据央行最新的《金融机构人民币信贷收支表》，如下图所示，今年1月至10月，住户贷款与存款比率呈现逐月上升态势，但到10月份所形成的最高比值为62.33%。

这故然是一个平均值，存在着将一些高负责人群“平均”掉的情况。但既然谈居民总体负债情况，平均值至少可以说明，总体的负债水平并没有达到危险的地步。

这说明两点：

1、一部分人还有进一步增加负债空间，其中不排除以购房的形势实现；2、以加杠杆方式投资住房的人中，很可能大多数人的负债水平处于尚可承受的范围，抛售投资品以降低负债的压力不大。

总结为一点就是：我们所限定的两类资金中，大部分没有主动离开楼市的动力。

政策面对住房投资的前景有长期压力，但目前还处于形成过程之中

正如《中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈》中所说到的，“中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化”“延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破”。

可见，“转折性变化”只是“正发生”，而不是“已实现”，且“转折性变化”只是在“市场内在运行规律”的层面，说得明白一些，就是制度体系层面，正在按照“房住不炒”的要求在逐渐变化。而从其列举的房价变化数据来看，上涨的总趋势没有改变，只是涨速在变。因此，在“市场层面”，我们只能说，市场正在向发生“转折性变化”的方向迈进。

那么，这个速度会很快吗？

正如姜超在其最新研报中所写到的：“地产销售的好转也拉动了地产投资增速在过去两年的回升，是这一轮经济企稳回升的重要动力。”其所说的“这一轮”，所涉及的时间段是2015年至今。虽然在“十九大”报告中，GDP增速被弱化，虽然权威人士说中国经济增速在较长时期内将是“L型”，但必须承认的是，维持一定的GDP增速，对于保证就业有着基础性的意义。因此，以住宅商品房为主的房地产市场，要在“市场层面”出现“转折性变化”，应该是一个政策有序推进的过程，不能急，也不能慢。甚至，不排除根据新经济动能发展的实际情况，而在个别时候放缓的可能。

这意味着，政策面对住房投资的前景有长期压力，但目前还处于形成过程之中，我们所说的两类资金在保持对政策的关注和敬畏的同时，暂时没有立即放弃楼市的紧迫感。其中，已在楼市中沉淀的资金尤其如此。

结论

综上，在明确我们所讨论的资金哪类资金的前提下，牛邦投教研究员认为，从若干年后的角度来说，国内普通投资人的确有可能不再以楼市为最佳投资领域，资金可能离开楼市。但从接下来一两年的时间角度看，资金离开楼市的可能性比较小。

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　　(出处：和讯网 2017年11月27日)