李宇嘉：控制居民杠杆率是楼市稳定“压舱石”

花开的那一瞬间

李宇嘉

日前在一年一度的银行业金融机构监管工作会议上，银监会主席郭树清表示，2018年要打好防范化解金融风险的攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，系统性风险得到有效防控，并提出十大年度工作重点。

“防控金融风险”是2018年经济工作“三大攻坚战”的重中之重，2017年12月举行的中央经济工作会议也明确了防控金融风险的总体框架，即实现“三个良性循环”（金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环）。也正因为如此，控制房地产金融风险是攻坚战的重点。

在今年的十大年度工作重点当中，有两项是关于房地产的：一是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和楼市；二是遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

2017年，银行资金回归实体趋势强化，全年新增贷款上升12.6%，少增近500亿元的情况下，银行业总资产只增长8.7%，“脱实向虚”势头得到初步遏制。2017年，房地产贷款余额增速为20.9%，比2016年低6.1个百分点。其中，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。

尽管银行总贷款、房地产贷款增速放缓，但居民杠杆率并未明显控制，“加杠杆”需求旺盛。根据央行最新公布的数据，截止到2017年，我国住户贷款余额达40.45万亿元，同比增长21.4%，全年增加7.1万亿元，同比多增8010亿元。

有媒体计算，若加上4.5万亿元的公积金贷款，5万亿元左右的民间或互联网借贷，我国居民家庭杠杆率（债务余额/GDP）可能超过60%，而2007年这一比例还不到15%，2014年初不到40%。也就是说，十年时间杠杆率增长了3倍。

事实上，与2016年10月份启动新一轮楼市调控同步，从2016年四季度开始，监管层就要求通过按揭规模和占比“双控”，以降低居民杠杆率过快攀升的趋势。

具体来说，监管层要求，2016年四季度和2017年，新增贷款中按揭贷款的比例不超过30%，热点城市人民银行月度按揭规模要定量（比如深圳（楼盘）规定每月新增按揭额度不超过80亿元）。

2017，居民中长期贷款（主要是房贷）新投放规模（5.3万亿元）比2016年的5.68万亿元下降3800亿元，月度按揭贷款增速从年初的36%降至年底的25%。但是，居民总贷款却新投放了7.13万亿元，比2016年多增加了8000亿元。由此可以分析，居民短期贷款暴增是主因。

2017年，居民短期贷款新投放了1.83万亿元，接近上年同期的3倍，占居民总贷款的26%，占比增加10个百分点。一般认为，居民短期贷款主要是消费贷款。问题是，2017年我国居民社会消费品零售总额增速（10.2%）比2016年仅微增0.2个百分点，城镇居民这一指标还下降0.4个百分点。传统消费贷的主力，比如汽车销售、商品房销售等，或者减少（如汽车）或者保持稳定（商品房销售面积只增长5.3%）。因此可以判断，消费贷有相当大一部分进入了楼市。

而且，2017年各大城市普遍限制高价新盘网签，按揭贷款周期拉长，开发商回款速度下降。因此，对于全款买房，很多开发商给予优惠，也导致很多居民选择消费贷款。

对此，不管是2016年11月三部委（住建部、央行、银监会）武汉（楼盘）会议，还是今年1月13日银监会下发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中，都明确提出，严格控制发放首付不合规的个人住房贷款，比如综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等。

2017年，新投放居民中长期贷款占总新增贷款的比例为39%，比2016年下降了6个百分点。但是，如果将消费贷款算在内，2017年居民新增贷款占全社会总新增贷款的比例高达53%，比2016年上升了3个百分点。

由此，2016年底监管层提出的居民“降杠杆”举措，即贷款占比和规模“双控”，实现得并不算好。另外，随着金融“去杠杆”提速，加上楼市调控深化，开发商融资渠道开始全面紧缩，银行信贷只投放给地产百强或地方龙头。

但是，在开发商资金来源中，自筹资金却在逐月改善，累计同比增速从2017年2月份的-17.2%逆转为2017年12月的3.5%，这意味着有资金违规进入项目开发。2017年，银行理财和自营资金大量绕道委托贷款、信托、资管计划、有限合伙基金进行表外贷款，或者以“假股真债”形式，投向房地产项目，满足项目资本净要求，甚至参与拿地。

杜绝信贷资金违规进入楼市，这是银监会2017年“三三四十”大检查中的重点工作——“三违反”要求检查信贷是否直接参与房地产炒作，是否在开发贷和按揭中有虚假或违规操作；“三套利”要求自查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域，是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产提供融资；“四不当”要求银行表内资金不得借道同业投资，投向房地产企业；“十乱象”要求银行要建立全口径房地产风险监测机制，定期开展压力测试。但是，由于2017年楼市回升，房企排位竞争，项目收购频繁，资金需求强烈导致仍有大量资金违规进入楼市。

2018年，供给侧结构性改革重点之一仍将是“去杠杆”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了防风险和“去杠杆”的号角，一揽子措施相继推出。

新年伊始，监管层全面围堵理财、信托、同业、通道等资金违规进入楼市。相比其他国家，我国居民杠杆率水平不算太高，但由于过快攀升，特别是居民借道期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房，被认为是楼市泡沫和金融风险快速积累的一个危险信号。同时，2016年四季度以来，管理层部署的控制居民杠杆率的措施，现在看来效果并非很理想。

因此，控制居民杠杆率首次进入“去杠杆”框架，并成为防范风险重点内容。这也是为何新年未像往常一样释放出新额度，银行依然实施按揭额度、占比“双控”的原因。

对于京沪深等热点城市，监管层明确表态，今年新增房贷占比控制在25%或30%以内。笔者认为，在热点城市继续强化调控，土地价格已被完全管控住的基础上，今年只要将杠杆控制住，资金不会违规进入楼市，即便基于楼市降温和回调，少数城市根据新形势适度修正政策，启动差异化和精细化调控，“一城多策”，甚至以较温和的限售取代“一刀切”的限购，楼市也很难出现明显反弹。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
　　(作者：李宇嘉)　　(出处：每日经济新闻 2018年01月31日)