“退房令”七年之痒：央企拿地再提速

不老的林月如

年后，房地产央企拿地骤然提速。

1月12日，北京土地市场出让海淀翠湖科技园和昌平北七家各一地块，分别被央企葛洲坝和未来科学城斩获，单日共揽金87.85亿元。此前的1月3日，中海运旗下全资子公司竞得上海宝山租赁住宅用地，并以底价成交。

“每到调控时期，央企都会在土地市场上进行土地储备。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫向《华夏时报》记者预测，2018年央企会在土地市场更加有所“作为”，尤其是在租赁用地上，也不排除在三四线城市制造地王的可能性。

2017年，保利地产已表现出相比过去几年更为积极的拿地态势。最新的统计数据显示，截至2017年三季度末，保利地产的土地储备为8211万平方米，主要集中于一二线核心城市，并适度覆盖了珠三角、长三角周边的三四线城市。2017年前11个月，保利地产累积新增土地储备超过3600万平方米，拓展总地价超过2100亿元，占到其销售额的近八成。

对未来两三年，保利发布了动员令。“虽然2018年要回到行业前三可能不行，但前五是可以的。”年前，在保利地产2017年的第二次临时股东大会上保利地产董事长宋广菊公开阐述了企业的雄心。宋广菊称，保利未来还会有更多的收购兼并大动作。

过去多年，保利旗下保利地产与保利置业间存在严重的同业竞争关系，由保利置业单独进入的区域，包括深圳、苏州、济南、云南、广西、贵州、黑龙江等地，保利地产都不能进入，这无疑制约了保利地产的壮大，如今这一枷锁解除，明确了未来新增房地产开发项目均由保利地产为主的战略定位。

事实上，其他央企去年在地产市场同样斩获颇丰。

据了解，中国金茂2017年全年新增一二线土地储备超过929万平方米，并首次进入成都、福州、厦门、南昌及温州5个核心城市。据CREIS中指数据，2017年1—11月，中国金茂在一二线市场拿地耗资127亿，排位全国第11。

在2017年中国金茂中期业绩会上，中国金茂总裁李从瑞也透露，未来五年，中国金茂的版图将从23个城市扩至40个，签约额将从500亿元提升到2000亿元，持有面积将从现在的50多万平米提高到200多万平米，未来增加土地储备的野心可见一斑。

“央企、国企在2017年土地市场上非常活跃，前10名花钱最多房企的比例中，央企占到40%以上，加上国企预计会占50%以上。”谢逸枫说。

谢逸枫分析，央企2017年拿地重点区域仍为长三角、珠三角、京津冀等七大城市群，预计2018年央企拿地区域依然是一线、环一线、二线与环二线及核心三四线城市。

事实上，经过两年去库存的洗礼，大部分房企开始积极补库存，拿地意愿强烈。

然而，在央企改革的背景下，央企地产因此面临多重考验。

“一些央企地产公司为了保住地产业务，不断地四处拿地。只要有了充裕的土地储备，企业估值就高，就不容易被其他央企合并。”谢逸枫说。

“如此一来，‘央企退房令’执行七年，央企没有停止疯狂抢夺土地资源的步伐，反而变本加厉的在土地市场上争抢地王。”谢逸枫说，当前，距离2010年国资委下达“退房令”已过去7年。

“退房令”出台以后，多家央企提出了转让房地产业务的计划，但效果仍不理想，至今央企涉足房产业务的还有20家。

记者梳理发现，20家获准从事地产业务的央企分化成不同的梯队。其中，保利地产、中海地产和华润置地年销售超千亿元，跻身房产千亿俱乐部。其余十几家央企地产年销售额在20亿元到700亿元不等，成为第二梯队。

为了避免资源的闲置、重叠和浪费，诸多央企的地产板块在加速重组。去年8月29日，保利地产发布公告称，由全资子公司采用协议转让方式，分批收购中航地产相关公司股权及在建工程，所涉及房地产项目20个。

中国企业研究院资深研究员李锦表示，地产版块重组和合并，这是央企改革中的一个重要方面。虽然央企地产分拆重组已开始，但还没进入改革的主流期。

另一方面，央企融资面临的压力不小。央行、住建部、国土部三部委2017年11月21日重申严防资金违规流向房地产。另外，2018年房企还将迎来债务到期高峰。目前在获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。
　　(出处：华夏时报 2018年01月15日)