房企拿地势头不减，2017年全国卖地收入再创新高

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在楼市去库存的大背景下，房企拿地需求增加，带动2017年土地出让总收入超过5.2万亿元，创下历史新高。

财政部25日发布的“2017年财政收支情况”显示，2017年1~12月累计，全国政府性基金预算收入61462亿元，同比增长34.8%。其中国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。

此前，当2017年前11个月土地出让收入数据公布后，有关全年土地出让收入将创历史新高的预测就多了起来。

一位土地专家对第一财经记者表示：“这是意料之中的结果，一方面地方政府供地增加，另一方面楼市销售情况尚好，房地产企业的拿地需求也比较旺盛。”

　　土地市场形势大好

过去20余年，随着土地出让制度的逐渐完善，我国土地出让收入保持了较为平稳的增长态势。1995年，全国土地出让收入仅420亿元，到2010年就已达到2.91万亿元，首度迈过2万亿元大关。此后至今，这一数据未曾低于2万亿元。

自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

在此次财政部发布数据之前，其他渠道的信息也预示2017年土地市场形势大好。

国家统计局近日发布的2017年全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%;土地成交价款13643亿元，增长49.4%。

除官方数据外，非官方机构统计也显示2017年全国土地出让收入有较大幅度的增长。

中国指数研究院(下称“中指院”)近日公布的数据显示，2017年全国300个城市土地出让金总额为40623亿元，同比增加38%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为33264亿元，同比增加45%。

中原地产研究中心统计数据也显示，2017年房企积极拿地，最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元，与2016年同期拿地金额13668亿元对比，涨幅达到75%。

“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在2016年后资金情况空前宽裕，在历经去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

土地出让总收入创历史新高的背后，除了房企购地意愿强烈，地方政府也增加了房地产用地的供应量。

在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后，一些房地产市场热点城市陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划，加大供地量成为主要做法，以求稳定市场预期。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年北京（楼盘）住宅土地供应74宗，合计供应规划建筑面积是最近4年最高，达到了1014万平方米，同比2016年全年上涨了304%.

“商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加，将明显影响2018年北京房地产市场价格。”张大伟称。

土地出让溢价率走低

此外，为了调控房地产市场，地方政府显然不愿意土地价格过快上涨、影响房价预期，于是也纷纷出台政策抑制土地市场的高溢价率。

上述中指院数据显示，2017年土地出让平均溢价率同比下滑14个百分点，“因城施策”调控效果明显，一二线市场趋于理性。

中指院数据显示，2017年全国300个城市土地平均溢价率29%，较2016年下降14个百分点。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率34%，较2016年下降21个百分点。

上述土地专家对第一财经记者表示，土地出让溢价率走低是必然的结果，在楼市调控的大背景下，政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施，有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施，企业考虑后期利润因素，不会再肆意抬高地价，溢价率自然下降。

“而除了这种摆在台面上的措施，政府还可以在土地出让环节将出让底价适当提高，以此提高企业参与竞买的门槛，土地出让成交后的价格会更为理性，溢价率也会有所降低。”上述专家称。

一二线城市因为调控趋紧，房地产开发商去年开始逐渐转战三四线城市，后者的地价及出让收入同比均有上涨。

中指院数据显示，2017年，三四线城市共推出土地18046宗，推出土地面积67998万平方米，同比增加10%;成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面积57502万平方米，同比增加13%;土地出让金13492亿元，同比增加78%;土地成交楼面均价为1371元/平方米，同比上涨56%。

国土部近日发布的“2017年第四季度全国主要城市地价监测报告”显示，在热点城市市场调控从严的背景下，企业向三四线城市转向明显，三四线城市土地市场异常交易出现持续增长，2017年四季度，三线城市综合、商服、住宅地价同比增速上升。

报告预测，2018年房地产市场在政策基调不变、金融监管从严、调控力度不减的情况下，将继续调整，城市分化格局或将延续，部分处于调控“空窗期”、库存去化快的三线城市，住宅地价涨幅或将有所扩大。

“下一步需密切关注三四线城市库存水平变化，根据住房销售情况、地价变化情况和资金、人员流动情况等，精准判断区域房地产市场所处的调控分类序列，适时调整相关政策，促进健康市场机制的形成与完善。”该报告称。

　　(出处：第一财经日报 2018年01月26日)