长租公寓:楼市下一个风口?

细嗅蔷薇

11月3日，华润置地再次战略布局长租公寓业务，与中国建设银行在深圳签订长租业务战略合作协议；

11月8日，世联行透露，到今年12月，长租公寓将达成10万间签约目标，迈向100万间的远期目标；

11月12日，龙湖成都冠寓丽都店、赞城店开业，再一次实现开业80%以上的出租率，同时高新区两家新店签约近1000间房源；

11月15日，成都发布租房市场五年目标，到2021年全市租赁住房保有量达到151万套、13627万平方米，较2017年增长25%、22%；预计全市租赁住房需求规模达到122万套、10842万平方米，较2017年增长33%、30%；

……据克而瑞数据显示，在中国房企TOP30强中，已有1/3进入了长租公寓市场。另有消息称，目前万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已计划独立上市。随着楼市结构的变化和租售并举制度的实施，长租市场会不会成为楼市未来发展的另一个风口？在这个过程中，投资购房者将会受到哪些影响？房地产市场将去向何方？

“只租不售”释放了啥信号

11月10日，深圳龙华区首宗“只租不售”纯住宅用地进行拍卖，面积为20042平方米，容积率为4.5，建筑面积为90180平方米，含商业、住宅和其他配套设施，土地使用年限为70年。万科、龙湖、中海、龙光、华润都对此跃跃欲试。

据了解，该项目建成后宗地内租赁住房和商业用房须全年期(70年)自持，限整体登记，不得销售、转让。同时，项目抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。该项目竣工验收后方可租赁，租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定，并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修，且租赁合同应当约定承租人不得转租。

“只租不售，有助于建立房地产市场的长效机制。”易居研究院副院长杨红旭表示，北京、上海、广州等地已出让多块住宅租赁用地，这是地方政府在土地出让方面的创新；租房市场以房东散户出租为主体的现状或将逐渐改变；机构经营者将提升租赁住房供给端的产品质量和服务水平；各地住宅租赁用地的出让有助于建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

据悉，万科、佳兆业、旭辉、中骏置业等国内排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。

长租公寓缘何受青睐

“以前，龙湖以地产开发、商业运营、物业服务为主要板块，去年开始试水长租公寓，今年长租公寓正式成为我们的主营业务。”龙湖集团有关负责人告诉四川日报记者，截至10月底，龙湖已在成都等14座城市布局了冠寓项目，预计年内开业房间数达1.5万间以上。11月12日，龙湖成都冠寓丽都店、赞城店开业，再一次实现开业80%以上出租率。同时，成都龙湖宣称冠寓已敲定高新区两家新店近1000间房源。

“成都作为核心城市，我们已上线运营5个门店，分别是机场路店、大悦城店、保利星座店、晨风村店、玉林店，房间数量达1058间。目前正在大力拓展成都市场，预计年底签约房间将达到1万间，明年目标签约2万间。”四川世联行总经理石学文告诉记者，世联行市场占有率及客户研究体系为红璞公寓的发展奠定了先天的优势。公司根据业主端的不同需求摸索出包租、成立合资公司、代理运营等多套方案。房源大部分来源于和世联行建立战略合作伙伴关系的房地产开发商自持物业，红璞用其开发集中式公寓对外出租。同时还有多业务的解决方案，这些方案都建立在世联已有的销售、租赁、装修、金融等服务内容上。

记者在采访中了解到，在成都楼市以龙湖冠寓、红璞公寓、优客逸家、魔方公寓、you+国际社区、蜜柚等为代表的长租公寓，目前市场平均出租率在90%左右，价格在每月2000—2500元左右，有些热点区域的出租房源供不应求。

“在大家认为‘买房是投资，租房是消费’的这个时期，长租公寓为何还如此受欢迎？”四川合富辉煌公司市场研究部陈清华说，一方面目前热点城市的房价普遍较高，再加上限购导致了部分人群无法买房；另一方面，随着国家租售并举政策推行，消费者的消费观念也在发生变化，当租房成为一种生活方式的时候，长租公寓就有了更加广阔的市场发展空间。

长租公寓如何实现盈利

记者在采访中了解到，目前成都楼市的长租公寓基本上都由商家统一租赁物业、统一包装、统一管理，开发商涉足的长租公寓市场正逐渐走自建自营之路，比如成都龙湖地产今年拿到的一块土地就要求修建长租公寓。目前华润置地长租公寓业务已全面铺开，战略布局北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京、成都、武汉、大连10个城市，涉及公开市场、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多种类型项目。同时与各地政府及地方国企展开深度合作，积极参与人才公寓及租赁住房的建设运营。

“租来的房子集中再出租，相当于是‘二房东’，收到的租金还要支付原来的房租，再加上企业集中租赁房源，每次的租金投入量还是很大，如果是自建，成本会更高。”成都金房集团董事长王晓白认为，做长租公寓投资金额大，仅靠租金基本上是无法实现盈利的，有些开发商用租赁与销售的互补，转化客户资源。

“打造长租公寓品牌——冠寓是应时而生的产品，并非房子卖不动了才涉足租赁市场。”龙湖集团有关负责人表示，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广等，都是开发商做长租公寓的优势，龙湖力争到2020年实现租金收入超过20亿元。

据悉，华润置地依托华润集团多元化业务组合优势，深耕长租公寓市场，在长租公寓业务发展上形成“1+9”的核心优势，即将长租公寓与教育、商业、医疗、办公、创业孵化、养老、酒店、文化、体育等业态进行有机结合，打造舒适、健康、安全、环保、人文的综合性宜居社区。

“长租公寓行业，如果盲目扩张会非常危险。”石学文说，虽然长租公寓看上去很“轻”，但服务却很“重”，现在每个月增加1万套房源，相当于多管理一个大中型的小区，服务一定得跟上。从长远看，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入，所以盲目扩张风险很大。但随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。
　　(出处：四川日报 2017年11月30日)